Daň z nabytí nemovitých věcí - strana 6

Naše společnost kupuje právo stavby. Ve smlouvě je úplata sjednaná ve formě ročních splátek - stavebních plat. Předpokládám, že jako cena sjednaná pro účely daně z nabytí, se považuje celková cena (součet všech plat). Co je ale v případě práva stavby srovnávací daňovou hodnotou - je to znalecký posudek - cena zjištěná, když v zákoně č. 151/1997 Sb. se říká, že pokud je převod práva stavby úplatný, pak se ocenění podle tohoto zákona neuplatní? Určení směrné hodnoty jako druhé možnosti porovnání se sjednanou cenou si u práva stavby už vůbec nedokážu představit.

V lednu 2018 jsem koupila garáž do svého vlastnictví. Mohu při sestavování daňového přiznání k dani z nabytí použít směrnou hodnotu nebo musím doložit znalecký posudek ke stanovení základu daně? 

Na tuto otázku odpovíme, zašleme klientovi a i s odpovědí odpověď uveřejníme.

Fyzická osoba hodlá zakoupit společnost s ručením omezeným s historií. Tato společnost je plátcem DPH. Část obchodního majetku společnosti by měla být před převodem na nového majitele darována zapsanému spolku, jehož předsedou je původní společník. Jedná se o automobily, nemovitosti a pozemky. Jaký by měl být správný daňový postup, co se týče DPH a daně z příjmů právnických osob, případně daně z nabytí nemovitosti v s. r. o., aby neměl nový vlastník s těmito transakcemi v budoucnu problémy?

O co se vlastně jedná v případech nových bytů v rodinných domech, jejichž první úplatný převod nebyl osvobozen od daně z nabytí nemovitých věcí? Jedná se o nespravedlnost vůči poplatníkům, opomenutí při tvorbě zákona nebo záměrnou legislativní úpravu? Pro vysvětlení je třeba náhled do vzniku a aplikace zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb. (dále „zákonného opatření)“.

Bytové družstvo převádí do vlastnictví svým členům, družstevníkům, byty, ve kterých jsou nájemci. Kromě toho převádí i jeden nebytový prostor, který byl dosud také ve vlastnictví bytového družstva a který měl pronajatý jeden ze členů bytového družstva. 1) Bude u převodu bytů použito osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí (§ 8 odst. 1 zákonného opatření č. 340/2013 Sb.)? 2) Předpokládám, že u nebytového prostoru toto osvobození nebude možno použít, a proto bude zdaněn daní z nabytí nemovitých věcí - bude základem daně cena dle znaleckého posudku snížená na 75 % (§ 4 a § 14 zákonného opatření č. 340/2013 Sb.)? 3) Bude převod bytu osvobozen od daně z příjmů [§ 4 odst. 1 písm. zg) ZDP], a tudíž bude podléhat osvobození osvobozených příjmů - nad 5 mil. (§ 38v ZDP)? 4) Dále předpokládám, že nebytový prostor nebude osvobozen ani od daně z příjmů - bude se u fyzických osoba jednat o příjem dle § 10 odst. 1 písm. n) ZDP a základem daně bude cena dle znaleckého posudku? Je možné uplatnit nějaký uznatelný výdaj, např. finanční vyrovnání, které daný člen poskytl ostatním členům bytového družstva za to, že původně se všichni složili na odkoupení tohoto nebytového prostoru od města (při odkoupení celého domu), ale nyní je převeden do vlastnictví jen jemu? 

Majitel rodinného domu (otec) daruje ideální polovinu této nemovité věci své dceři. Rozumím tomu správně, že se nemusí podávat nové přiznání k dani z nemovitých věcí, pokud původní majitel (otec) uhradí celou daň - je zvolen jako zastupující osoba? Musí se tato zastupující osoba na finanční úřad nahlásit, nebo je to jasné, když se nepodávají nová daňová přiznání za spoluvlastnické podíly? A pokud jde o dar v řadě přímé - otec dceři, tak se přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí musí podat a daň bude nulová, nebo se vůbec podávat nemusí? 

Společnost v roce 2015 prodala nemovitou věc a jako prodávající zaplatila daň z nabytí. Výpočet byl proveden z částky včetně DPH. Nyní, na základě rozsudku NSS, je možné podat dodatečné daňové přiznání a požádat o přeplatek na této dani. Jedná se o částku cca 350 000 Kč, která byla navíc v nákladech roku 2015. Musí společnost podat dodatečné daňové přiznání na daň z příjmů právnických osob za rok 2015, nebo lze zaúčtovat do výnosů v roce 2017 a i v tomto roce zdanit?

Společnost s r. o. koupila halu včetně pozemku, od fyzické osoby, neplátce DPH, daň z nabytí nemovitých věcí platí kupující. Cena v kupní smlouvě je za celý objekt 2 mil. Kč. (bez DPH) a k tomu daň z nabytí nemovitých věcí, která bude uhrazena na finanční úřad? Jak máme stanovit cenu za pozemek a za budovu pro účely odepisování haly a zařazení do majetku firmy ke dni zápisu do katastru nemovitosí (vklad provede 16. 11. 2017 a právní účinky nastaly 25. 10. 2017)?

V roce 2016 jsme rozdělili sdružení dvou fyzických osob (50+50 %). Odcházející účastník dostal cca 5 mil. a tato částka byla rozdělena - 3 mil. nemovitost a 2 mil. ostatní. Z 3 mil. jsme zaplatili daň z nabytí (část v 9/2016 a část v 12/2016). Částku 3 mil. + daň jsme dali jako technické zhodnocení nemovité věci v roce 2016 a odepisujeme. Finanční úřad nám rozdělení sdružení neuznal a v roce 2017 jsme museli zaplatit daň z nabytí i ze zbývajících 2 mil. Tzn., že celé rozdělení sdružení se týkalo jen nemovité věci. V roce 2017 bychom si udělali opět technické zhodnocení ve výši 2 mil + daň z nabytí. Máme stanoviska dvou daňových poradců - podle jednoho je to tak správně (je to poradce této FO a podle něho účtujeme). Já jako účetní mám svého daňového poradce a podle něho je celé účtování špatně a o žádné technické zhodnocení nejde. Co je správně, jak se rozdělení účtuje, jak mám správně 5 mil. proúčtovat a co s daní z nabytí? Je samostatným nákladem nebo technickým zhodnocením? 

Finanční správa zveřejnila 24. 11. 2017 na svých internetových stránkách následující informaci: „Pravidlo, že do základu daně z nabytí nemovitých věcí se nezahrnuje DPH, bude Finanční správa nově aplikovat nejen na případy, kdy je poplatníkem daně převodce (nejčastěji prodávající), ale i na případy, kdy je poplatníkem daně nabyvatel (nejčastěji kupující).

Fyzická osoba-nepodnikatel kupuje bytovou jednotku v novostavbě rodinného domku, na kterou se vztahuje daň z nabytí nemovitých věcí. Podle zákonného opatření Senátu se za základ daně považuje sjednaná cena, kterou se rozumí úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Podle stanoviska Nejvyššího správního soudu by se do základu daně měla započítávat cena bez DPH: http://www.financnisprava.cz/cs/dane/dane/dan-z-nabyti-nemovitych-veci/informace-stanoviska-sdeleni/DPH-a-zaklad-DNNV-8875 Vztahuje se rozhodnutí Nejvyššího správního soudu i na nabyvatele nemovitosti jako nepodnikatele, a tudíž neplátce DPH?

Jsme právnická osoba - realitka a zahajujeme činnost obchodování s nemovitými věcmi. Tyto nemovité věci budou v našem účetnictví zaúčtovány jako zboží (účet 132/ae). Jak máme postupovat v případě nákupu takové nemovité věci: - jsme povinni podat daňové přiznání k dani z nabytí a uhradit tuto daň? - na základě kupní smlouvy máme nechat provést zápis v katastru nemovitostí jako vlastníci nemovitosti do doby následného prodeje této nemovité věci (zboží)? - pokud u nemovité věci, která je zaúčtována jako zboží za účelem jeho dalšího prodeje, nebude povinnost zápisu do katastru, tak vlastně kupující (nový vlastník) bude kupovat podle zápisu do katastru nemovitou věc od původního majitele? 

Jak se nyní bude postupovat na základě rozhodnutí Nejvyššího správního soudu ohledně Daně z nabytí nemovitých věcí? Jestliže si občan koupí od developera byt v hodnotě 3 mil. Kč + DPH, tak bude základ pro výpočet daně 3 miliony Kč, nebo částka včetně DPH? 

Kupující-podnikatel koupil nemovitou věc včetně pozemku. Zaplatí daň z nabytí nemovitých věcí, ale ta se vztahuje jak k nemovité věci, která bude odepisována (kanceláře), tak k pozemku, který se neodepisuje. Musí se daň z nabytí rozdělit poměrným dílem pro odpis nemovité věci a zbytek přiřadit k pozemku, který nebude odpisován?

Společnost s r. o., plátce DPH, směnila v srpnu 2017 pozemky s fyzickou osobou. Cena v účetnictví je 705 000 Kč, cena dle znaleckého posudku pak 525 000 Kč, pozemky byly pořízeny v prosinci 2016. Tři z těchto pozemků jsou zastavěnou plochou a nádvořím. Od fyzické osoby jsme směnili 6 pozemků (ostatní plocha, orná půda). Dle směnné smlouvy jsme fyzické osobě dopláceli rozdíl v ceně 150 000 Kč. Znalecký posudek směněných pozemků byl na 250 000 Kč. 1. Jakou cenou máme ocenit směněné pozemky od fyzické osoby? 2. Jak zaúčtovat doplatek 150 000 Kč pro fyzickou osobu? 3. Směna se považuje za prodej. Musíme tedy ze zastavěné plochy a nádvoří odvádět DPH? Z jaké ceny? Z pořizovací, kterou máme v účetnictví, nebo z ceny dle znaleckého posudku? 4. Pro daň z nabytí nemovitých věcí budeme vycházet z ceny 150 000 Kč + případné správní poplatky zaplacené na katastrálním úřadu? 5. Před směnou pozemků jsme „rozdělili“ některé pozemky. Přeměření nám provedla zeměměřičská společnost. Můžeme fakturu zahrnout do daňově uznatelných nákladů, nebo musí být proúčtována k pořizovací ceně pozemku, který jsme následně směnili? 

Kupující - podnikatel - platí daň z nabytí nemovitých věcí. Je tato daň součástí ceny nemovitosti a do nákladů vstupuje prostřednictvím odpisů, nebo je možné účtovat přímo do nákladů? 

Stavební společnost s. r. o. bude provádět stavební výstavbu bytů a rodinných domů, splňující podmínky sociálního bydlení. Výstavba bude prováděna na pozemku ve vlastnictví FO nepodnikatele. Při ukončení výstavby bude Stavební společnost s. r. o. prodávat byty a rodinné domy se sazbou 15 % a současně FO nepodnikatel, prodá pozemky spojené s tou výstavbou konečným zájemcům bez DPH? Je to správný postup? Jak to bude s daní z nabytí nemovitých věcí?

Chci darovat nemovitost, kterou mám nyní ve svém majetku, svému zeťovi (manžel mé dcery). Jedná se o nemovitost - nebytové prostory určené k pronajímání. Kdo a v jaké výši uhradí darovací daň? Bude můj zeť hradit daň z nabytí? Jak se určí cena nemovitosti darováním? Musí být znalecký posudek? 

Vigilantibus iura scripta sunt – známá zásada římského práva „právo svědčí bdělým“ opět našla své naplnění. Od ledna 2014 platilo, že se při koupi nemovitosti od plátců DPH do výpočtu daně z nabytí nemovitých věcí započítává i daň z přidané hodnoty. Z rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 28. 6. 2017, čj. 4 Afs 88/2017-35 ovšem vyplývá něco docela jiného.