Nájem

Manželka je výlučnou vlastnicí několika nemovitostí, které pronajímá. Spolu s manželem mají zúžené jmení manželů. Každý má tedy majetek ve svém výlučném vlastnictví. Manželka v současnosti dosahuje zdanitelných příjmů dle § 7 a § 9 ZDP (příjmy z pronájmu její nemovitost). Manžel dosahuje zdanitelných příjmů dle § 6, § 8, § 9 ZDP (pronájem pouze jeho vlastní nemovitosti) a § 10 ZDP. Manželka má zájem od roku 2026 vstoupit do paušálního režimu. Za tímto účelem plánuje přenechat své nemovitosti manželovi bezúplatně k užívání, a to formou smlouvy (výpůjčka či jiná forma smluvního ujednání), která by manželovi umožnila: užívání nemovitostí, jejich další podnájem třetím osobám, inkaso příjmů z pronájmu (které by danil on ve svém § 9 ZDP). Po tomto převodu by manželka přestala pobírat příjmy z pronájmu a z jejího daňového pohledu by tak zůstaly pouze příjmy ze samostatné činnosti (§ 7 ZDP), čímž by jí vznikl nárok na vstup do paušálního režimu od roku 2026. Je tento postup akceptovatelný z pohledu zákona o daních z příjmů? Představuje tento model nějaké riziko pro některého z manželů, např. obcházení zákona či účelové chování?

Jsme obchodník s elektrickou energii, máme platnou licenci. Dodavatele energie i plynu jsou povinni použít režim přenesení daňové povinnosti při fakturaci dodání plynu a elektřiny na nás, jako odběratele. Jaký režim DPH na nás musí uplatnit dodavatel, s kterým máme uzavřenou smlouvu o pronájmu např. kancelářských prostor. Dodavatel fakturuje nájemné a pak vyúčtuje služby s nájmem spojeny, tedy i přesnou výši spotřebované elektrické energie v pronajímaných prostorech.

Nájemce se dohodl s pronajímatelem (fyzická osoba - OSVČ, daňová evidence, plátce DPH) na předčasném ukončení nájmu. Pronajímatel souhlasil za podmínky, že bude ze strany nájemce uhrazeno odstupné. Odstupné bude ve výši kauce, která byla uhrazena před začátkem nájmu, tudíž dojde k zápočtu kauce s odstupným. Jak bude na toto odstupné nahlíženo z hlediska DPH a DPFO na straně pronajímatele? Bude se jednat o protiplnění za „poskytnutou službu“ za možnost předčasného ukončení nájmu, a tudíž bude podléhat DPH? A jak to bude u DPFO, bude se jednat o zdanitelný příjem podléhající DPFO?

Pokud firma, plátce DPH, dlouhodobě pronajímá nemovitost fyzické osobě, neplátci DPH, má firma povinnost u těchto vydaných faktur přidat sníženou sazbu daně. Stejně jako u krátkodobých pronájmů, je to tak? Přijde mi to logické. Je to takto správně?

S.r.o. - plátce DPH zkolaudoval v 2/2025 rodinný domek. = má ho zařazený v majetku. Tento domek od 10/2025 bude pronajímat - občanovi-neplátci. SRO plánuje v budoucnosti domek prodat. otázka 1) pronájem = zakládá povinnost odvodu DPH =vrátit veškerý uplatněný odpočet DPH na stavbu v měsíci započetí nájmu tj. za 10/2025 2) při prodeji nemovitosti už bude prodej osvobozený a nebude se odvádět DPH? Domek byl postaven za 10,5 mil. Kč, prodej se předpokládá za 12,5 mil. Kč. DPH se neodvede ani z rozdílu mezi pořizovací a prodejní cenou - i když se bude jednat o prvý prodej uskutečněný např. 20 měsíc po kolaudaci?

Naše firma provede stavební úpravy pro nájemníka. Pro naší firmu tyto stavební práce budou v režimu přenesené daňové povinnosti. S nájemníkem uzavřena smlouva o částečné přefakturaci nákladů na tuto rekonstrukci. Nájemník je neplátce DPH, jak vystavit fakturu nájemníkovi ? včetně DPH?

Pronajímatel budovy zdaňuje nájmy bytů podle §9, uplatňuje výdaje paušálem 30%, budovu vlastní již 10 let. Protože potřeboval budovu opravit, na rok přeruší pronajímání budovy. Pokud začne pronajímat po roce znovu byty, může si k zahájení pronájmu stanovit u budovy reprodukční pořizovací cenu a budovu odepisovat?

Pronajímatel se dohodl s nájemcem na základě podepsaného dodatku nájemní smlouvy na 15.letém prodloužení této smlouvy s tím, že nájemce provede významné úpravy a doplnění vybavení na najatém nemovitém majetku. Dle. čl 3.2.1.: Pronajímatel uhradí nájemci motivační platbu na úpravy a vybavení, které jsou nezbytné nebo vhodné pro účely užívání prostor dle smlouvy. Tato motivační platba bude v max. 50% takto vzniklých nákladů, kdy tato motivační platba nepodléhá DPH a DPH k ní nebude připočtena. Dle této smlouvy a odst. 3.2.2. :Pronajímatel zaplatí nájemci motivační platbu dle čl. 3.2.1. tohoto dodatku do 30 dnů od obdržení písemné výzvy nájemce. K výzvě dle předchozí věty tohoto čl. nájemce přiloží příslušnou fakturu, přičemž faktura nájemce nebude nijak navýšena. Opravdu dle výše uvedeného tato motivační platba nepodléhá DPH a faktura, kterou vystavím jako nájemce, bude bez DPH? Nebo je třeba uplatnit jiný postup dle zákona? 

Fyzická osoba podnikající, plátce DPH podniká v oboru izolací střech. Své příjmy rozděluje na manželku jako spolupracující osobu. Mají chatu, která je v SJM. Tuto chatu chtějí pronajímat krátkodobě (většinou na týden). Neposkytují žádné dodatečné služby jako úklid, povlečení atd.. (jen čistě pronájem s tím, že si musí nájemce vždy po sobě uklidit). Budou tyto příjmy z pronájmu chaty muset být zdaňovány v §7? Může tyto příjmy zdaňovat manželka, když je evidovaná jako spolupracující osoba? Manželka jiné příjmy nemá, než příjmy v §7 plynoucí ze spolupracující osoby manžela. Není ani plátce DPH. Pokud budou muset být příjmy zdaňované v §7, může manželka zřídit tedy živnostenské oprávnění a současně mít příjmy uváděné v příloze č. 1 v řádku 109 přiznání dani z příjmů fyzických osob (a současně k tomu řádek 110 výdaje spolupracující osoby) a při tom mít příjmy z pronájmu chaty (asi tedy ubytovací služby) uváděné v řádku 101 přílohy č. 1 přiznání k dani z příjmů fyzických osob a k tomu uplatnit paušální výdaje ve výši 60%? Nebo nemůže mít současně příjmy z §7 a část příjmů jako spolupracující osoba?

Fyzická osoba podnikající, vedení účetní evidence, plátce DPH. V roce 2019 jsem vyřadila z majetku motorku. Jelikož jsem myslela, že ji třeba za 5 let budeme prodávat a budeme pořizovat novou. Nyní jsme se ale rozhodli, že pořizovat novou nebudeme. A z důvodu toho, že motorku manžel stále používá při objíždění zákazníků, při zaměřování, předávání zakázek, protože je to nejrychlejší způsob dopravy při dnešních silničních zácpách a rádi bychom si na ní tudíž odepisovali náklady (benzín, opravy, moto-oblečení atd.) Je možné znovu motorku zařadit do majetku? S jakou cenou? Odepisovat již asi nelze, bylo už jednou odepisováno. Je to vůbec možné? Jak se postupuje?

Fyzická osoba, plátce DPH provozuje Pohřební služby. Má od Města pronajatou celou nemovitost - Rozlučkovou síň. Město fakturuje pronájem s 21% DPH a fyzická osoba si nárokuje odpočet DPH. Jakou sazbu DPH by měla dát fyzická osoba, kdyby krátkodobě pronajala (poskytla) pohřební síň jiné pohřební službě. Bude tam sazba DPH 21% - krátkodobý pronájem nebo 12% (pod kódem 96.03 je zahrnuto i poskytování pohřebních síní)?

Za příjmy fyzických osob z nájmu se považují: a) příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů, b) příjmy z nájmu movitých věcí, pokud se nejedná pouze o příležitostný nájem. Za příjmy z nájmu nemovitých věcí nelze považovat příjmy z ubytování poskytovaného různými internetovými platformami (např. Airbnb). Za příjmy z nájmu se také nepovažují příjmy z pronájmu obchodního majetku. Tyto příjmy je nutno zdanit jako příjmy z podnikání podle § 7 zákona o daních z příjmů.

Fyzická osoba (vypůjčitel) zdarma užívá pozemek s oploceným a upravenou venkovní jízdárnou pro koně, který vlastní jiná fyzická osoba (otec). Vlastník tohoto pozemku (FO) nemá z pohledu majetkových karet starou jízdárnu (pokud by to měla být stavba) nijak historicky evidovanou. Vypůjčitel provádí po letech užívání generální opravu povrchu jízdárny na svoje náklady – původní rozměry budou zachovány, dojde k odebrání starých vrstev - sejmutí zeminy, úprava a zhutnění, návoz nových obdobných vrstev, drcené kamenivo, lomový prach. Celé to bude zařizovat externí firma a stát to bude celkově přes 0,5 mil Kč. Financovat to bude vypůjčitel, který vede daňovou evidenci a využívá jízdárnu k dosažení a zajištění příjmu. Může si to dát celé do výdajů, nebo to bude technické zhodnocení stavby (staré jízdárny), nebo nová stavba na cizím pozemku? Pokud by se jednalo opravu, tak je možné u vypůjčitele dát celé do daňových výdajů jako u nájemce? Pokud by se mělo jednat o technické zhodnocení nebo novou stavbu, tak předpokládejme, že by vypůjčitel dostal všechny povolení k odpisování. Mohl by to jako výpůjčitel odpisovat, nebo by se měla udělat nájemní smlouva?

Nájem nemovité věci nelze pro účely ocenění nepeněžního příjmu dosaženého směnou považovat za právo odpovídající věcnému břemenu, ani když je dlouhodobý a nájemné bylo jednorázově předplaceno.

Vlastník domu, OSVČ vedoucí podvojné účetnictví, pronajímá v bytovém domě bytové i nebytové prostory. Nájemci (firmy i občané) hradí měsíčně nájemné a zálohy (na úklid spol. prostor, na odpady, vodu, elektřinu za společné prostory,...). Tyto zálohy se jednou ročně vyúčtovávají a ze všech zaplacených záloh je odváděno DPH. Roční vyúčtování záloh (nákladů) je ale vystaveno i za prostory, které momentálně nejsou obsazené a zálohy za ně nejsou placeny. Náklady vstupující do vyúčtování jsou v průběhu roku účtovány na 548 a uplatňován odpočet DPH. Je potřeba evidovat v účetnictví ve výnosech i vyúčtování za tyto prázdné byty? Dále bych se chtěla zeptat, zda by měly být náklady spojené výlučně s nepronajatými byty z hlediska daně z příjmů účtovány jako nedaňové náklady a tedy neuplatňováno DPH? Myšleno např. náklady na opravy v neobsazeném bytě. 

Sourozenci dostali darem dům před 20 let (2 sourozenci-sestra a bratr, každý podíl 50 %). V roce 2024 bratr prodal svůj podíl ve výši 40 % sestře za 1 mil. Kč. Sestra tedy vlastní 90 % domu, bratr 10 %. Sestra chce dům zrekonstruovat, hodnota investice 5 mil. Kč. Tento zrekonstruovaný dům chce rozdělit na 4 nebytové prostory a jeden byt. Nebytové prostory chce pronajímat, byt chce prodat svému synovi za 3 mil. Kč. 1. Pokud prodá "sestra" svému synovi byt (jeho spoluvlastnický podíl na domu by byl ve výši 10 %) , bude ho muset zdanit dani z příjmu? Od kdy se bere časový test pro § 4? Od doby nabytí prvních 50 % nebo od doby nabytí od bratra v roce 2024? 2. Po tomto prodeji bytu bude tedy sestra vlastnit 80 %, bratr 10 % a syn 10 %. Může příjmy z pronájmu zdaňovat jenom sestra? Nebo se mohou domluvit na jiných poměrech - např. 50 % sestra, 50 % syn, bratr 0 %? 3. Ke dni zahájení nájmu se stanoví cena domu pro odpisování. Ta se bude skládat z 1 mil. Kč od bratra + ostatní náklady, které budou ve výši 5 mil. Kč. Celková cena při zahájení odepisování tedy bude 6 mil. Kč. Pokud by měli skutečné výdaje a zdaňovala vše sestra, bude uplatňovat odpis ze 6 mil. Kč? 4. Pokud by příjmy zdaňovala sestra 50 % a syn 50 %, odpis se poměrově rozdělí mezi ně 50/50? 5. Pokud syn za byt zaplatil 3 mil. Kč, má tato skutečnost vliv na vstupní cenu pro odpisování?

OSVČ má ve spoluvlastnictví dům (vlastní 7/10) ve kterém podniká a část pronajímá. V § 7 i v § 9 ZDP uplatňuje výdaje paušálem. Pronajímá pouze část nemovitosti, kterou vlastní. 3/10 nemovitosti vlastní druhý spoluvlastník, který ve své části má obchod. Předpokládáme, že příjmy z nájmu nejsou dosaženy společně poplatníky z titulu spoluvlastnictví, protože příjmy z nájmu plynou pouze našemu OSVČ z jeho části nemovitosti a může uplatňovat výdaje paušálem a nemusí uplatňovat skutečné výdaje. Ještě pro zjednodušení - dvě třetiny nemovitosti vlastní naše OSVČ, v jedné třetině podniká, druhou třetinu pronajímá, třetí třetinu vlastní spoluvlastník, který zde má obchod. Můžeme uplatňovat v § 9 ZDP výdaje paušálem?

Manželé vlastní každý ½ polovinu nemovitosti (není v SJM) a pronajímají ji. Danit může i tak jen manžel veškerý příjem, pokud se tak dohodnou. Ale pak již nemůže uplatnit paušálně výdaje ve výši 30 % z příjmů? Dle § 12 Společné příjmy a výdaje (2) tuto možnost nemá. A to asi ani při písemné dohodě? Tedy bude „lepší“ příjmy rozdělit, pokud nebudou uplatňovat výdaje v prokázané výši? 

Nezletilý syn po svém zemřelém otci zdědil garáž, v katastru nemovitostí je zapsán jako majitel nemovitosti. Jeho matka tuto garáž pronajímá. Jak to bude s vykázáním příjmů a podáním daňového přiznání. Je tomu tak, že přiznání bude na jméno syna a podepisovat bude zákonný zástupce ( matka) ?

Zaslechl jsem informaci, že pokud příjem z nájmu (jako fyzická osoba), který je daněn podle § 9 ZDP, převyšuje výdělek z hlavního příjmu na IČ, mohl by FÚ požadovat danit takovýto příjem ne jako nájem, ale zahrnout ho jako klasický příjem, nebo byla informace zmatečná?