Daň z nabytí nemovitých věcí - strana 5

Soukromá osoba (nemá IČO) pronajímá darovanou nemovitou věc (výrobní hala) např. manželovi (vlastní s. r. o.). Když je příjem cca 50 000 Kč/měs., stačí příjmy z pronájmu uvést do svého daňového přiznání (kde může uplatnit náklady 30 %) nebo musí vést účetnictví s tímto příjmem? Musí přiznat hodnotu nemovitosti finančnímu úřadu či jinému úřadu? Když v ročním vyúčtování zaplatí daň 15%, musí platit sociální či zdravotní pojištění (příjem pronájem)? Platí se nějaká darovací či jiná daň? Oproti tomu firma: Má odhad na nájem a uzavřenou smlouvu zatím na dobu neurčitou, platí nájemné. Když nájemce potřebuje zabezpečit objekt (smluvně ošetřeno tak, že pronajímatel nechce investovat nic, ale se změnou souhlasí), musí zhodnocení pronajatého majetku (bezpečnostní dveře, nová vrata, plot…) podle výše nákladů nad 40 000 odpisovat, jako kdyby investoval do svého majetku? I když investuje do pronajaté dílny a v případě ukončení smlouvy to pravděpodobně zůstane pronajímateli, protože to nájemce má zabudované? Vybavení kanceláře – koberec, stoly, skříně – když částka nepřesáhne 40 000 Kč/rok, ale jsou v pronajaté budově, může se vše sledovat odděleně – a účtovat do přímých nákladů (max. časově rozlišit) nebo se musí odpisovat?

Dva podnikatelé podnikající v rámci sdružení ještě podle starého občanského zákoníku nyní chtějí ke konci roku tuto svoji společnost činnost ukončit. Jaký bude daňový dopad při vyrovnání spoluvlastnických podílů na budovách, když si budou rozdělovat budovy, které byly dosud v jejich spoluvlastnictví tak, že každému nyní připadnou jednotlivé konkrétní budovy a bude případně nějaké finanční dorovnání. Bude toto rozdělení podléhat dani z nabytí nemovitých věcí a je potřebný znalecký posudek na nemovité věci? Dále jsou spolumajiteli zemědělské techniky, kterou si nyní také rozdělili, aby každému připadl určitý stroj. Tyto stroje se musí každému z nich prodat nebo je možno udělat jinak? A budou moci pokračovat v odpisech nebo bude nutné nové odpisy?   

V roce 2018 jsme do osobního vlastnictví koupili nemovitou věc včetně stavebního pozemku za 4,5 mil. Kč, budova dle znaleckého posudku oceněna 3 691 825,66 Kč, stavební pozemek a ostatní 796 131,26 Kč. Ještě v roce 2018 jsem tuto nemovitou věc prodali, bez stavebního pozemku, pouze budovu za 4 mil. Kč. Po odečtení uznatelných výdajů jsme zaplatili daň z nabytí nemovitých věcí v částce 179 864 Kč. Mohu tuto daň z nabytí nemovitých věcí uznat jako výdaj do daně z příjmů?

Z jaké ceny se bude počítat daň z nabytí nemovitých věcí? Jedná se o vklad pozemku včetně rozestavěné stavby společníkem do s. r. o. Na katastru nemovitostí se bude převádět pozemek. Daň budeme počítat pouze z hodnoty pozemku nebo z celého ocenění včetně rozestavěné stavby?

Český daňový rezident, fyzická osoba, pořídila v říjnu 2018 nemovitou věc, zároveň podle zákona o dani z nabyté nemovitých věcí je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí. Nemovitá věc je pronajímána a je předpoklad, že budou uplatněny výdaje ve skutečné výši, kde budou mj. zahrnuty i odpisy této nemovité věci. V souvislosti s tím bych se rád dotázal, zda zaplacená daň z nemovitých věcí má být zahrnuta do vstupní ceny této nemovité věci, nebo je možno ji posoudit jako běžný výdaj? V případě, že bude daň zaplacena až v roce 2019 – bude se jednat o položku posouzenou jako běžný výdaj nebo se změní vstupní cena nemovité věci?

Fyzická osoba koupila bytovou jednotku; v kupní smlouvě je zároveň uvedeno zřízení služebnosti (ve prospěch prodávající strany) – služebnost bude tedy zřízena ve stejný okamžik, jako dojde k převodu vlastnictví (den doručení návrhu na vklad do katastru nemovitostí). Pro určení daně z nabytí nemovitých věcí byla ze strany poplatníka zvolena tzv. zjištěná cena. Znalec, který vypracovává posudek na zjištěnou cenu, mi nechce zohlednit zřízenou služebnost, tj. nechce mi hodnotu nemovitosti ponížit o zřizovanou služebnost. Je jeho postup správný?

Nabyvatel, jako fyzická osoba nepodnikající, nabyl podíl na nemovité věci, kancelářských prostorách, které dále pronajímá obchodní společnosti A. Kupní cena byla stanovena na základě znaleckého posudku, kde znalec stanovil cenu obvyklou. Při podávání přiznání k dani z nemovitých věcí nabyvatel přiložil posudek jako podklad pro stanovení kupní ceny. Finanční úřad toto neakceptuje a vyžaduje znalecký posudek s cenou podle vyhlášky. Otázka tedy zní, zda je nutné nechávat dělat další znalecký posudek, nebo jestli platí instrukce na http://smernahodnota.financnisprava.cz/2018/nebyt/ kde se vyplní parametry budovy a FÚ si cenu určí sám? Hraje v tomto případě roli skutečnost, že tato fyzická osoba je společníkem obchodní společnosti B, která je vlastníkem společnosti A, které jsou kancelářské prostory pronajímány?

Jako 4 spoluvlastníci, vlastníme celkem 20 pozemků. Na každém pozemku máme každý jednu ideální čtvrtinu. Pokud bychom chtěli zrušit spoluvlastnictví tak, aby každý vlastnil svoji část pozemku, Podléhalo by toto zrušení spoluvlastnictví dani z nabytí nemovitých věcí?

Společník, fyzická osoba, provede příplatek mimo základní kapitál do s. r. o. formou vkladu nemovité věci. Podléhá tento převod nemovité věci dani z nabytí nemovitých věcí (společníkovi se podíl na s. r. o. nijak nezvětší ani nezmění, je stále stejný)? V situaci, kdy bude příplatek mimo základní kapitál vrácen, a to formou zpětného převodu této nemovité věci, je opět tento akt předmětem daně z nabytí? Pokud ano, jak je stanoven základ daně?

Dvě fyzické osoby (A a B) nabyly bytovou jednotku do podílového spoluvlastnictví, kdy každý vlastnil ideální 1/2. Pořizovací cena bytové jednotky v hodnotě 2 000 000 Kč byla financována hypotečním úvěrem ve 100 % výši, kdy dlužníky jsou obě fyzické osoby. Po dvou letech došlo ke zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví způsobem, kdy vlastnické právo k bytové jednotce nabyla pouze fyzická osoba A a současně došlo ke změně hypoteční smlouvy, kdy jediným dlužníkem je nově také pouze fyzická osoba A a zůstatek hypotečního úvěru je ve výši 1 500 000 Kč. Fyzická osoba B tak pozbude podíl na bytové jednotce a současně již nebude dlužníkem z titulu hypotečního úvěru, žádné další vyrovnání jí nebylo poskytnuto, ať už peněžní, či nepeněžní. Podléhá tento způsob zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví dani z nabytí nemovitých věcí, a pokud ano, jak bude stanoven základ daně?

Koupili jsme pozemek od ČR - Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových. Jakým způsobem vypočítat daň z nabytí nemovitých věcí, tj. jakou přílohu vyplnit - zda N nebo J a jakou cenu použít? Lze použít jen cenu sjednanou, když odhadujeme, že tato cena bude větší než jakákoliv jinak zjištěná?

Společnost s. r. o. koupila nemovitou věc s pozemkem, ve znaleckém posudku mám zvlášť vyčíslenou daň pozemek a budovy. Jak tuto daň zaúčtovat do pořizovací ceny a je to náklad daňově neuznatelný?

Společost s. r. o., plátce DPH, má ve svém obchodním majetku již osm let nemovitost v zůstatkové hodnotě 0,5 mil. Kč. Tuto nemovitost na základě darovací smlouvy daruje svému jedinému společníkovi. Tržní hodnota nemovitosti je cca 2 mil. Kč. Jaký daňový dopad (daň z příjmů, DPH, daň z nabytí nemovitých věcí) bude mít toto darování u s. r. o. a u společníka?

V Informaci k novele zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí vydané Finanční správou 9. 8. 2016 je mimo jiné uvedeno: „Zdanění nově podléhá pouze úplatné nabytí vlastnického práva k budově podle katastrálního zákona (§ 2 písm. l) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí), která je částí inženýrské sítě, nebo nabytí spoluvlastnického podílu na takové budově. Zdanění tak nově nepodléhá nabytí těch částí inženýrských sítí, které nejsou budovou podle katastrálního zákona (např. nabytí vodovodního a kanalizačního potrubí)“. V zákonném opatření v § 2 odst. 1 písm. a) je však předmětem daně z nabytí mimo jiné: „stavba“. 1) Je tedy předmětem daně z nabytí v současné době „stavba“ nebo „budova podle katastrálního zákona“? 2) Je předmětem daně z nabytí sloupek (plastový nebo zděný), který je se zemí spojen pevným základem, navenek uzavřen (čtyřmi) obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, v němž je instalován plynoměr a/nebo elektroměr a/nebo vodoměr?

V tomto roce budu prodávat byt, který jsem pronajímala. Před prodejem bude třeba byt zrenovovat, aby jeho hodnota odpovídala tržní ceně. Např. důkladně vymalovat - nájemníci byli kuřáci, obnovit starou dlažbu a obklady v koupelně, zrenovovat vestavěné skříně, které stály 38 tisíc každá. Příjmy z nájmu v roce 2018 budou pravděpodobně nižší než výdaje. Jsou popisované výdaje daňově uznatelné, i když dojde následně k prodeji bytu? Je daňovým nákladem zaplacená daň z nabytí nemovitých věcí, když by došlo k dohodě smluvních stran, že daň budu platit já jako prodávající? Lze daňovou ztrátu z § 9 uplatnit proti dílčímu základ daně z § 7? 

V roce 01/2016 došlo dle zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů nároku v družstvech a zákona 72/1994 Sb., k převodu do vlastnictví člena družstva. Ještě před převodem byl bytový dům opraven, zateplen atd. - závazky vůči družstvu vyrovnány. Byt je od prosince 2016 pronajímám. Smlouva na pronájem podepsána v listopadu 2016. V roce 2017 byt pronajímám celý romk a je tedy povinnost podat přiznání. Je možné byt nechat ocenit znalcem - nechat ocenit tržní hodnotu k datu zahájení nájmu, tedy k 1. 12. 2016 či k datu podpisu smlouvy, tj. 1. 11. 2016? Je možné z této ceny byt odpisovat popřípadě z jaké ceny lze byt odepisovat? Zahájení nájmu v prosinci 2016, bude tedy v roce 2017 uplatněn odpis pro 1. nebo 2. rok, pokud jsme v roce 2016 přiznání nepodávali, neboť jsme nepřekročili hranici 6 000 Kč? Dále do fondu oprav přispíváme (správce budovy bytové družstvo, které v roce 2016 byt převedlo) 2 200 Kč měsíčně, je možné si tuto část dát do daňových nákladů? Např. podíl na zateplení jsem zaplatili již družstvu před převodem). Máme se přesně zajímat o to, na co byl fond oprav spotřebován? Popřípadě o jaký výpis máme požádat bytové družstvo? V roce 2017 se žádné opravy na bytovém domě nekonaly - co pozorujeme.

Následující příspěvek se zabývá otázkou, je-li základem daně z nabytí nemovité věci i daň z přidané hodnoty. Posuzuje tři různé situace, které se mohou vyskytnout. První, kdy je poplatníkem daně převodce nemovité věci, ve druhé je poplatníkem daně z nabytí nemovité věci nabyvatel a ve třetím případě je základem daně cena zjištěná.

V roce 2018 si chceme se sousedem vyměnit byty v OV, vel. 2+1 za 3+1. Na oba byty byly zpracovány znalecké posudky, podle nichž je cena nemovitostí nižší, než je cena tržní. Dohodli jsme se, že si vyplatíme podle znaleckých posudků jen rozdíl. Daň z nabytí nemovitých věci je třeba zaplatit u prodávajícího i kupujícího. Bude daň spočítána podle tržní hodnoty v místě, i když jsme si ji nesjednali nebo podle znaleckého posudku? Ze směnné smlouvy bude vyplývat, že jsme byty vyměnili a rozdíl ceny vycházel z podkladů znalce, nikoliv trhu.

Jsem fyzická osoba; spolu s manželkou jsem vlastníkem několika nemovitých věcí, které dosud pronajímám, a mám příjmy v rámci § 9 ZDP. Chci založit s. r. o., ve kterém budu spolu s manželkou společníky tohoto s. r. o., a tyto nemovitostí vložit jako vklad do základního kapitálu (případně jako navýšení základního kapitálu). To znamená, že z "technického" hlediska nemovitosti budu vlastnit nadále, ale prostřednictvím společnictví v právnické osobě. Podléhá tento vklad (převod nemovitých věcí) povinnosti přiznat daň z nabytí nemovitých věcí?

V listopadu 2017 kupní smlouva, zápis do katastru, zařazení do užívání a úhrada pořizovací ceny. V únoru 2018 zaplacena daň z nabytí. Kdy vstupuje tato daň z nabytí do pořizovací ceny nemovitosti? Měla by vstoupit tehdy, až je zaplacena, tedy až v roce 2018 - jako zvýšení pořizovací ceny nemovitosti? V roce 2017 se odpisy počítají pouze z pořizovací ceny, která se rovná kupní cena a ostatní náklady související s pořízením - bez daně z převodu nemovitosti?