Spoluvlastnictví podílové

Organizační složka zahraničního subjektu, výrobní prostory máme v nájmu. Rozbil se kompresor a pronajímatel pořídil nový za cca 200 000 Kč. Dohodl se s naším ředitelem, že se o náklady podělíme a půlku z celkové hodnoty kompresoru nám přefakturuje. Je možné dát si tu polovinu kompresoru do firemního majetku? 

Fyzická osoba, důchodkyně, pronajímá nemovitost dle § 9 ZDP, používá skutečné výdaje, je neplátce DPH. V 9/2025 darovala nemovitost svým dvěma dětem, podílem 50 % každému. Návrh na vklad nemovitosti do katastru byl 22. 9. 2025. Dne 4. 10. 2025 dárkyně zemřela. Jak to bude s daňovým přiznáním za rok 2025: Musí se daňové přiznání podat do 3 měsíců od úmrtí, i když už není v den úmrtí majitelkou nemovitosti? Nebo se daňové přiznáníe udělá až v klasickém termínu 3/2026 za období 1–9/2025, kdy byla ještě majitelkou nemovitosti? Daňové přiznání poté udělají děti za období 10-12/2025, kde si zisk z nájemného podělí na polovinu? Bude stačit, když evidenci nájmu povede jeden z nich, a poté si rozdělí zisk na polovinu, každý do svého přiznání?

Odpisy hmotného majetku zařazeného do 6. odpisové skupiny představují důležitý aspekt účetnictví a daňového plánování pro podnikatele. Tato skupina zahrnuje specifické typy majetku, které mají svá vlastní pravidla a postupy pro odpisování. Správné uplatnění odpisů může výrazně ovlivnit finanční výsledky firmy a optimalizaci daňové povinnosti. Zjistěte, jak správně zařadit a odpisovat hmotný majetek v 6. odpisové skupině a jaké výhody to přináší pro vaše podnikání.

Jedním ze způsobů zániku manželství je rozvod. Tímto krachem končí zhruba polovina manželství. V České republice se ročně rozvádí kolem 25 000 manželství. Podle dat Českého statistického úřadu bylo v roce 2024 rozvedeno 20 800 manželství, za rok 2023 jich pak takto skončilo přibližně 19 500. Mezi roky 2023 a 2024 se tak jedná o nárůst o 7 %. Rozvod manželství je takřka vždy velmi zásadní událostí pro oba manžely a nese s sebou mnoho dalších navazujících implikací. Kromě psychologických aspektů s sebou samotný rozvod přináší velmi často i celkem logicky materiální oblasti. A kde je materie, hodnota či příjem, nelze opomíjet ani ty „naše daně“. Účelem následujícího textu tak bude zevrubně poskytnout čtenářům odpovědi na otázky týkající se porozvodového uspořádání, zejména ve vztahu ke způsobům uplatnění slevy na dani a daňového zvýhodnění na původní manželku, vyživované dítě, úhrady výživného rozvedeného manžela a v neposlední řadě i na často bohužel konfliktní součást rozvodového řízení – tedy vypořádání společného jmění manželů.

Občanka A zakoupila spolu s přítelem B před 4 lety za 3.100.000 Kč byt, v katastru nemovitostí mají oba 50% podíl. V bytě A nikdy nebydlela. Spolumajitelé financovali byt následovně: společná hypotéka 2.700.000 Kc, běžný uvěr 280.000 Kč na B a vlastní zdroje od A ve výši 120.000 Kč . Měsíčně se splácí 15.044 Kč na hypotéku a 2.966 Kč na úvěr (obojí splácí pouze B). Nyní, po 4 letech, prodá A svůj podíl na nemovitosti za 195.000 Kč. Zároveň B od ní převezme i celou zbývající hypotéku ve výši 2.340.355 Kč. 1) A by mělo platit daň z příjmů v §10. Podle nás zdaní částku 195 000 Kč (poníženou o uznatelné výdaje související s prodejem či pořizovací cenou bytu). Může si dát do výdajů polovinu z kupní ceny 3.100.000? 2) Pokud nelze uplatnit do výdajů polovinu z KC, je možno do výdajů v § 10 souvisejících s prodejem bytu uvést zaplacených 120.000.- a nějakou část z hypotéky či zaplaceného úvěru (např. poměrnou část dle podílu zapsaném v katastru nemovitosti), i když splátky hradí B? 3) Vzhledem k tomu, že zbytek hypotéky přebírá B a vzhledem k různým způsobům úhrad pořizovací ceny bytu nevíme, zda bude A do příjmu ke zdanění zahrnovat i nějakou část z jiných zdrojů použitých při koupi bytu, a pokud ano, jak tento příjem vypočítat?

Firma A (s.r.o., obor stomatologie) zakoupila zubní přístroj (intraorální scanner) za 260 tis Kč. Firma B (stomatolog, OSVČ), který provozuje zubní praxi ve vedlejší ordinaci, by chtěl tento přístroj také používat pro své podnikání. Proto se firma A s firmou B dohodla na odkupu ½ tohoto přístroje za 130 tis Kč. Je takový přeprodej možný? Jak se bude tento prodej účtovat ve firmě A: nákup, prodej, odpisy (účetní a daňové)? A v daňové evidenci firmy B: účtuje se nákup ½ přístroje za 130 tis. Kč, zavede se inventární karta a bude se odepisovat z ceny 130 tis. Kč?

V rámci mé praxe se nezřídka setkávám s případy tzv. spoluvlastnictví či vlastnictví v tzv. společném jmění manželů. Obě tyto formy vlastnického práva s sebou mohou a zpravidla také přináší celou řadu otázek ve smyslu správného, ale také co možná nejvíce optimálního zdanění. Cílem tohoto mého článku je seznámit čtenáře s úskalími, ale právě i s tipy a doporučeními na dosažení kýženého správného, ale zároveň i optimálního daňového zatížení. Nikdo totiž nechceme platit daně více než je nutné…

Sourozenci dostali darem dům před 20 let (2 sourozenci-sestra a bratr, každý podíl 50 %). V roce 2024 bratr prodal svůj podíl ve výši 40 % sestře za 1 mil. Kč. Sestra tedy vlastní 90 % domu, bratr 10 %. Sestra chce dům zrekonstruovat, hodnota investice 5 mil. Kč. Tento zrekonstruovaný dům chce rozdělit na 4 nebytové prostory a jeden byt. Nebytové prostory chce pronajímat, byt chce prodat svému synovi za 3 mil. Kč. 1. Pokud prodá "sestra" svému synovi byt (jeho spoluvlastnický podíl na domu by byl ve výši 10 %) , bude ho muset zdanit dani z příjmu? Od kdy se bere časový test pro § 4? Od doby nabytí prvních 50 % nebo od doby nabytí od bratra v roce 2024? 2. Po tomto prodeji bytu bude tedy sestra vlastnit 80 %, bratr 10 % a syn 10 %. Může příjmy z pronájmu zdaňovat jenom sestra? Nebo se mohou domluvit na jiných poměrech - např. 50 % sestra, 50 % syn, bratr 0 %? 3. Ke dni zahájení nájmu se stanoví cena domu pro odpisování. Ta se bude skládat z 1 mil. Kč od bratra + ostatní náklady, které budou ve výši 5 mil. Kč. Celková cena při zahájení odepisování tedy bude 6 mil. Kč. Pokud by měli skutečné výdaje a zdaňovala vše sestra, bude uplatňovat odpis ze 6 mil. Kč? 4. Pokud by příjmy zdaňovala sestra 50 % a syn 50 %, odpis se poměrově rozdělí mezi ně 50/50? 5. Pokud syn za byt zaplatil 3 mil. Kč, má tato skutečnost vliv na vstupní cenu pro odpisování?

OSVČ má ve spoluvlastnictví dům (vlastní 7/10) ve kterém podniká a část pronajímá. V § 7 i v § 9 ZDP uplatňuje výdaje paušálem. Pronajímá pouze část nemovitosti, kterou vlastní. 3/10 nemovitosti vlastní druhý spoluvlastník, který ve své části má obchod. Předpokládáme, že příjmy z nájmu nejsou dosaženy společně poplatníky z titulu spoluvlastnictví, protože příjmy z nájmu plynou pouze našemu OSVČ z jeho části nemovitosti a může uplatňovat výdaje paušálem a nemusí uplatňovat skutečné výdaje. Ještě pro zjednodušení - dvě třetiny nemovitosti vlastní naše OSVČ, v jedné třetině podniká, druhou třetinu pronajímá, třetí třetinu vlastní spoluvlastník, který zde má obchod. Můžeme uplatňovat v § 9 ZDP výdaje paušálem?

Tři spoluvlastníci dvou domů, v poměru 1. vlastník má 1/2 domu A; 2. a 3. vlastník má každý 1/4 domu A a 1/2 domu B. Všichni chtějí uplatňovat výdaje paušálem. Příjmy domu A jsou 1,5 mil. Kč, příjmy domu B jsou 2,1 mil. Kč. Když si rozpočtou podíly na příjmech podle svých podílů, každý jednotlivě bude mít příjmy pod 2 mil. Kč. U vlastníka 2 a 3 pokud se sečtou příjmy z jejich podílů dohromady, tak jsou nad 2 mil. Musí uplatňovat strop na výdaje paušálem, a jestli všichni, nebo jen 2. a 3. a případně jakým poměrem, pokud všichni, nebo si každý může odečíst plných 30 % ze své části příjmů? Zdaňují podle § 9 ZDP.

Sourozenci vlastní nemovitost, z které jim plyne nájem. Každý z nich vlastní ideální polovinu - spoluvlastnický podíl 50 %. Mohu uplatnit na tyto příjmy paušální výdaj ve výši 30 % v případě, že rozdělím příjmy jinak než dle spoluvlastnického podílu (na základě dohody poplatníků, např. příjmy 80 % a 20 %)? Nebo lze rozdělit příjmy jinak než dle spoluvlastnického podílu jen v případě použití skutečných výdajů? Mohu tyto podmínky měnit pro každé zdaňovací období jinak?

Společnost s r. o. má ve svém majetku nemovitosti, ke kterým má spoluvlastnický podíl 60 %. Podepsala smlouvu o vypořádání s fyzickou osobou (FO), která vlastní zbývajících 40 %. FO získala několik nemovitostí do svého výlučného vlastnictví. V majetku s. r. o. zůstaly nemovitosti, ke kterým má s. r. o. 100% vlastnický podíl. Předpokládáme, že vyřazení nemovitostí z majetku, které získala FO, proúčtuje s. r. o. v zůstatkové ceně na účet 541. Zvýšení ceny majetku o 40 % zaúčtuje s. r. o. na účet MD 042/D 641. Je tento postup správný? Jaké ocenění má zvolit s. r. o. pro hodnotu 40% podílu při jeho zařazení do majetku?

Dvě fyzické osoby vlastní nemovitost, kterou pronajímají. Musí každý z nich zdanit svou část příjmu v poměru, v jakém vlastní nemovitost, nebo je možné zdanit celý příjem z nájmu pouze u jednoho z majitelů? Vlastníci nejsou manželé ani jinak příbuzní.

Fyzické osoby, nepodnikatelé, mají ve spoluvlastnictví bytový dům a celý ho pronajímají. Spoluvlastníci se dohodli, že příjmy z pronájmu nemovité věci nejsou rozděleny podle spoluvlastnických podílů, ale plynou jen jednomu spoluvlastníkovi (nájmy jsou poukazovány na bankovní účet jednoho spoluvlastníka). Ten je zdaňuje v § 9 zákona o daních z příjmů. V souladu s § 12 odst. 2 zákona o daních z příjmů jsou uplatňovány výdaje v prokázané výši, nikoliv paušální výdaje. Uvedené rozdělení příjmů a výdajů je použito pouze pro účely zdanění daně z příjmů fyzických osob. Takto zdaněný příjem z pronájmu (čistý zisk) je následně přerozdělen mezi spoluvlastníky podle poměru podílů jednotlivých spoluvlastníků. Je takovýto postup správný?

OSVČ ve sdružení přerušují živnost dle § 7 ZDP – kovoobraběči – k 31. 12. 2024, kde 5 let fakticky pouze pronajímali stroje (nabyté ve sdružení) a každý měl 1/3 výnos z tohoto pronájmu. Proto dále od r. 2025 budou pronajímat tyto stroje dle § 9 ZDP a zůstanou každý plátcem DPH. Doposud měli 1 podnikatelský bankovní účet a vše si rozdělovali rovným dílem, 1/3 (byli ve sdružení). Pokud budou na § 9 ZDP, musí si každý zřídit svůj obchodní účet a oznámit účty finančnímu úřadu? A pokud prodají 1 stroj v roce 2025, pak každý vyfakturuje 1/3 z celkové ceny obvyklé tohoto stroje? Danit prodej budou asi v § 10 ZDP?

Otec a matka vlastnili dům cca 20 let. V roce 01/2022 otec zemřel a dům zdědila matka (75 % z domu) a čtyři děti (6,25 % každý z nich). Ke dni úmrtí otce v rámci dědického řízení byl udělán znalecký posudek na 3,4 mil. Kč hodnota domu. V březnu 2024 matka darovala svůj podíl svým čtyřem dětem. Každé dítě tedy nabylo z matčina podílu 1/4 tj. 18,75 %. Celkem tedy každé z dětí získalo 25 % z hodnoty domu. Ke dni darování (03/2024) byl zpracován znalecký posudek, kde bylo celková hodnota domu vyčíslena na 4 mil. Kč. V prosinci 2024 se rozhodl jeden ze sourozenců, že od ostatních tří sourozenců odkoupí jejich podíly za cenu 1 mil. Kč pro každého sourozence. Musí podat daňové přiznání k dani z příjmu fyzických osob jednotliví sourozenci, kteří peníze dostanou? Pokud dojde k výplatě samotných peněz v roce 2025, ale smlouva o koupi bude podepsána v roce 2024, v jakém zdaňovací období budou muset podávat daňové přiznání? Domnívám se, že zděděný podíl po otci 6,25 % bude osvobozen a podíl 18,75 % bude muset každý sourozenec zdaňovat v § 10. Jaká hodnota bude v příjmu a jaká ve výdaji?

Firma s.r.o. plátce DPH uzavírá pachtovní smlouvy s osoby - nepodnikajícími na pozemky pro svou podnikatelskou činnost v zemědělství. Některé z těchto pozemků vlastní více osob a pacht uzavře pouze jedna osoba vlastnící tento pozemek částečným podílem a této osobě je hrazeno pachtovné. Firma však obhospodařuje pozemek celý. Jak účtovat o tomto bez smluvním pachtu?

Jsem 50procentní vlastník nemovitosti. Druhý vlastník má rovněž 50% nemovitosti a tento druhý vlastník v nemovitosti podniká. Každý rok mi posílá peníze z titulu spoluvlastnictví. Na který řádek danového přiznání FO tento příjem patří? A existuje na tento příjem výdaje procentem z příjmú, podobně jako u příjmů z pronájmu?

Dvě fyzické osoby (Jan Novák – OSVČ, Jiří Vopršálek – nepodnikající fyzická osoba) drží spoluvlastnický podíl na nemovité věci. Každý drží ½ podíl. Pan Novák využívá ¾ nemovitosti k provozování penzionu. Zároveň pan Novák uzavřel nájemní smlouvu na pronájem zbývající ¼ nemovitosti jako restauračního zařízení. Pan Novák vyplácí každý měsíc panu Vopršálkovi částku 50.000 Kč jako „kompenzaci“ za využívání dané nemovitosti. Jakou povahu (z pohledu daně z příjmů) má tato kompenzace na straně pana Vopršálka a jakou na straně pana Nováka? Jaké odvodové povinnosti z toho vyplývají pro pana Vopršálka? Může pan Vopršálek případně uplatnit nějaké výdaje proti tomuto druhu příjmu?

Bytový dům byl původně vlastněn několika vlastníky. V roce 2022 došlo k rozdělení bytového domu na jednotky a k vypořádání podílového spoluvlastnictví, kdy nové jednotky byly rozděleny mezi současné vlastníky. Tímto vypořádáním ale došlo ke změně spoluvlastnických podílů a jeden vlastník musel poskytnout finanční kompenzaci ostatním spoluvlastníkům, protože podlahová plocha přidělených jednotek byla vyšší než původní podíl. Tento vlastník svůj původní podíl odpisoval, protože nemovitost využíval k pronájmu. Bude tato finanční kompenzace, kterou musí zaplatit ostatním vlastníkům, zvyšovat pořizovací cenu současného podílu, nebo se zařadí jako zcela nový majetek, tj. nový podíl a začne se nově odpisovat?