Nemovité věci (1403)

Správa majetku a daň z příjmů

Vlastník nemovitosti jako fyzická osoba uzavřel podle ust. § 1400 a násl. občanského zákoníku smlouvu o správě svého majetku se správcem - s. r. o. Na základě toho se vlastník dostal do pozice beneficienta. Správce na účet beneficienta zajistil pronájem nemovitosti třístrannou smlouvou, kde jsou uvedeni beneficient, správce, nájemce. Došlo tedy k pronájmu nemovitosti prostřednictvím správce. Správce nemovitosti podle výše zmíné smlouvy zasílá beneficientovi měsíčně vždy jen zisk, protože je zavázán z titulu činnosti správce k zúčtování veškeré nákladové agendy v rámci běžného provozu nemovitosti na straně vlastníka a proti tomu si započte svou provizi. Samostatná smlouva neobsahuje ustanovení, že by měl správce náklady a výnosy evidované u sebe z titulu provozu majetku nějak vyúčtovávat, či zasílat min. jednou ročně soupis vyúčtování beneficientovi. Správce je pouze povinen předložit vyúčtování správy jen co do nákladů, které jdou na vrub beneficienta, tj. zejména náklady na opravy, údržbu, rekonstrukci apod. Jedná se nám o otázku stanovení příjmů a výdajů z titulu nájmu beneficienta. Je naše doměnka správná, když si myslíme, že správce by i v tomto případě měl zaslat vyúčtování nákladů a výnosů podle ust. § 1436 občanského zákoníku v souvislosti s ust. § 1403 občanského zákoníku? A proto lze vycházet z toho, že příjmem v bruto hodnotě na příloze č. 2 DAP je pořád příjem podle nájemní smlouvy, nikoli pouze zisk zaslaný průběžně správcem? A proto obdobně náleží beneficientovi i podíl na svých nákladech, které za něj pouze zúčtovává nědko jiný? A proto nákladem je i stanovená odměna správce, kterou si ve svém účetnictví správce započte? A proto by měl správce z tohoto titulu účtovat ve svém účetnictví přes závazkové účty, nikoli účty výnosové, vyjma provize? A ve světle výše zmíněného by se tak stanovoval s přihlédnutím konkrétních okolností i obrat pro účely DPH, neboť správa majetku neznamená právní podíl na nákladech a výnosech správce, nýbrž pouze a jen správu majetku, za což si správce daňovým dokladem (plátce DPH) vyúčtuje stanovenou odměnu?

Přijatá faktura na stavební činnost s nesprávně uvedeným DPH

Plátce DPH si nechal v nemovitosti provést práce, které podléhají přenosu daňové povinnosti ze stavební činnosti. Nemovitost používá pro ekonomické účely. Dodavatel však na faktuře uvedl DPH. Odběratel si DPH neuplatnil na vstupu a ani neprovedl samovyměření. Dodavatel mu fakturu nechce přepsat. V případě, že si odběratel neuplatnil DPH na vstupu, nicméně neprovedl samovyměření, v jehož v rámci by musel uvést DPH na výstupu, hrozí mu nějaká sankce ze strany FÚ v případě kontroly? Stát DPH z této fakturu od odběratele předpokládáme obdržel.

Klimatizace - zařazení do odpisové skupiny

Firma pro udržování teploty vzduchu 20 °C v místnosti, kde se nachází technologie - server, umístila klimatizaci. Klimatizace (vnitřní a vnější jednotka) má hodnotu nad 40 000 Kč a je upevněna nastálo do stěny nemovitosti (sídla firmy). Do které odpisové skupiny zařadit klimatizaci? Jako samostatný funkční hmotný majetek nebo jako technické zhodnocení sídla firmy?

Registrace bankovního účtu na finančním úřadě

Když jsem v roce 2013 začínala pronajímat byt, registrovala jsem na finančním úřadě bankovní účet, na který mi chodil nájem - příjem dle § 9 ZDP. Nyní chci tento bankovní účet zrušit. Nájem mi nájemník hradí hotově, případně vkladem na jiný bankovní účet. V DPFO za rok 2019 mi bude vycházet přeplatek a ten bych si za stávající situace musela nechat vyplatit na registrovaný účet (který bude do konce 2/2020 zrušen). Můj dotaz je - zda mám pouze zrušit registraci účtu nebo musím nahlásit účet nový. Mám příjmy pouze ze závislé činnosti a z nájmu nemovitosti dle § 9 ZDP. 

Výklad k součásti nemovitosti

Stavba se při změně občanského zákoníku stala součástí pozemku, podle přechodných ustanovení podle stavu k 1. 1. 2014. Pokud byl vlastník pozemku shodný s vlastníkem nemovitosti, stavba jako taková zaniká a stává se součástí pozemku. Pokud byl jiný vlastník pozemku a jiný vlastník stavby, jde o dvě samostatné nemovitosti. Takto je jasný výklad k 1. 1. 2014. Jak se postupuje v případě v pozdějším období, kdy dojde "k dokoupení pozemku" vlastníkem stavby? Jde i nadále o dvě samostatné nemovité věci, nebo se stává dodatečně stavba součástí pozemku?

Odpočet úroků z hypotečního úvěru

Fyzická osoba se rozhodla o instalaci FTV na střeše "kolny", která není obytnou stavbou, ale tvoří nedílnou součást stavby pro bydlení. Na pořízení FTV si hodlá vzít půjčku. Nabízí se stavební spořitelna, která půjčí a současně jako bonus zdůvodňuje, že úroky z hypotečního úvěru lze odečíst z nákladů, jako položka snižující daň fyzickou osob o zaplacené úroky ze stavebního spoření, hypotečního úvěru. Někdy se vše hodnotí jako součást stavby, pokud se platí DPH při pořízení souboru staveb a pozemků. Z toho důvodu bychom považovali za správné i odpočet úroků ze stavebního spoření. Podmínka užívání nemovitostí a staveb souvisejících k bydlení účastníků stavebného spoření splněna. Úvěr na manžela, ale manžel nevlastní nemovitosti. Vlastní ji manželka spolu se synem, ale manželka je spoluúčastníkem smlouvy a manžel, manželka i syn bydlí a užívají 100 % nemovitosti. 

Odpisování při zakoupení dalšího spoluvlastnického podílu nemovitosti

Jsme s. r. o. Jsme spoluvlastníky nemovitosti, a to 1/4, kterou jsme koupili před 20 lety za 600 000 Kč a kterou odpisujeme zrychleným způsobem, a v r. 2019 jsme odkoupili od jiného spoluvlastníka jeho podíl ve výši 1/4 nemovitosti za 3 mil. Kč. Takže teď spoluvlastníme polovinu nemovitosti. Za r. 2019 chceme uplatnit odpis ze změněné vstupní ceny. Zrychlený odpis jsme vypočítali následovně: doba odpisování první 1/4 = 20 let 3 000 000 + 88 000 (zůst. cena první 1/4) = 3 088 000 x 2 = 6 176 000 : 11 (31 let – 20 let) = 56 1454 Kč. Odpis za r. 2019 by tedy byl 561 454 Kč. Je ten způsob výpočtu správně nebo jsme to špatně pochopili a koupenou druhou 1/4 nemovitosti je třeba odpisovat samostatně 30 let?

Příjem z pronájmu bytu a platba záloh na energie

Fyzická osoba nepodnikající má příjmy z nájmu bytu. Samotný nájem činní 8 000 Kč + záloha na energie 2 000 Kč. Po vyúčtování energií nájemce doplatil spotřebu energií (1 200) Kč. Následně se nájemce a pronajímatel dohodli na zvýšení záloh na energie. Dle pokynu D-22 zahrne pronajímatel do zdanitelných příjmů zaplacené nájemné bez záloh 8 000 Kč x 12 měsíců + spotřebu energií 1 200 a z této částky uplatní paušální výdaj 30 %. Je tento postup správný?

Příjem z pronájmu

Mám příjmy dle § 9 ZDP, výdaje budu uplatňovat ve skutečné výši. Lze do výdajů zahrnout i dohodu o provedení práce - správa a oprava nemovitosti? 

Nájem prostoru - stavební úpravy

Uzavřeli jsme nájemní smlouvu na pronájem prostoru prodejny pekařství. V nájemní smlouvě není řešeno, že jsme prostor museli upravit pro prodejnu, tj. položit dlaždice, vybudovat osvětlení, projekt 3D od projektanta, štuk místnosti, stavební práce. Nyní mám pronajímatel odmítl dát povolení k odpisu technického zhodnocení pronajatého prostoru. Jakým způsobem dát do účetnictví prvotní investice na úpravu prodejny? Když technické zhodnocení pronajatého prostoru nejde - majitel nedá povolení s odpisem tj. náklad by byl nedaňový. Můžeme dát vše daňově v roce provedení úpravy prodejny? Jedná se o částku 300 000 Kč bez DPH. Smlouva o pronájmu je na dobu neurčitou.