Nemovitosti a daně - strana 11

Právnická osoba má v majetku garážové stání, které prodává. Může být prodej stání osvobozen z hlediska DPH, pokud ne, v jaké bude sazbě? 

Jakok občan, vlastním chalupu. Tuto chalupu jsem chtěla pronajímat (jako svoji vlastní k rekreačním účelům), protože bych musela mít ŽL a být OSVČ, to jsem nechtěla, a proto jsem to začala řešit přes firmu (s. r. o.), kde také jsem vlastník a jednatel. Máme firmu s manželem společně. S. r. o. pronajímá chalupu k rekreačním účelům, inkasuje peníze za pronájem, ale náklady spojené s energií, vodou, hypotékou, jsou psány na mě jako občana a já vše platím. Takže já mám náklady, s. r. o. má příjem. Ráda bych tyto náklady, které jsou spojeny s ubytovacími službami, evidovala v s. r. o. Všechny příjmy z pronájmu jsou příjmem s. r. o. Jak mohu uplatnit výdaje na energie, vodu, odpady, úroky z hypotéky, do daňových nákladů? Smlouvy s dodavateli jsou uzavřeny (historicky) na mou osobu, jakožto vlastníka objektu. Objekt je využíván pouze k podnikatelským účelům, krátkodobý pronájem – ubytovací služby. Jak jsem uvedla, bydlím cca 30 min od chalupy, také na vesnici. Objekt k soukromým účelům nevyužívám. Jednoznačně náklady na energie jsou spotřebovány pro ubytovací služby. Je prokazatelné, že všechny náklady jsou spotřebovány v souvislosti s ekonomickou činností.  Jsou daňově uznatelné náklady na opravu (po hostech) chalupy, když chalupa není v majetku firmy?

Klient užívá v nájmu budovu, která má 2 podlaží. První podlaží využívá prokazatelně na dosažení, zajištění, udržení příjmů (k aktivní podnikatelské činnosti). Druhé podlaží je ovšem zcela nevyužito, neprobíhá v něm žádná činnost ani není dále podnajato, zkrátka „leží ladem“. Podlahová plocha obou podlaží je zhruba stejná. Teď by mě zajímalo, jestli si klient může celé nájemné uplatnit jako daňový náklad nebo bude moci dát do nákladů pouze poměrnou část nájemného, a to např. podle podlahové plochy užívané k podnikání. Na jednu stranu si říkám, že se jako logické jeví, pokud si klient dá do nákladů jen poměrnou část nájemného. Když vyjdu např. z analogie, kdy by měl klient uvedenou budovu ve vlastním majetku a část využíval k podnikání a část ne, tak by si mohl uplatnit jen poměrnou část odpisů dle § 28 odst. 6 ZDP. Na druhou stranu si říkám, že ZDP na rozdíl od odpisů neuvádí povinnost uplatnit si pouze poměrnou část nájemného, pokud pronajímaná věc není zcela využívána na dosažení, udržení a zajištění příjmů. Analogie by přitom neměla být v daňovém právu obecně použita v neprospěch poplatníka. Zároveň je pravda, že nájemné jako položka nákladů slouží jako náklad k dosažení, zajištění a udržení příjmů, protože nájem se platí za budovu jako za celek a ne za jednotlivé části, takto je ostatně formulována smlouva. Nehledě na to, že nájemné je také uvedeno v § 24 odst. 2 ZDP bez jakéhokoli omezení. Na závěr uvádím, že v daném případě se nejedná o zneužití práva, ale spíše o nešťastnou situaci, do které se klient dostal. Co si o tom prosím myslíte? Může celé nájemné vstoupit do daňových nákladů nebo je potřeba dát do nákladů jenom poměrnou část, a to např. podle podlahové plochy využívané k podnikání? 

Sspolečnost vlastní administrativní budovu a v letošním roce bude prodávat její část. Jak zjistím daňovou zůstatkovou cenu nemovitosti. Lze rozdělit vstupní cenu na procentní část dle metrů čtverečních? A procentně také dopočítat část odpisů vztahující se k prodávané části? 

Společnost obdržela náhradu za vyvlastnění pozemku. Jak účetně zohlednit vyvlastnění pozemku včetně náhrady? Je potřeba tuto náhradu řešit z pohledu DPH?

Nájemce si pronajímá kanceláře v jedné nemovitosti. Nájemce technicky zhodnocuje tuto jednu nemovitost pronajímatele postupně několik let. Pronajímatel udělil nájemci souhlas s provedením technického zhodnocení a s odpisováním. Pronajímatel v roce 2016 upravil kuchyňku příčkami a vestavěl kuchyňskou linku za 150 tis. Kč, v roce 2021 provedl stavební úpravy v kancelářích za 300 tis. Kč, v roce 2022 vyměnil podlahu za lepší za 200 tis. Kč. Na každé technické zhodnocení pořídil samostatnou kartu majetku jiného majetku a odepisuje každé technické zhodnocení zvlášť, daňově i účetně. Vede tedy majetek na kartách odděleně jako TZ 2016, TZ 2021, TZ 2022. Je to tak správně? Nemají být všechna TZ jako jeden majetek, který je postupně zhodnocován? Nyní vyměňuje nájemce kuchyňskou linku, která byla v TZ 2016, bude se jednat o technické zhodnocení (je vestavěná na míru, obsahuje lepší spotřebiče, je větší, stojí 120 tis. Kč). Jak správně tuto novou kuchyňskou linku zařadit? Jako nové samostatné TZ? Nebo jako TZ jiného majetku pořízeného v 2016? 

Společnost s r. o. koupila byt, který bude využívat ke krátkodobým pronájmům, zahrne tedy do obchodního majetku firmy. Předmětem koupě je bytová jednotka se spoluvlastnickými podíly, tj. bytová jednotka, k níž uživatelsky výlučně náleží lodžie přístupná z bytu a garáž umístěná v 1. nadzemním podlaží budovy, které jsou součástí společných částí budovy a podíl na společných částech nemovité věci, tj.na pozemku a bytovém domě. Kupní cena uvedena celkem. Jak prosím správně zařadit do majetku? Je možné celé zařadit jako bytovou jednotku s příslušenstvím? nebo je třeba zařadit zvlášť bytovou jednotku, spoluvlastnické podíly, garáž atd.?

Manželé koupili byt, ve kterém provedli rekonstrukci. Koupě bytu a rekonstrukce je financována částečně z úvěru. Úroky z úvěru nebyly uplatňovány jako nezdanitelná částka § 15 ZDP. Nyní po rekonstrukci se rozhodli byt prodat. Prodej není osvobozený. Budou úroky zaplacené bance do doby prodeje bytu součástí výdajů uplatňovaných v rámci § 10 ZDP?

Od 1. 1. 2024 můžeme očekávat rozsáhlé změny zákona č. 338/1992 Sb. , o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o dani z nemovitých věcí), již 8. listopadu Senát schválil vládní návrh zákona, kterým se mění některé zákony v souvislosti s konsolidací veřejných rozpočtů (dále jen „konsolidační zákon“), jehož součástí je i rozsáhlá novela zákona o dani z nemovitých věcí. Novela zákona o dani z nemovitých věcí předpokládá dvojí účinnost. Velká část změn dopadá na zdaňovací období roku 2024 a menší část na zdaňovací období roku 2025. V případě, že u změn není uvedeno, že se jedná o změny s účinností od 1. 1. 2025, tak se jedná o změny účinné od 1. 1. 2024. Pojmem „novela zákona o dani z nemovitých věcí“ se rozumí zákon č. 338/1992 Sb. , o dani z nemovitých věcí, ve znění konsolidačního zákona a pojmem „zákon o dani z nemovitých věcí před novelou“ se rozumí zákon č. 338/1992 Sb. , o dani z nemovitých věcí, ve znění do 31. 12. 2023.

Společnost s  r. o., český plátce DPH, kupuje apartmán ve Španělsku, který tam bude pronajímat. Nyní přišla faktura od španělského plátce DPH, kde si účtuje poradenskou činnost k vybavení nemovitosti nábytkem. Faktura je bez španělské DPH, fakturováno na české DIČ sro. Kde je v tomto případě místo plnění? Klasicky jako u služby poskytnuté plátcem z EU plátci ČR, tedy v ČR, pak v ČR přiznání přiznat českou DPH a uplatnit nárok na odpočet? Nebo je to služba vztahující se k nemovitosti, pak je místo plnění ve Španělsku a uvedení do českého přiznání k DPH by byla chyba a uplatněný nárok na odpočet by byl neoprávněný? Nebo úplně jinak? 

Nájemce platí pravidelně pronajímateli měsíčně nájemné. Nyní nájemce provedl opravu pronajatého nebytového prostoru cca ve výši 300.000,- Kč. Vzniká u pronajímatele nepeněžní příjem? Jestli ano, kdy - při ukončení nájmu nebo při dokončení opravy? Pronajímatel nic nájemci neuhradí a nedal mu ani souhlas. Bude jiné daňové řešení, když dá k této opravě pronajímatel souhlas? Může nájemce opravu dát do daňově uznatelných nákladů?

Nájemce provede technické zhodnocení na pronajatém nebytovém prostoru cca ve výši 400.000 Kč. V jakém případě má pronajímatel nepeněžní příjem již ve zdaňovacím období, ve kterém bylo technické zhodnocení uvedeno do užívání (viz § 23 odst. 6 písm. a) bod 3 ZDP)? Pronajímatel TZ nehradí, dal souhlas s TZ nájemci a nájemce neodepisuje, ale náklady uhradil? Potom jsou faktury na jméno nájemce a pronajímatel může zvýšit vstupní cenu o toto TZ, nebo jak je chápán tento bod v zákoně?

Společnost s r. o. k 30. 6. 2013 zařadila do majetku budovu hotelu. U všech přijatých zdanitelných plnění byla uplatněna DPH. V roce 2024 by tento hotel chtěla prodat. Bude prodej budovy zatížen DPH, nebo bude osvobozen? V roce 2021 a 2022 byly provedeny v hotelu opravy za 500 000 Kč.

Máme v obchodním majetku bytový dům, který obsahuje byty a jeden nebytový prostor - obchod. Stavební firma nám provádí opravu tohoto obchodu - výlohy. V katastru nemovitostí je zapsáno, že se jedná o bytový dům. Stavební firma fakturuje v RPDP. V jaké sazbě provádíme reverse charge? Předpokládáme, že v 15% protože se jedná o bytový dům i když je oprava prováděna pouze v obchodě?

Skládka s.r.o. dokončila rekultivaci. Nyní udělala biologickou rekultivaci – setí bříz – cca za 50 000 Kč. Je toto provozní náklad?

Klient koupil plechovou halu na sklad materiálu s pozemkem , který je oplocený. Podlaha v hale je udusaná hlína a na pozemku je tráva,křoviska,nálety. Dne 31. 7. 2023 byl dán návrh vkladu do katastru nemovitosti. Jsou dvě smlouvy na pozemek-účet 031 a neodepisuje se a na halu, kde cenu dle smlouvy jsem zaúčtovala zatím na 042. Do ceny haly jsem zaúčtovala i cenu za zprostředkování nákupu. Klient se rozhodl, že podlahu v hale celou vybetonuje a na celém pozemku nechá vytrhat trávu, křoviska i nálety a udělá celou betonovou plochu. Jak se to prosím účetně objeví v účetnictví? Bude se jednat o technické zhodnocení? Nebo by to mohla být oprava? Je rozdíl, pokud vybetonování udělá před zápisem do katastru anebo až po zápise do katastru? Zaúčtuje se něco z toho do navýšení ceny pozemku? Na vratech do haly byl vybudován elektrický pohon vrat, který tam nebyl a cena je 67 000 Kč bez DPH. Mohu dát rovnou do nákladů?

Společnost (s. r. o., plátce DPH) v roce 2014 zakoupila byt, který po celou dobu pronajímala jako bytovou jednotku nepodnikatelům. Nyní chce byt prodat také nepodnikateli. Je možné prodat v režimu osvobozeném, bez DPH? 

Fyzická osoba držela 20 let družstevní podíl k jednotce - garáži. V roce 2021 došlo k odprodeji jednotky (garáže) z družstva do osobního vlastnictví. V roce 2023 došlo k prodeji této jednotky (garáže). Podléhá tento příjem z prodeje nemovitosti zdanění nebo je od daně osvobozen? Pokud podléhá zdanění, jaký výdaj lze uplatnit proti příjmu z prodeje této nemovitosti? Pokud podléhá zdanění, může být v tomto případě uplatněno osvobození, pokud by poplatník použil získané prostředky na rekonstrukci bytové jednotky v osobním družstevním vlastnictví, kterou používá k vlastnímu bydlení? 

Jakou správnou sazbu DPH použít v režimu přenesené daňové povinnosti – jedná o stavební opravy apartmánu (nové omítky), kdy zadavatel trvá na snížené sazbě DPH z důvodu, že nemovitost je v katastru uvedena jako bytový dům, a jak to bude v případě oprav společných prostorů, když se jedná o apartmány v BD? 

Firma z Velké Británie, která není nikde v EU registrovaná k DPH, fakturuje českému plátci DPH stavební práce na nemovitosti v Německu. Český plátce DPH pak společně i s vlastní prací fakturuje s reverse charge německému plátci DPH veškeré práce. Jak je to s DPH u faktury z Británie? Jaké jsou povinnosti českého plátce?