Byt (446)

Rozdělení fondu oprav v bytovém družstvu

Dům byl původně ve vlastnictví města, které ho odprodalo bytovému družstvu. Všichni tehdejší nájemci se složili na kupní cenu domu podle plochy svých bytů a stali členy BD, až na jeden byt v přízemí, který nesložil základní členský vklad (ZČV) ani další členský vklad (DČV), a nájemce se tedy ani nestal členem BD. Po několika letech byly (na základě rozhodnutí členské schůze) v podkroví domu vybudovány další dva byty, a to na náklady nových dvou členů BD, kteří do BD složili ZČV a DČV, které však již byly v tehdejší tržní hodnotě, která byla výrazně vyšší než původní cena za dům při odkupu od města. Po několika dalších letech (na základě rozhodnutí členské schůze) jeden ze stávajících členů BD složil DČV ohledně toho bytu v přízemí, opět v tehdejší tržní ceně. Došlo tak ke sloučení jeho původního a nového družstevního podílu. Peníze za byty v podkroví i byt v přízemí byly rozhodnutím členské schůze převedeny do fondu oprav. Vedle toho přispívali do FO také všichni členové BD podle plochy svých bytů.

Nyní, po dalších 6 letech, se budou byty převádět do vlastnictví a BD se bude likvidovat. Zároveň padl návrh vrátit část naspořených peněz z FO jednotlivým družstevníkům. Otázka zní, zda je možné tyto peníze z FO při vrácení rozdělit mezi všechny členy BD podle plochy bytů, a zda se jedná o vrácení dlouhodobé zálohy, a tedy nebude podléhat zdanění u členů BD. Anebo zda celou situaci nějak ovlivní fakt, že byty v podkroví a byt v přízemí přispěli dalším členským vkladem nikoli podle plochy bytu, ale podle tržní ceny, a navíc jejich podíl byl výrazně vyšší než u ostatních družstevníků, a zda se v tomto případě nejedná o rozdělení peněz, které bude potřeba zdanit.

Ale jak už jsem uvedla, peníze se převedly do FO a družstvo s nimi hospodařilo, ale nebylo to evidováno zvlášť na hromádku „FO z příspěvků“ a „FO z DČV“. Např. v roce 2010 byl zůstatek ve FO 0,5 mil. Kč. V roce 2010 byly za byty v podkroví složeny dva DČV, každý v hodnotě 2 mil. Kč. V roce 2012 složen DČV za byt v přízemí v hodnotě 1,5 mil. Kč. Vedle toho příspěvky do FO od družstevníků za roky 2010 až 2017 činily 2 mil. Kč. Výdaje z FO za roky 2010 až 2017 celkem 5 mil. Kč. Konečný zůstatek ve FO jsou 3 mil. Kč. Polovinu si chtějí družstevníci rozdělit mezi sebe. Jakým způsobem odliším daňový režim vrácení dlouhodobé zálohy od rozdělení DČV? Ovlivní to nějak rozdělení likvidačního zůstatku? 

Byt pro zaměstnance

Společnost s r. o. koupila bytovou jednotku za účelem ubytovny pro zaměstnance. Je nákup a provoz bytu daňově uznatelný (odpisy, spotřeba energií, údržba)?

Doplňující otázka: 

Pokud by se skutečně jednalo o poskytnutí přechodného ubytování zaměstnancům, kteří mají odlišné místo trvalého pobytu, tam se to chová jak? Zaměstnavatel může poskytnout příspěvek na přechodné ubytování, u zaměstnance je osvobozený do výše 3 500 Kč. Pokud tedy zaměstnavatel poskytne přechodné ubytování ve vlastní ubytovně, které si "nacení" na 5 000 Kč měsíčně, ale zaměstnanec mu uhradí jen 1500 Kč. Chápu to správně, že 1500 Kč bude jeho měsíční výnos a do výše 5 000 Kč měsíčně budou náklady související s ubytovnou daňové a zbytek nedaňově? Nebo tam není limit a pokud provozuje provozovnu, která slouží zaměstnancům pro přechodné ubytování, má všechny náklady daňově? 

SVJ a fond oprav

SVJ účtuje rozvahově, jménem vlastníků pronajímá suterén domu. Vlastník má povinnost platit do fondu oprav, kde se shromažďovaly prostředky na rekonstrukci střechy. Příjmy má z § 9 podle spoluvlastnického podílu na nemovitosti. Někteří vlastníci chtějí uplatnit ke získaným příjmům skutečné výdaje. Na přelomu roku 2013 a 2014 došlo k rekonstrukci střechy za 3 miliony. Podíl vlastníka však nepřevyšuje 40 000 Kč. Pro platbu byl použit fond oprav, na kterém byly prostředky shromažďovány několik let. Bude podíl na výdajích za střechu přímým výdajem, nebo je třeba zařadit k domu technické zhodnocení a následně uplatnit odpis odpovídající podílu vlastníka na společných částech domu? Je možno uplatnit do výdajů podílem vlastníka i odpis budovy? Jedná se o starý dům, dřív ve vlastnictví družstva.

Služební byt pro zaměstnance

Firma, s. r. o., plátce DPH, pronajímá pro svého zaměstnance byt od soukromé osoby neplátce za 10.000 Kč/měs + platí energie. Nájemní smlouva i energie jsou psané na firmu. Musí zaměstnanec v tomto případě něco dodaňovat? Je celý nájem vč. enegií daňovým nákladem firmy? Může firma z energií uplatnit DPH?

Osvobození příjmů z prodeje bytové jednotky

Fyzická osoba prodává bytovou jednotku, kterou nabyla koupí. V této bytové jednotce neměla nikdy bydliště. Doba mezi nabytím a prodejem je kratší než 5 let. Prostředky získané prodejem jednotky použije na výstavbu a vybavení rodinného domu. Tento rodinný dům bude spoluvlastnit se svým partnerem a bude jej používat ke svému trvalému bydlení. Vztahuje se na příjem z prodeje bytové jednotky za těchto okolností osvobození od daně z příjmů?

Reprodukční pořizovací cena bytu

V souvislosti s odpisováním bylo potřeba stanovit reprodukční pořizovací cenu bytu v Praze. Znalec provedl ocenění dle zákona o oceňování, tato cena byla o 1 mil. Kč nižší než tržní cena nemovité věcvi, tj. cena, za kterou se stejný byt v domě prodává. Je možné, aby reprodukční pořizovací cena byla tak výrazně nižší než cena, za kterou lze byt prodat nebo je ocenění chybné? Cena stanovená znalcem byla dokonce nižší, než cena, za kterou byl byt pořízen před deseti lety, kdy byl byt v původním stavu před rekonstrukcí.

 

Pronájem bytu - rekonstrukce domu hrazená z úvěru

Pronajímatel bytu uplatnil v letech 2015-2017 v daňových nákladech platby do „fondu oprav“ celkem ve výši 100 000 Kč. V roce 2018 proběhla rekonstrukce bytového domu, na pronajímatele připadá podíl na této rekonstrukci ve výši 250 000 Kč. Celá rekonstrukce byla placena z dlouhodobého úvěru. Splátka na majitele je roční ve výši 15 000 Kč.

Je správná úvaha: 1) náklady v roce 2018 poníží o 100 000 Kč - již uplatněné v letech 2015-2017, 2) hodnotu bytu zvýší o 250 000 Kč a ze zvýšené ceny bude uplatňovat odpisy, 3) v každém dalším roce od 2018 uplatní zaplacené příspěvky do "fondu oprav" ponížené o splátku úvěru ve výši 15 000 Kč. Není mám jasný především bod 3) a prosíme o vysvětlení. 

Odpisy bytu po převodu od družstva

Fyzická osoba (Jan Novák) koupil od jiné fyzické osoby v roce 2018 starší byt (jednotku) jako podíl na družstvu za 3 mil. Kč. Ještě v roce 2018 podal žádost na družstvo o převod do osobního vlastnictví. Ve smlouvě o převodu vlastnictví jednotky je uvedena kupní cena ve výši 200 000 Kč, která byla uhrazena zápočtem členského vkladu v bytovém družstvu (datum původní platby není znám, pravděpodobně před více než 5 lety). Převod proběhl a byt byl zapsán do katastru nemovitostí v roce 2018. Jan Novák tento byt pronajímá a uvádí v příjmech z § 9 a uplatňuje náklady ve skutečné výši. Z jaké částky bude počítán odpis? Z částky 3 mil. Kč nebo 3 200 000 Kč nebo z částky 200 000 Kč, které byly uhrazeny zápočtem?

Prodej jednotky na přelomu období

Naše s. r. o. prodává bytovou jednotku v novostavbě, evidováno na účtu 123. Právní účinky zápisu: 1. 12. 2017, zapsáno: 28. 12. 2017, výpis z katastru doručen dne 2. 1. 2018. Byt nebyl předán před datem doručení výpisu z katastru, taktéž úhrada za jednotku nebyla před doručením výpisu z katastru vydána z notářské úschovy. Zaúčtování: dne 1. 12. 2017 - právní účinky zápisu – vyřazení ze zásob MD 583/D 123, dne 1. 12. 17 – právní účinky zápisu – proúčtování do výnosů MD 385/D 602. Vystavení daňového dokladu dne 2. 1. 2018 - zúčtování příjmu příštích období MD 311/D 385 - zúčtování odvodu DPH MD 311/D 343. Je tento postup správný?

Daň z příjmů - pronájem dle § 9

Manželé mají zrušeno SJM. Vlastní několik bytů, vždy poměrem spoluvlastnictví 50/50. Do roku 2017 zdaňoval každý z nich příjem v § 9 DPFO ve výši svého podílu, tedy 50% z každého bytu. Manžel přitom uplatňoval výdaje paušálem 30%, manželka uplatňovala skutečné výdaje (vedla si daňovou evidenci). Bylo by možné, aby od roku 2018 vedli příjem i výdaje s tím spojené vždy z celého bytu? Například manžel z 1 bytu a manželka ze 2 bytů? Pokud tato možnost dohody existuje, je možné, aby každý uplatňoval výdaje jiným způsobem?