Nemovitosti a daně - strana 9

Společnost s r. o. si pořídila úplatně pozemek jehož součástí je stavba, součástí prodeje nemovitých věcí je též movité vybavení (postele, stůl, židle, kuch. linka, další drobné předměty). Úplata za převod movitého vybavení je zahrnuta v kupní ceně, která činí 3 900 000 Kč. Objekt bude využíván jako rekreační chata k pronájmu. Jak zaúčtovat nákup nemovitosti a jak dlouho se bude odpisovat a v jaké odpisové skupině, když se jedná o rekreační budovu k pronájmu?

Zaměstnavatel má na hlavní pracovní poměr zaměstnance - Ukrajince s dočasnou ochranou, kterého ubytoval ve svém rodinném domě. Za nájem zaměstnanec nic neplatí. Bude muset zaměstnanec v roce 2024 toto nepeněžní plnění ve své mzdě zdanit? Jestliže ano, tak jaká částka bude předmětem zdanění do mzdy - cena obvyklá za nájem? Lze nějakým způsobem využít § 6 odst. 9 písm. i) ZDP, kde hodnota do 3 500 Kč měsíčně je osvobozena? Jestliže by se mělo dodaňovat nebude lepší, aby zaměstnanec platil nájem zaměstnavateli např. 1.000 Kč měsíčně?

V roce 2023 syn zdědil po matce rodinný dům, který nechal ocenit znaleckým posudkem, aby ho mohl pronajímat dle § 9 ZDP. Může uplatnit odpisy již za rok 2023, i když dům bude pronajímat až od 1. 1. 2024? 

Jak má být správně provedena fakturace stavebních prací společnosti, která je plátcem DPH, ale v předmětné smlouvě, dle které fakturujeme provedené stavební práce na dokončené stavbě pro bydlení, nemá uvedeno svoje DIČ a ve smlouvě je explicitně uvedeno, že se má fakturovat s 15% DPH? Při fakturaci jsem vycházela z předpokladu, že DIČ poskytnuto nebylo pro tento druh plnění a není tak možné fakturovat s přenesenou daňovou povinností. Je tento způsob fakturace proveden správně? Nebo máme před každým plněním prověřovat, zda je či není společnost plátcem DPH a na smluvní ujednání nebrat zřetel a fakturovat vždy s přenesenou daňovou povinností, pokud zjistíme, že společnost DIČ má?

Právnická osoba vlastní a provozuje rekreační apartmány, tzn. poskytuje ubytovací služby. Ubytování je v 10% sazbě daně. Krom toho jsou poskytovány další služby podle ceníku, které si zákazník vybírá dobrovolně. Tyto považujeme za samostatná plnění se sazbou daně, která konkrétnímu plnění přísluší (např. vstup do bazénu, obědy či večeře apod.). Nejsem si ale jisti následujícími službami stran jejich zařazení do sazby daně, resp. zda nemohou být vedlejším plněním k ubytovací službě, tzn. zda se i u nich neuplatní snížená sazba daně. Jedná se o: (i) dětská postýlka na pokoj, (ii) dětská židlička na pokoj, (iii) extra výměna povlečení (pokud si zákazník přeje navíc výměnu povlečení v průběhu pobytu - objednává když je povlečení znečištěné nebo dopředu, když chce výměnu povlečení v polovině pobytu), (iv) extra výměna ručníků (tj. zákazník si přeje výměnu ručníků častěji, než je zahrnuto v ceně ubytování), (v) rezervace na přání - poplatek za to, že se zákazník může zvolit konkrétní číslo apartmánu, který si objednává. 

Občan koupil v rámci developerského projektu byt v 04/2023 za 5 mil. Kč . Součástí kupní ceny bytu je i cena za odpovídající část pozemku. V kupní smlouvě však cena rozdělena není. Byt pronajímá a chce uplatni skutečné výdaje. 1. Jak rozdělit cenu bytu a pozemku , aby mohl odepisovat byt? Musí mít z tohoto důvodu znalce nebo stačí např. cenová mapa? 2. Pokud začal pronajímat v 11/2023 a do října 2023 provedl ještě opravy bytu za 300 000 Kč, vstupuje tato částka do pořizovací ceny bytu?

Nájemce chce v pronajaté budově postavit ze sádrokartónů buňku. Cena za materiál a práce bude stát kolem 100 000 CZK. Po skončení nájmu bude tato buňka nájemcem odstraněna. Budou tyto náklady pro nájemce daňové účinné?

Dobrý den, měsíční plátce DPH, pouze příjmy z pronájmu dle §9. Loni koupil obytný dům (pořízení bylo bez DPH), dům rekonstruuje, u nákladů za rekonstrukci se nárokuje DPH 15% v plné výši. Vzniká tam 9 bytových jednotek a 1 nebytový prostor. Kolaudace se plánuje na léto 2024. Zvažuje několik variant, co s obytným domem udělá. Potřebujeme zjistit daňové dopady z hlediska daně z příjmu i DPH v následujících variantách a jestli by hrálo roli uskutečnění změn před nebo až po kolaudaci: 1) prodej celého domu -musí být prodej zatížený daní z příjmu i DPH? -hraje roli, zda se prodává před nebo po kolaudaci? 2) převod bytových prostor na manželku nebo synovce (nejsou plátci DPH) s tím, že nebytový prostor by si jako plátce DPH ponechal na pronájem - při darování manželce, jak by byly řešeny obě daně? - hraje roli, zda by se darovalo před či po kolaudaci? - muselo by se nějak řešit, že u celé stavby bylo DPH na vstupu 15% a nebytový prostor by měl být v základní sazbě? 3) dům si ponechá, bude pronajímat byty i nebytový prostor -kdy a jakým způsobem by krátil DPH, když příjmy z pronájmu bytů budou osvobozeny od DPH?

Ffyzická osoba (není OSVČ) obdržela finanční příspěvek od obce. Jednalo se o příspěvek na postavení čistírny odpadních vod k domu, jehož je spoluvlastníkem, ale nebydlí v něm. Příspěvek v celé částce (40 000 Kč) došel na jeho účet. Je to příjem, který se musí danit, případně jenom uvádět v přiznání? Pro úplnost uvádím, že kromě tohoto příspěvku má příjmy ze zaměstnání a pak už jen malý příjem z pronájmu pole (cca 36 000 Kč). 

Vnučka (6 let žijící s rodiči v Rakousku, tedy rakouští občané) zdědila po dědečkovi v České republice nemovitost. Její rakouští rodiče budou tuto nemovitost v ČR pronajímat. Zdanění pronájmu proběhne v tuzemsku, za nezletilou vnučku budou podávat přiznání rodiče? Jakým způsobem se má nezletilá zaregistrovat nebo jak se má postupovat? Lze při pronájmu v rámci daňového přiznání uplatnit slevu na poplatníka?

Cílem tohoto příspěvku je seznámit čtenáře s novinkami a zároveň i případnými problematickými oblastmi daně z nemovitých věcí, a to zejména s ohledem na plnění povinností daňových poplatníků na zdaňovací období roku 2024. Problematika daně z nemovitých věcí se dle mého názoru celkem neprávem držela dlouho na okraji zájmu daňových poplatníků a vlastně i daňových poradců. Tomu by však díky aktuálním legislativním změnám mohl být konec. Již jen pouhé zvýšení sazeb u jednotlivých pozemků a zdanitelných staveb o minimálně 1,8násobek může celkem zásadním způsobem ovlivnit rozpočty vlastníků těchto nemovitostí. V zásadě je pak jedno, zdali se jedná o developerskou společnost či výrobní závod, neboť správný hospodář se vždy bude snažit toto nové daňové zatížení promítnout do cen svých výrobků či poskytovaných služeb. Navýšení daňových sazeb nepotěší ani samotné občany, neboť tito budou vyšší daň muset strpět ke své tíži. Rád bych touto cestou své čtenáře seznámil jak s plánovanými novinkami, tak se základními pravidly této daně a v neposlední řadě se pokusím nastínit i nějaké prostory možné daňové optimalizace, samozřejmě v rámci zákonných mezí.

Koupil jsem dceři apartmán ve Španělsku za cenu cca 10 mil. CZK. Musí dcera podat ohlášení dle § 38v ZDP? 

Stavební firma staví rod. dům pro sociální bydlení. Bude uplatňovat sníženou sazbu daně. RD musí mít podlahovou plochu do 350 m2. Co všechno se do této plochy započítává?

Naše společnost vlastnící kancelářskou budovu pořídila do společných prostor několik telefonních (akustických) budek. Budky jsou umístěny volně v prostoru, uvnitř je pouze židlička, zásuvka, polička, zhotoveny jsou ze skla, platu, kovu, mají integrovaná kolečka. K budově jsou připojeny pouze klasickou zástrčkou do zásuvky. Jsou tyto budky technickým zhodnocením budovy nebo je můžeme evidovat jako samostatný majetek? Pokud jako samostatný majetek, v jaké odpisové skupině se bude budka odpisovat?

Manželé pronajímají byt v SJM (odpisuje se z pořizovací ceny bytu), jeden z nich zemře a byt zdědí částečně manžel a částečně 2 děti. Byt (nově ve spoluvlastnictví 3 osob) se pronajímá dál. Cena bytu pro odepisování zustává stejná, nebo se musí nějak přecenit?

Novela zákona o dani z nemovitých věcí nově zavádí řadu změn, které budou platit již od roku 2024. Většina poplatníků nebude muset v souvislosti s novelou zákona dělat nic, některé změny zohlední správce daně automaticky, ale v některých případech budete muset podat daňové přiznání.  

Firma A s.r.o plátce DPH je vlastníkem 318 m2 pozemku a naše firma B s.r.o. vlastní 106 m2. Dojde ke směně a za rozdíl 318–106 budeme doplácet 150 000 Kč. Dojde k tomu, že nám přibude pozemek s doplatkem, ale jak toto u firmy B zaúčtuji? Ve smlouvě nemám žádné ocenění pozemku. Mám žádat o znaleké posudky jak u firmy A, tak u firmy B? Jak toto účetně zaúčtovat a co bude daňový náklad a co výnos?

Firma A je v nájmu areálu FO. FO a firma jsou spojené osoby. Firma A udělala technické zhodnocení haly (nová střecha). Již dva roky toto TZH firma A odepisuje (má potřebné souhlasy). Ve smlouvě je sjednáno finanční vyrovnání technického zhodnocení v podobě zůstatkové ceny (neodepsané hodnoty) u nájemce bez zbytečného odkladu. Firma A a FO se nyní chtějí vypořádat (dohodu o finančním vyrovnání dle smlouvy - FO následně zaplatí ZC firmě A). Je třeba ukončit nájemní smlouvu, nebo může nájem dále pokračovat? (obě strany preferují pokračující vztah a v případě nutnosti ukončení by si od dalšího měsíce udělaly novou nájemní smlouvu). FO pro účely zdanění podle § 9 (dlouhodobý pronájem) eviduje kartu staré nezhodnocené budovy a vůči příjmům z pronájmu uplatňuje daňové odpisy do výdajů podle plánu - nyní cca 15. rok. Pokud přistoupí na dohodu o finančním vyrovnání za cca 970 000 (TZ 1 mil. a odpisy 30 000 Kč), tak jak bude prosím FO evidovat toto vyrovnání? A jakém momentu - k datu dohody, nebo až samotné výplaty vyrovnání. (FO není OSVČ a nevede podvojné účetnictví) Fyzickou osobu napadá hned několik variant a neví jaké je správné - a) může přičíst vyrovnání 970 tis. k dosavadní kartě jako technické zhodnocení; b) vznikne ji nová samostatná karta ve výši 970 tis. Kč a zahájí odpis v 1 roce po uzavření dohody bez ohledu na to, kdy skutečně zaplatí; c) bude evidovat kartu podle původního odpisovatele a bude pokračovat v jeho plánu - uplatní si odpis za 3. rok z vstupní ceny 1 mil. Kč, aby došlo přesně k pokračování 4) finanční vyrovnání bude jednorázovým nákladem k datu skutečného vyplacení?

Plátce DPH má ve vlastnictví dům s nebytovými prostory, které pronajímá. Většina výnosů z pronájmu je fakturována jako zdanitelné plnění s nárokem na odpočet dle 56a odst. 3 ZDPH, část je ale fakturováno jako plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet dle § 56a odst. 1 ZDPH. Společnost má tedy povinnost krátit DPH koeficientem. Na domě vznikla škoda – poničení střechy v důsledku krupobití a zatečení do vnitřních prostor budovy. Plátce DPH je pro tyto případy pojištěn a bude náklady na opravu požadovat po své pojišťovně jako pojistné plnění ke škodní události. Jak má plátce DPH postupovat u přijatých faktur za opravy vzhledem k povinnosti krácení DPH? 1) Může si plátce nárokovat 100% daň na vstupu, když poté bude nárokovat škodu u pojišťovny? 2) Nebo musí nárok na DPH na vstupu krátit koeficientem? Nevíme, jak vysoké pojistné plnění pojišťovna ve výsledku proplatí. Zároveň se pojišťovně předkládají daňové doklady, kde jsou uvedené reálné náklady, ale pokud by si plátce DPH nemohl nárokovat 100% daň na vstupu, může tedy nenárokovanou DPH požadovat po pojišťovně zpětně, až bude vědět, jaký je vypořádací koeficient DPH za zdaňovací období? Z praktického pohledu - jak by se jí toto prokazovalo? 

Podnikající fyzická osoba má příjmy ze samostatné činnosti podle § 7 odst. 1 písm. b) ZDP – ze živnosti zednictví a pokrývačství, stavební práce, kadeřnické služby, a dále příjmy dle § 7 odst. 2 písm. b) ZDP z nájmu nemovitého majetku zařazeného v obchodním majetku. Nyní chce podnikatel pozastavit (přerušit) veškeré živnosti a ponechat pouze nájem nemovitosti v obchodním majetku. K obnovení živností nedojde v termínu pro podání daňového přiznání. Nemovitost vždy sloužila k pronájmu jednotlivých bytů, jiné podnikání zde nebylo realizováno. Dotazy: 1. Je možno ponechat za této situace nemovitost v obchodním majetku a nadále zdaňovat v § 7 ZDP, tj. nedochází přerušením živností i k vyřazení nemovitosti z obchodního majetku? 2. Vztahuje se na poplatníka povinnost úpravy základu daně podle § 23 odst. 8 ZDP ve vztahu k přerušeným živnostem, byť má nadále příjmy z činnosti, ze které plynou příjmy ze samostatné činnosti (nájem dle § 7 odst. 2 písm. b))? 3. Jak by se postupovalo v případě, kdyby poplatník pozastavil jen některé živnosti, prováděl by úpravu základu daně ve vztahu k pohledávkám a závazkům k těmto pozastaveným živnostem? 4. Pokud by se rozhodl vyřadit nemovitost z obchodního majetku a pronajímat ji v režimu § 9 ZDP, jsou s tím spojeny nějaké úpravy základu daně či jiné povinnosti?