Nemovitosti a daně - strana 12

Součástí konsolidačního balíčku, který s sebou přináší výrazné změny v daňové oblasti, s plánovanou a předpokládanou účinností od ledna 2024, je i novelizace daně z nemovitých věcí. Návrh této části novely doznal poměrně výrazného pozměnění, proto přinášíme souhrn změn, které jsou a byly součástí novely.

Jak by se měla stanovit cena pronájmu kancelářských, skladových (haly, venkovní plochy,dílny) ploch, aby cena nájmu nebyla napadnutelná FÚ? Jedná se o spřízněné osoby: FO, občan, pronajímá své společnosti s. r. o. (společník-jednatel =1 osoba) areál stavebnin. Ceny tržní jsou neúměrně jiné než ceny pronájmů stanovené městem. Tržní 10,-/m2/měsíc, město 40,-/m2/rok? Jak v tomto případě nastavit cenu nájmu za m2?

Společnost uzavřela s teplárnami smlouvu o zřízení služebnosti, jejímž předmětem je zřízení služebnosti v souvislosti s rozvodem tepelného zařízení přes pozemek společnosti, jinak řečeno společnost dostane dle této smlouvy úhradu 9 000 Kč bez DPH od tepláren, že dala souhlas s tím, že musí něco strpět za to, že přes její pozemek povede inženýrská síť pro účely dodávky tepla do sousedního projektu. Vydaná faktura za služebnost bude účtována na 602? Plnění podléhá standardní sazbě DPH 21 %?

Společnost s r. o., jehož 100% a jedinými vlastníky i jednateli jsou manželé, vlastní nemovitost (dům). Tento dům by rádi darovali své již plnoleté dceři. Lze toto uskutečnit, a pokud ano, jaký bude požadavek na daně jak na straně darujícího, tak obdarovaného? Jen ještě k domu upřesním, že se se jedná o budovu, kde má firma v jednom patře kancelář. Další dvě patra jsou nevyužívaná a nemovitost by byla předělána na bydlení pro dceru. Dcera by bezúplatně pronajímala kanceláře v jednom patře firmě rodičů. Jedná o nemovitost, kterou s. r. o. postavila před 12 lety a nyní odpisuje.

Plátce DPH, FO, který vlastní bytový dům,(dům je zapsán v katastru jako RD), si nechal na nemovitosti vyměnit výlohu + vchodové dveře do bytového domu (společné prostory do domu). Nemovitost má v obchodním majetku, ve spodním patře má obchod, kde prodává zboží, byty v horních patrech pronajímá pouze neplátcům v §7. Stavební práce na zhotovení výlohy a dveří byly dodavatelem,plátcem, fakturovány v přenesené daň.povinnosti. Byly vystaveny 2 samostatné faktury - tj. na výlohu u prodejny a na montáž/opravu vchodových dveří. Dotaz zní, zda je možno u vyměřené daně použít sazbu sníženou 15%, či na výlohu v prodejně musí být sazba základní 21%, a zda je správně, že u nároku na odpočet pro vchodové dveře bude použit koeficient (společné prostory jak prodejny, tak bytů) a u nároku na odpočet pro výlohu bude uplatněno DPH v plné výši (prodejna uskutečňuje pouze zdanitelná plnění).

Právnická osoba koupila v roce 2009 garážové stání, které zatím není zcela odepsáno. 1. V případě prodeje za tržní cenu, jak to bude s DPH, vztahuje se na garážové stání osvobození? 2. V případě prodeje za cenu výrazně nižší než je tržní cena, jak se budou chovat obě daně, bude potřeba něco dodanit?

OSVČ prodává v roce 2023 nemovitost, kterou měl do r. 2021 zařazenou v obchodním majetku. Časový test není splněn. Nemovitost nabyl v roce 1993. Lze použít současný § 4 odst. b) ZDP a osvobodit příjem z prodeje, když získané prostředky použije na obstarání vlastní bytové potřeby, nebo se postupuje podle starého znění zákona, když nemovitost nabyl přede dnem účinnosti tzn. před rokem 2021, a tudíž toto nelze použít?

Fyzická osoba, plátce DPH, má několik nemovitostí a má v úmyslu nemovitosti darovat svému městu, ve kterém žije. U některých nemovitostí uplatnil nárok na odpočet, u některých nikoliv při jejich pořízení. Vedle toho na většině z nemovitostí bylo provedeno technické zhodnocení a opravy. Dotazy máme výhradně k DPH. 1. Jaký má dopad darování nemovitosti, u které byl uplatněn nárok na odpočet, pokud byla nemovitost pořízena např. před 20ti lety? Předpokládám, že platí povinnost odvodu DPH, co bude základem daně, když nemovitost byla pořízena za 1mil. Kč, ale dnešní tržní cena je okolo 10 mil. Kč? 2. Jaký má dopad darování nemovitosti, u které nebyl uplatněn nárok na odpočet a byla pořízena např. před 3lety? 3. Jaký dopad má darování nemovitosti na provedené technické zhodnocení? Zde předpokládáme, že u TZ provedeného před 10 lety před darováním není dopad žádný a u ostatních musí dojít k vypořádání DPH. Platí ale vypořádání DPH z TZ i v situaci, kdy vlastně odvádím DPH při daru z ceny celé nemovitosti viz první otázka? 

Je možné prokázat pořizovací cenu při bezúplatném převodu bytu z družstevního do osobního vlastnictví jinak než znaleckým posudkem? Například, pokud je byt v ihned po převodu prodán, tak je jasná tržní cena dle ceny za prodej a měla by odpovídat hodnotě stanovené znalcem k datu převodu? Je případně možné pořizovací cenu stanovit například kalkulací na základě prodejních cen obdobných bytů dle inzerátů? Znalecký posudek je drahý a nevím, jestli je v tomto případě nutný.

OSVČ vedl do roku 2021 daňovou evidenci. V roce 2022 přešel na paušální výdaje v § 7 ZDP. Když vedl daňovou evidenci, tak měl v obchodním majetku zařazenou nemovitost, kterou odpisoval. Příjmy z nájmu této nemovitosti danil též v § 7 ZDP. Zůstatková cena této nemovitosti k 31. 12. 2021 byla cca 90 000 Kč. V části nemovitosti nadále podniká a část nemovitosti nadále pronajímá – příjmy z nájmu daní od r. 2022 v § 9 ZDP, kde také uplatňuje výdaje paušálem (odpisy by byly menší). Nyní v roce 2023 - 1/3 nemovitosti za 1 mil. prodá. Jaký je časový test na osvobození? Jestliže bude danit v § 10 ZDP, co všechno lze dát do výdajů?

S. r. o. vlastní pozemky, které připravuje k výstavbě rodinných domů (demolice, odvoz sutě. příprava sítí a komunikací). Dle LV je způsob využití zastavěná plocha a nádvoří, orná půda, zahrada, jednalo se o areál zkrachovalých stavebnin. Nabyto bylo od plátce DPH v roce 2017, kupující s. r. o. byla v té době neplátce. Kupující s. r. o. byla poté plátcem DPH v letech 2018–2021 a registrace jí byla zrušena pro neuskutečňování plnění. Dosud neměla žádné výnosy. Nyní společník a jednatel zjistil, že se mu nepodaří prodat obchodní podíly společnosti (osvobozeno od daně z příjmu po 5 letech), tzn. celou výstavbu jako developerský projekt a s. r. o. začne prodávat jednotlivé pozemky kupujícím – fyzickým osobám nepodnikatelům (17 dílčích pozemků) po 1,5 mil. Kč. Areál je v intravilánu obce, vedený jako zastavitelný. Stane se s. r. o. plátcem DPH po prodeji prvních dvou pozemků?

Na fyzickou osobu byly darovací smlouvou převedeny pozemky. Dar nebyl od příbuzného, zdaní se tedy dle § 10 zákona o daních z příjmů. FO pozemky začala pronajímat, lze uplatnit snížení základu daně dle § 23 odst. 3 písm. c) bod 8 z důvodu využití bezúplatného příjmu k dosažení, zajištění a udržení příjmu? Na jakém řádku přiznání k dani z příjmů fyzických osob by se snížení základu daně případně projevilo? 

Může si klient, který si pronajímá objekt pro obchodní činnost (penzion, restaurace) uplatnit DPH z opravy střechy (celou uhradí), pokud s majitelkou sepíšou např. čestné prohlášení či dohodu se souhlasem? Jedná se o částku 18 0715,11 vč DPH. Jde uvedená částka celá rovnou do nákladů? 

Nemovitost je vlastněna dvěma spoluvlastníky, neplátci DPH, ideální polovinou. Opravy a výstavba nového křídla probíhá tak, že veškeré doklady dle dohody obou spolumajitelů, jsou vystavovány dodavateli stavebních prací na jednoho spolumajitele, nakupuje tedy tyto stavební práce svým jménem a na svůj účet. Tento spolumajitel posléze provede vyúčtování druhému, který mu i svou příslušnou částku zaplatí. Spolumajitel, který přeúčtovává přijaté stavební práce, je zároveň OSVČ dle § 7 ZDP (tato činnost nesouvisí se stavební činností). Nemovitost není zařazena v obchodním majetku. Po její přestavbě budou některé jednotky dle zájmu prodány, a některé budou pronajímány - § 9 ZDP. Je výše uvedené přeúčtování předmětem ZDPH, nebo se jedná o přeúčtování, tak jak ho vykládá MF ČR - § 36 odst. 11 ZDPH? Jak tato situace ovlivní vznik plátcovství u tohoto spolumajitele?

Společnost s r. o. má ve svém majetku nebytové prostory a všechny pronajímá plátcům DPH s DPH na výstupu. Nemá žádné osvobozené plnění (nevlastní žádný byt, rodinný dům atd.). V současné době se chystá prodat jednu ze svých pronajímaných nemovitostí, která splňuje podmínky pro osvobození dle § 56 zákona o DPH. Jak by se mělo postupovat v případě dodání této nemovité věci, kterou má společnost v majetku, když v § 76 odst. 4 je uvedeno, že do výpočtu koeficientu se nezapočítávají „dodání nebo poskytnutí dlouhodobého majetku, pokud tento majetek plátce využíval pro svou ekonemickou činnost, to neplatí je-li toto uskutečněné plnění nedílnou součástí obvyklé ekonomické činnosti plátce". Společnost má ve své hlavní činnosti živnost „Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí". Při případném prodeji tedy by měla být tato případná částka do koeficientu započítána?

Plátce DPH má ve vlastnictví dům s nebytovými prostory, které pronajímá. Většina výnosů z pronájmu je fakturována jako zdanitelné plnění s nárokem na odpočet dle 56a odst. 3 ZDPH, část je ale fakturováno jako plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet dle § 56a odst. 1 ZDPH. Společnost má tedy povinnost krátit DPH koeficientem. Nyní společnost nechala vybudovat kancelářské prostory pro nového nájemce, plátce DPH, jemuž nájemné a ostatní služby bude fakturovat s DPH jako zdanitelné plnění s nárokem na odpočet (dle 56a odst. 3 ZDPH). Nájemní smlouva je uzavřena na dobu 5 let. Kancelářské prostory budou zařazeny jako technického zhodnocení budovy a odepisovány v 6. odpisové skupině. Jak má společnost přistoupit k nároku na odpočet DPH za výstavbu nových kancelářských prostor? Může nárokovat 100% DPH na vstupu nebo je zapotřebí DPH na vstupu krátit koeficientem?

Otec má v obchodním majetku nemovitost, kterou odpisuje. Tuto nemovitost daruje své dceři, a ta ji následně vloží do své s. r. o. jako nepeněžní příplatek mimo ZK. Vztahuje se na tento případ povinnost pokračovat v odpisování, které započal otec, podle § 30 odst. 10 písm. b) ZDP? Nebo by se tato povinnost vztahovala pouze na otce, pokud by byl v roli společníka/vkladatele do s. r. o.?

Tři fyzické osoby (matka, otec a syn) pronajaly nebytový prostor. Mají smlouvu, kde jsou uvedeni všichni tři jako pronajímatelé. Na konci roku musí zdanit pronájem. Mohou si to rozdělit na 3 části a podat každý zvlášť svoje daňové přiznáni? 

Pro našeho tuzemského odběratele máme zpracovat projektovou dokumentaci elektronického požárního systému budovy umístěné na Slovensku. Plátci DPH jsme pouze v tuzemsku. Náš odběratel je rovněž pouze tuzemský plátce DPH, na Slovensku k DPH registrovaný není. Náš odběratel bude projekt a další služby fakturovat finálnímu zákazníkovi na Slovensko. Místo plnění je tedy na Slovensku; povinnost registrace na Slovensku máme my, nebo náš odběratel? Pokud nám nevzniká povinnost registrovat se k DPH na Slovensku, zdanitelné plnění máme zahrnout na řádek č. 26 přiznání k DPH, do souhrnného a kontrolního hlášení ho neuvedeme a na fakturu neuvedeme žádné DPH?

Společnost s r. o. plánuje výstavu nové výrobní haly, zhotovila na svém pozemku el. přípojku za 1,2 mil Kč. Můžeme tuto přípojku zařadit do odpisové skupiny č. 4? Pokud ano, kdy můžeme přípojku zařadit a odpisovat? Platí stále pokyn D-22 v tom, co je a není součástí budovy?