Byt (451)

Sazba DPH u stavebních prací v rozestavěné nebytové jednotce v bytovém domě

Společnost s r. o., neplátce DPH, vlastní rozestavěnou nebytovou jednotku (komerční prostor) v bytovém domě. Bytový dům je rozdělen na jednotky. Nebytová jednotka nebyla zkolaudována a v katastru nemovitostí je zapsána jako rozestavěná nebytová jednotka. Samotný bytový dům již byl zkolaudován s výjimkou nebytových jednotek v něm se nacházejících, které mají sloužit jako komerční prostory. Nebytová jednotka nevznikala v bytovém domě dodatečně, vznikala současně s ostatními bytovými jednotkami, pouze s tím rozdílem, že na rozdíl od ostatních ještě není dokončena a bude kolaudována samostatně podle způsobu využití.

1. Jsou-li v jednotce prováděny stavební a montážní práce, použije dodavatel prací sazbu DPH 15% nebo 21%? Brání použití snížené stavby fakt, že dotčená jednotka nebyla zkolaudována a bytový dům bez jedné zkolaudované jednotky tím pádem není dokončenou stavbou ve smyslu § 48 odst. 1 zákona o DPH?

2. Jaké sazbě DPH budou podléhat stavební a montážní práce v nebytové jednotce po její kolaudaci? Záleží přitom na tom, zda v bytovém domě ještě budou nějaké nezkolaudované nebytové jednotky? 

Prodej bytu v panelovém domě

Prodává se byt v městském majetku nájemníkovi v panelovém domě. Po 1. 1. 2016 byla provedena podstatná změna stavby ve společných částech domu (nový výtah) - kolaudace. V domě je více vlastníků bytů (společenství vlastníků jednotek) a město se stejně jako všichni podílí na všech stavebních úpravách ve společných částech domu dle spoluvlastnického podílu (katastr nemovitostí). Na základě § 56 odst. 3 zákona o DPH a informace GFŘ k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí po 1. 1. 2016 začíná běžet od vydání kolaudačního souhlasu znovu lhůta pro osvobození 5 let. Domnívám se, že dle příkladu Informace GFŘ musím spočítat poměrnou část z ceny stavební práce provedenou na společných částech domu na byt (myslím, že spoluvlastnický podíl z celkové ceny stavební práce, ale nevím, jestli jsem to tak pochopila - příklad GFŘ – viz níže) a pokud nepřesáhne 50 % ceny bytu před provedením stavební úpravy, tak zůstane prodej osvobozen. Chci se zeptat, jestli by se mohla takto spočítat (dle spoluvlastnického podílu) poměrná finanční hodnota stavební úpravy bytu, a jak mám zjistit cenu bytu před kolaudačním souhlasem nebo ohlášením (nevíme např. 3 roky zpátky, že se bude byt prodávat) a dokládat případné kontrole FÚ, že cena stavební práce nepřesáhla 50 % ceny bytu.

Informace GFŘ k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí po 1. 1. 2016

Příklad: Prodej jednotek po podstatné změně stavby Společnost (plátce) koupí starý bytový dům (jedná se o 1 jednotku), na kterém provede rekonstrukci jednoho nebo několika bytů (na stavební úpravu je vydán kolaudační souhlas), poté je bytový dům prohlášením vlastníka rozdělen na jednotky a tyto jednotky následně prodány fyzickým osobám. U následného prodeje jednotek (bytů) je nutné posoudit, zda nedošlo k podstatné změně konkrétního prodávaného bytu. Ze stavebního povolení nebo ohlášení by mělo být vysledovatelné, jaké konkrétní byty byly předmětem stavební úpravy. Každý byt by v tomto případě měl být posuzován samostatně. Finanční hodnotu stavební úpravy je nutné v tomto případě stanovit podle reálně dodaného zboží nebo poskytnutých služeb, které byly zabudovány nebo spotřebovány při uskutečňování stavební úpravy konkrétního bytu včetně podílu na společných částech bytového domu Bude-li finanční hodnota stavební úpravy bytu přesahovat 50 % zjištěné ceny nebo směrné hodnoty bytu před provedením stavební úpravy, bude se jednat o podstatnou změnu a vzhledem k vydání kolaudačního souhlasu bude dodání této jednotky, za předpokladu, že se jedná o jednotku, která nezahrnuje jiný prostor než obytný prostor pro sociální bydlení, podléhat první snížené sazbě daně. Při dodání této jednotky (bytu) bude tedy možno využít osvobození od daně po uplynutí lhůty 5 let od vydání kolaudačního souhlasu po podstatné změně jednotky (bytu). Nebude-li ze stavebního povolení nebo ohlášení patrné, kterých bytů se stavební úprava týkala (např.: stavební úprava se bude týkat společných částí domu, nebo se bude jednat o zateplení pláště stavby), je nutné finanční hodnotu stavební úpravy bytu stanovit poměrem finanční hodnoty stavební úpravy celého bytového domu a poměrem plochy bytu včetně podílu na společných částech bytového domu k celkové ploše bytového domu. Bude-li poměrná finanční hodnota stavební úpravy bytu přesahovat 50 % zjištěné ceny nebo směrné hodnoty bytu před provedením stavební úpravy, bude se jednat o podstatnou změnu a vzhledem k vydání kolaudačního souhlasu bude dodání této jednotky (bytu), za předpokladu, že se jedná o jednotku (byt), která nezahrnuje jiný prostor než obytný prostor pro sociální bydlení, podléhat první snížené sazbě daně. Při dodání této jednotky bude možno využít osvobození od daně po uplynutí lhůty 5 let od vydání kolaudačního souhlasu po podstatné změně jednotky.

Převod jednotky (nebytového prostoru) do osobního vlastnictví

Podléhá bezúplatný převod nebytové jednotky do osobního vlastnictví od bytového družstva dani z příjmů a dani z převodu nemovitých věcí?

Úrok z hypotečního úvěru

V roce 2010 si fyzická osoba vzala hypotéku a pořídila si byt "X", ve kterém bydlela, a úroky si uplatnovala dle § 15 ZDP jako nezdanitelnou část základu daně. V 8/2018 FO byt "X" prodala a za získané peníze + doplatek z úspor si pořídila byt "Y", kde bydlí od 9/2018. Původní hypotéku nadále splácí a ručení nemovitou věcí bylo převedeno z prodané nemovité věci "X"na nemovitou věc "Z" (byt rodičů). Může si v roce 2018 uplatnit nějakým způsobem úroky z hypotéky dle § 15 ZDP?

OSVČ a pronájem bytu

Musí OSVČ, která je plátcem DPH, a jako občan pronajme byt občanovi, do přiznání k DPH uvést na řádek č. 50 tento příjem za pronájem bytu? Tento příjem bude zdaňovat v DPFO podle § 9 zákona o daních z příjmů. 

Osvobození příjmů z prodeje bytové jednotky

Fyzická osoba prodává bytovou jednotku, kterou nabyla koupí. V této bytové jednotce neměla nikdy bydliště. Doba mezi nabytím a prodejem je kratší než 5 let. Prostředky získané prodejem jednotky použije na výstavbu a vybavení rodinného domu. Tento rodinný dům bude spoluvlastnit se svým partnerem a bude jej používat ke svému trvalému bydlení. Vztahuje se na příjem z prodeje bytové jednotky za těchto okolností osvobození od daně z příjmů?

Pronájem bytu - rekonstrukce domu hrazená z úvěru

Pronajímatel bytu uplatnil v letech 2015-2017 v daňových nákladech platby do „fondu oprav“ celkem ve výši 100 000 Kč. V roce 2018 proběhla rekonstrukce bytového domu, na pronajímatele připadá podíl na této rekonstrukci ve výši 250 000 Kč. Celá rekonstrukce byla placena z dlouhodobého úvěru. Splátka na majitele je roční ve výši 15 000 Kč.

Je správná úvaha: 1) náklady v roce 2018 poníží o 100 000 Kč - již uplatněné v letech 2015-2017, 2) hodnotu bytu zvýší o 250 000 Kč a ze zvýšené ceny bude uplatňovat odpisy, 3) v každém dalším roce od 2018 uplatní zaplacené příspěvky do "fondu oprav" ponížené o splátku úvěru ve výši 15 000 Kč. Není mám jasný především bod 3) a prosíme o vysvětlení. 

Odpisy bytu po převodu od družstva

Fyzická osoba (Jan Novák) koupil od jiné fyzické osoby v roce 2018 starší byt (jednotku) jako podíl na družstvu za 3 mil. Kč. Ještě v roce 2018 podal žádost na družstvo o převod do osobního vlastnictví. Ve smlouvě o převodu vlastnictví jednotky je uvedena kupní cena ve výši 200 000 Kč, která byla uhrazena zápočtem členského vkladu v bytovém družstvu (datum původní platby není znám, pravděpodobně před více než 5 lety). Převod proběhl a byt byl zapsán do katastru nemovitostí v roce 2018. Jan Novák tento byt pronajímá a uvádí v příjmech z § 9 a uplatňuje náklady ve skutečné výši. Z jaké částky bude počítán odpis? Z částky 3 mil. Kč nebo 3 200 000 Kč nebo z částky 200 000 Kč, které byly uhrazeny zápočtem?

Reprodukční pořizovací cena bytu

V souvislosti s odpisováním bylo potřeba stanovit reprodukční pořizovací cenu bytu v Praze. Znalec provedl ocenění dle zákona o oceňování, tato cena byla o 1 mil. Kč nižší než tržní cena nemovité věcvi, tj. cena, za kterou se stejný byt v domě prodává. Je možné, aby reprodukční pořizovací cena byla tak výrazně nižší než cena, za kterou lze byt prodat nebo je ocenění chybné? Cena stanovená znalcem byla dokonce nižší, než cena, za kterou byl byt pořízen před deseti lety, kdy byl byt v původním stavu před rekonstrukcí.

 

Rozdělení fondu oprav v bytovém družstvu

Dům byl původně ve vlastnictví města, které ho odprodalo bytovému družstvu. Všichni tehdejší nájemci se složili na kupní cenu domu podle plochy svých bytů a stali členy BD, až na jeden byt v přízemí, který nesložil základní členský vklad (ZČV) ani další členský vklad (DČV), a nájemce se tedy ani nestal členem BD. Po několika letech byly (na základě rozhodnutí členské schůze) v podkroví domu vybudovány další dva byty, a to na náklady nových dvou členů BD, kteří do BD složili ZČV a DČV, které však již byly v tehdejší tržní hodnotě, která byla výrazně vyšší než původní cena za dům při odkupu od města. Po několika dalších letech (na základě rozhodnutí členské schůze) jeden ze stávajících členů BD složil DČV ohledně toho bytu v přízemí, opět v tehdejší tržní ceně. Došlo tak ke sloučení jeho původního a nového družstevního podílu. Peníze za byty v podkroví i byt v přízemí byly rozhodnutím členské schůze převedeny do fondu oprav. Vedle toho přispívali do FO také všichni členové BD podle plochy svých bytů.

Nyní, po dalších 6 letech, se budou byty převádět do vlastnictví a BD se bude likvidovat. Zároveň padl návrh vrátit část naspořených peněz z FO jednotlivým družstevníkům. Otázka zní, zda je možné tyto peníze z FO při vrácení rozdělit mezi všechny členy BD podle plochy bytů, a zda se jedná o vrácení dlouhodobé zálohy, a tedy nebude podléhat zdanění u členů BD. Anebo zda celou situaci nějak ovlivní fakt, že byty v podkroví a byt v přízemí přispěli dalším členským vkladem nikoli podle plochy bytu, ale podle tržní ceny, a navíc jejich podíl byl výrazně vyšší než u ostatních družstevníků, a zda se v tomto případě nejedná o rozdělení peněz, které bude potřeba zdanit.

Ale jak už jsem uvedla, peníze se převedly do FO a družstvo s nimi hospodařilo, ale nebylo to evidováno zvlášť na hromádku „FO z příspěvků“ a „FO z DČV“. Např. v roce 2010 byl zůstatek ve FO 0,5 mil. Kč. V roce 2010 byly za byty v podkroví složeny dva DČV, každý v hodnotě 2 mil. Kč. V roce 2012 složen DČV za byt v přízemí v hodnotě 1,5 mil. Kč. Vedle toho příspěvky do FO od družstevníků za roky 2010 až 2017 činily 2 mil. Kč. Výdaje z FO za roky 2010 až 2017 celkem 5 mil. Kč. Konečný zůstatek ve FO jsou 3 mil. Kč. Polovinu si chtějí družstevníci rozdělit mezi sebe. Jakým způsobem odliším daňový režim vrácení dlouhodobé zálohy od rozdělení DČV? Ovlivní to nějak rozdělení likvidačního zůstatku?