Byt (455)

DPH - pronájem

Český plátce provedl výstavbu bytových jednotek, záměrem bylo tyto byty prodat, a to v časové lhůtě do pěti let od data kolaudace, což se u většiny jednotek podařilo. DPH z veškerých souvisejících vstupů uplatnil plátce v plné výši. Plátce po kolaudaci inzeroval jednotky k prodeji, nicméně vhodný zájemce (fyzická osoba) se u zbylých dvou jednotek našel až po pěti letech od kolaudace, nyní se bude podepisovat smlouva. Od okamžiku kolaudace do okamžiku prodeje byly tyto dvě bytové jednotky pronajaty v osvobozeném režimu. Jakým způsobem má plátce narovnat současný stav? Má podat dodatečná daňová přiznání na poslední zdaňovací období u těch let, kdy byl realizován nájem a vždy vrátit 1/10 z částky alokovaných nárokovaných vstupů (některá období jsou již ale po prekluzi)? Nebo má v okamžiku prodeje jednotky vrátit celé DPH z uplatněných vstupů? Pomohlo by eventuálně, pokud by prodej bytové jednotky plátce zatížil v současném okamžiku DPH na výstupu?

Pohledávky z dlužného nájemného (nevymožitelné)

Vlastník bytového domu - akciová společnost: Nájemníci dluží dva roky na nájemném. Už v bytové jednotce nebydlí, ale stále neuhradili dluh. Víme, že jsou sociálně slabí a bez majetku. Pokud dáme nájemníky na exekuci (k soudu), tak vzniknou jen náklady pro a. s. Mohou se po nějaké době pohledávky odepsat do uznatelných nákladů? 

Prodej bytu dle § 9, u kterého byly uplatňovány výdaje

Fyzická osoba, občan, koupila před 9 lety byt do osobního vlastnictví. Po téměř celou dobu byt pronajímá a nájem zdaňuje dle § 9 ZDP. Po celou dobu také uplatňuje pro účely výpočtu základu daně skutečné výdaje, mezi nimi i odpisy. Pokud se rozhodne byt prodat, musí jej zdanit z důvodu, že je byt součástí obchodního majetku, nebo bude prodej osvobozen? FO - občan je zároveň OSVČ v oboru poradenství a je čtvrtletním plátcem DPH. Příjmy z nájmu uvádí do ř. 50 přiznání k DPH. Bude mít případný prodej vliv i na DPH?

Vybavení bytu pro zaměstnance

Společnost má v pronájmu několik bytů pro zaměstnance na přechodné ubytování. Byty jsou částeně vybavené. Vzhledem k tomu, že se společnost smluvně zavázala k zajištění ubytování včetně vybavení pro tyto zaměstnance, bylo nutné tyto byty dovybavit. Je nákup takovéhoto vybavení (např. pračky) daňově uznatelným nákladem? A jak naložit s DPH? Vybavení nakoupené společností zůstane v majetku firmy i v případě ukončení pronájmu.

Sazba DPH u stavebních prací v rozestavěné nebytové jednotce v bytovém domě

Společnost s r. o., neplátce DPH, vlastní rozestavěnou nebytovou jednotku (komerční prostor) v bytovém domě. Bytový dům je rozdělen na jednotky. Nebytová jednotka nebyla zkolaudována a v katastru nemovitostí je zapsána jako rozestavěná nebytová jednotka. Samotný bytový dům již byl zkolaudován s výjimkou nebytových jednotek v něm se nacházejících, které mají sloužit jako komerční prostory. Nebytová jednotka nevznikala v bytovém domě dodatečně, vznikala současně s ostatními bytovými jednotkami, pouze s tím rozdílem, že na rozdíl od ostatních ještě není dokončena a bude kolaudována samostatně podle způsobu využití.

1. Jsou-li v jednotce prováděny stavební a montážní práce, použije dodavatel prací sazbu DPH 15% nebo 21%? Brání použití snížené stavby fakt, že dotčená jednotka nebyla zkolaudována a bytový dům bez jedné zkolaudované jednotky tím pádem není dokončenou stavbou ve smyslu § 48 odst. 1 zákona o DPH?

2. Jaké sazbě DPH budou podléhat stavební a montážní práce v nebytové jednotce po její kolaudaci? Záleží přitom na tom, zda v bytovém domě ještě budou nějaké nezkolaudované nebytové jednotky? 

Prodej bytu v panelovém domě

Prodává se byt v městském majetku nájemníkovi v panelovém domě. Po 1. 1. 2016 byla provedena podstatná změna stavby ve společných částech domu (nový výtah) - kolaudace. V domě je více vlastníků bytů (společenství vlastníků jednotek) a město se stejně jako všichni podílí na všech stavebních úpravách ve společných částech domu dle spoluvlastnického podílu (katastr nemovitostí). Na základě § 56 odst. 3 zákona o DPH a informace GFŘ k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí po 1. 1. 2016 začíná běžet od vydání kolaudačního souhlasu znovu lhůta pro osvobození 5 let. Domnívám se, že dle příkladu Informace GFŘ musím spočítat poměrnou část z ceny stavební práce provedenou na společných částech domu na byt (myslím, že spoluvlastnický podíl z celkové ceny stavební práce, ale nevím, jestli jsem to tak pochopila - příklad GFŘ – viz níže) a pokud nepřesáhne 50 % ceny bytu před provedením stavební úpravy, tak zůstane prodej osvobozen. Chci se zeptat, jestli by se mohla takto spočítat (dle spoluvlastnického podílu) poměrná finanční hodnota stavební úpravy bytu, a jak mám zjistit cenu bytu před kolaudačním souhlasem nebo ohlášením (nevíme např. 3 roky zpátky, že se bude byt prodávat) a dokládat případné kontrole FÚ, že cena stavební práce nepřesáhla 50 % ceny bytu.

Informace GFŘ k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí po 1. 1. 2016

Příklad: Prodej jednotek po podstatné změně stavby Společnost (plátce) koupí starý bytový dům (jedná se o 1 jednotku), na kterém provede rekonstrukci jednoho nebo několika bytů (na stavební úpravu je vydán kolaudační souhlas), poté je bytový dům prohlášením vlastníka rozdělen na jednotky a tyto jednotky následně prodány fyzickým osobám. U následného prodeje jednotek (bytů) je nutné posoudit, zda nedošlo k podstatné změně konkrétního prodávaného bytu. Ze stavebního povolení nebo ohlášení by mělo být vysledovatelné, jaké konkrétní byty byly předmětem stavební úpravy. Každý byt by v tomto případě měl být posuzován samostatně. Finanční hodnotu stavební úpravy je nutné v tomto případě stanovit podle reálně dodaného zboží nebo poskytnutých služeb, které byly zabudovány nebo spotřebovány při uskutečňování stavební úpravy konkrétního bytu včetně podílu na společných částech bytového domu Bude-li finanční hodnota stavební úpravy bytu přesahovat 50 % zjištěné ceny nebo směrné hodnoty bytu před provedením stavební úpravy, bude se jednat o podstatnou změnu a vzhledem k vydání kolaudačního souhlasu bude dodání této jednotky, za předpokladu, že se jedná o jednotku, která nezahrnuje jiný prostor než obytný prostor pro sociální bydlení, podléhat první snížené sazbě daně. Při dodání této jednotky (bytu) bude tedy možno využít osvobození od daně po uplynutí lhůty 5 let od vydání kolaudačního souhlasu po podstatné změně jednotky (bytu). Nebude-li ze stavebního povolení nebo ohlášení patrné, kterých bytů se stavební úprava týkala (např.: stavební úprava se bude týkat společných částí domu, nebo se bude jednat o zateplení pláště stavby), je nutné finanční hodnotu stavební úpravy bytu stanovit poměrem finanční hodnoty stavební úpravy celého bytového domu a poměrem plochy bytu včetně podílu na společných částech bytového domu k celkové ploše bytového domu. Bude-li poměrná finanční hodnota stavební úpravy bytu přesahovat 50 % zjištěné ceny nebo směrné hodnoty bytu před provedením stavební úpravy, bude se jednat o podstatnou změnu a vzhledem k vydání kolaudačního souhlasu bude dodání této jednotky (bytu), za předpokladu, že se jedná o jednotku (byt), která nezahrnuje jiný prostor než obytný prostor pro sociální bydlení, podléhat první snížené sazbě daně. Při dodání této jednotky bude možno využít osvobození od daně po uplynutí lhůty 5 let od vydání kolaudačního souhlasu po podstatné změně jednotky.

Převod jednotky (nebytového prostoru) do osobního vlastnictví

Podléhá bezúplatný převod nebytové jednotky do osobního vlastnictví od bytového družstva dani z příjmů a dani z převodu nemovitých věcí?

Úrok z hypotečního úvěru

V roce 2010 si fyzická osoba vzala hypotéku a pořídila si byt "X", ve kterém bydlela, a úroky si uplatnovala dle § 15 ZDP jako nezdanitelnou část základu daně. V 8/2018 FO byt "X" prodala a za získané peníze + doplatek z úspor si pořídila byt "Y", kde bydlí od 9/2018. Původní hypotéku nadále splácí a ručení nemovitou věcí bylo převedeno z prodané nemovité věci "X"na nemovitou věc "Z" (byt rodičů). Může si v roce 2018 uplatnit nějakým způsobem úroky z hypotéky dle § 15 ZDP?

OSVČ a pronájem bytu

Musí OSVČ, která je plátcem DPH, a jako občan pronajme byt občanovi, do přiznání k DPH uvést na řádek č. 50 tento příjem za pronájem bytu? Tento příjem bude zdaňovat v DPFO podle § 9 zákona o daních z příjmů. 

Osvobození příjmů z prodeje bytové jednotky

Fyzická osoba prodává bytovou jednotku, kterou nabyla koupí. V této bytové jednotce neměla nikdy bydliště. Doba mezi nabytím a prodejem je kratší než 5 let. Prostředky získané prodejem jednotky použije na výstavbu a vybavení rodinného domu. Tento rodinný dům bude spoluvlastnit se svým partnerem a bude jej používat ke svému trvalému bydlení. Vztahuje se na příjem z prodeje bytové jednotky za těchto okolností osvobození od daně z příjmů?