Nemovitosti a daně - strana 10

Pronajímatel, plátce DPH pronajímá nebytové prostory pro neplátce DPH. Jedná se o plnění osvobozené bez nároku na odpočet DPH. Ve smlouvě má napsáno, že nájemce je povinen hradit nájemné měsíčně nejpozději do 25. dne měsíce předem. Tzn., že je každý měsíc vystavená faktura - např. 5.10.2023 je vystavená faktura na nájem měsíce listopadu 2023. Kdy je správné DUZP - vystavením dokladu 5.10.2023, 25.10.2023 dle smlouvy nebo 25.11.2023? Který měsíc by to mělo přesně vstupovat do ř.50 DAP v tomto případě? Řešíme to abysme správně na konci roku vypočítali koeficient a měli správně zahrnuty jednotlivé nájmy v příslušném kalendářním roce.

Nájemce se souhlasem pronajímatele 5 let odpisuje stavební úpravy (technické zhodnocení), které zaplatil v rámci svého nájemního prostoru. V rámci ukončení nájmu k 30.9.2023 nedojde k uvedení tohoto prostoru do původního stavu, ale strany (pronajímatel x nájemce) se vzájemně dodatkem k nájemní smlouvě dohodly, že nájemce namísto odstranění tohoto technického zhodnocení zaplatí jednorázovou částku 1,2 mil. Kč + 21% DPH pronajímateli (pronajímatel po čase toto technické zhodnocení odstraní na vlastní náklady). K okamžiku ukončení nájemního vztahu tedy vzniká nepeněžní příjem podléhající sazbě DPH 21 % pro pronajímatele ve výši ceny oceněné znalcem? Navíc musí pronajímatel zdanit peněžní vyrovnání v podobě 1,2 mil. + 21 % DPH? Musí pronajímatel zařadit toto technické zhodnocení do svého majetku, v případě, že ho nebude používat (zhodnocené prostory totiž nebudou využívány do té doby, dokud nedojde nový nájemník, který je stejně bude chtít odstranit a odstranění provede pronajímatel)? Při odstranění tedy půjde do nákladů pronajímatele celý nepeněžní příjem z oceněného nabytého technického zhodnocení a také náhrady za odstranění ve výši 1,2 mil. Kč od původního nájemce plus náklady na samotnou likvidaci? Jak zaúčtujeme celou tuto transakci - faktura za peněžní příjem 1,2 mil. Kč - účet 648? Náklady na likvidaci technického zhodnocení 518?

Jaké členění DPH použiji u smlouvy o pachtu mezi dvěma plátci DPH? Fyzická osoba, OSVČ, pachtuje právnické osobě plátci DPH. U Fyzické osoby předepíšu pohledávku. Jaký režim DPH se má správně použít? 

V r. 2021 jsem koupil byt za 3.500.000 K,č v roce 2022 jsem ho prodal za 5.000.000 Kč. S manželkou koupíme společně dům na bydlení - vlastní bytovou potřebu. Oznámil jsem ve lhůtě na FÚ, že finanční prostředky použiji na koupi vlastní bytové potřeby. Jestliže s manželkou koupíme dům za 4.500.000 Kč, musím něco zdanit? Musím proinvestovat 5.000.000 Kč nebo 5 mil mínus 3 mil., tj musím proinvestovat jen 1,5 mil. a nemusím nic zdaňovat? Když koupíme dům s manželkou, na kupní smlouvě budeme uvedeni oba dva, mohu celou částku 4.500.000 použít na uplatnění k § 4b ZDP, nebo jen 1/2 ceny? Pro koupi domu máme notářský zápis, že dům kupujeme do SJM. Trvalou adresu bych chtěl mít pořád jinde, než je kupovaný dům. Můžu i přes odlišnou adresu použít dům na uplatnění § 4b ZDP? Jak dlouho musím dům vlastnit, aby podmínka § 4b ZDP byla splněna? Můžu dům v r. 2026 prodat a koupit jinou nemovitost na bydlení? Je nějaká lhůta stanovena, jak dlouho musím nemovitost držet ve vlastnictví nebo za jak dlouho ji mohu pronajmout? Nikde jsem v § 4b ZDP nenašel žádnou lhůtu.

Prodáváme apartmán k rekreaci po dvou letech od nabytí této nemovitosti a všechny tyto peníze bychom chtěli použít na koupi bytu, který bychom v první fázi chtěli pronajímat a později opravit a bydlet v něm, vztahovalo by se na nás osvobození od zdanění rozdílu prodejní a kupní ceny apartmánu? Jsou tam nějaké podmínky? Apartmán je ve společném jmění manželů. Pokud by zdanění muselo být, mohla by ho zdanit ve svém daňovém přiznání pouze manželka, která má menší příjmy? 

Fyzická osoba v roce 2022 prodala RD a oznámila na FÚ podle § 4b odst. 2 ZDP, získání prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby. V roce 2023 musí tedy příjem proinvestovat. Finanční prostředky jsou použité na výstavbu RD, která probíhá na parcele pořízené v roce 2020. Bude uznáno vynaložení finančních prostředků formou zálohových faktur (r. 2023)? Budou tyto uznány jako důkaz použití získaných finančních prostředků z prodeje nemovitosti (r. 2022) na obstarání vlastní bytové potřeby podle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP, když finální/konečné faktury budou až v následujícím roce (r. 2024)? Dá se nějakým způsobem použít i kupní cena pozemku, na kterém se RD staví, když byl tento pozemek koupený v 7/2020? Co všechno se dá použít pro osvobození nebo snížení případné daně z příjmů?

Nájemce odpisuje se souhlasem pronajímatele technické zhodnocení, které sám zaplatil. Při ukončení nájmu je daňová ZC tohoto technického zhodnocení při rovn. odpisování v hodnotě 23 mil. Kč, cena znalce 18 mil. Kč. Jaké jsou daňové dopady pro pronajímatele i nájemce z pohledu daně z příjmů a DPH v případě, že náhrada bude řešena v ceně znaleckého posudku 18 mil. Kč a jak by to bylo v případě, že se strany dohodly na úplně jiné částce, která neodpovídá DZC ani znalce např. ceně 5 mil. Kč?

Jsme příspěvková organizace a řešíme aktivaci úroků z úvěru do hodnoty stavby. Stavba není zařazená a částka úroků je nemalá, tak řešíme tuto variantu. Můžeme postupovat stejně jako u podnikatelů?

Právnická osoba má v majetku garážové stání, které prodává. Může být prodej stání osvobozen z hlediska DPH, pokud ne, v jaké bude sazbě? 

Jakok občan, vlastním chalupu. Tuto chalupu jsem chtěla pronajímat (jako svoji vlastní k rekreačním účelům), protože bych musela mít ŽL a být OSVČ, to jsem nechtěla, a proto jsem to začala řešit přes firmu (s. r. o.), kde také jsem vlastník a jednatel. Máme firmu s manželem společně. S. r. o. pronajímá chalupu k rekreačním účelům, inkasuje peníze za pronájem, ale náklady spojené s energií, vodou, hypotékou, jsou psány na mě jako občana a já vše platím. Takže já mám náklady, s. r. o. má příjem. Ráda bych tyto náklady, které jsou spojeny s ubytovacími službami, evidovala v s. r. o. Všechny příjmy z pronájmu jsou příjmem s. r. o. Jak mohu uplatnit výdaje na energie, vodu, odpady, úroky z hypotéky, do daňových nákladů? Smlouvy s dodavateli jsou uzavřeny (historicky) na mou osobu, jakožto vlastníka objektu. Objekt je využíván pouze k podnikatelským účelům, krátkodobý pronájem – ubytovací služby. Jak jsem uvedla, bydlím cca 30 min od chalupy, také na vesnici. Objekt k soukromým účelům nevyužívám. Jednoznačně náklady na energie jsou spotřebovány pro ubytovací služby. Je prokazatelné, že všechny náklady jsou spotřebovány v souvislosti s ekonomickou činností.  Jsou daňově uznatelné náklady na opravu (po hostech) chalupy, když chalupa není v majetku firmy?

Klient užívá v nájmu budovu, která má 2 podlaží. První podlaží využívá prokazatelně na dosažení, zajištění, udržení příjmů (k aktivní podnikatelské činnosti). Druhé podlaží je ovšem zcela nevyužito, neprobíhá v něm žádná činnost ani není dále podnajato, zkrátka „leží ladem“. Podlahová plocha obou podlaží je zhruba stejná. Teď by mě zajímalo, jestli si klient může celé nájemné uplatnit jako daňový náklad nebo bude moci dát do nákladů pouze poměrnou část nájemného, a to např. podle podlahové plochy užívané k podnikání. Na jednu stranu si říkám, že se jako logické jeví, pokud si klient dá do nákladů jen poměrnou část nájemného. Když vyjdu např. z analogie, kdy by měl klient uvedenou budovu ve vlastním majetku a část využíval k podnikání a část ne, tak by si mohl uplatnit jen poměrnou část odpisů dle § 28 odst. 6 ZDP. Na druhou stranu si říkám, že ZDP na rozdíl od odpisů neuvádí povinnost uplatnit si pouze poměrnou část nájemného, pokud pronajímaná věc není zcela využívána na dosažení, udržení a zajištění příjmů. Analogie by přitom neměla být v daňovém právu obecně použita v neprospěch poplatníka. Zároveň je pravda, že nájemné jako položka nákladů slouží jako náklad k dosažení, zajištění a udržení příjmů, protože nájem se platí za budovu jako za celek a ne za jednotlivé části, takto je ostatně formulována smlouva. Nehledě na to, že nájemné je také uvedeno v § 24 odst. 2 ZDP bez jakéhokoli omezení. Na závěr uvádím, že v daném případě se nejedná o zneužití práva, ale spíše o nešťastnou situaci, do které se klient dostal. Co si o tom prosím myslíte? Může celé nájemné vstoupit do daňových nákladů nebo je potřeba dát do nákladů jenom poměrnou část, a to např. podle podlahové plochy využívané k podnikání? 

Sspolečnost vlastní administrativní budovu a v letošním roce bude prodávat její část. Jak zjistím daňovou zůstatkovou cenu nemovitosti. Lze rozdělit vstupní cenu na procentní část dle metrů čtverečních? A procentně také dopočítat část odpisů vztahující se k prodávané části? 

Společnost obdržela náhradu za vyvlastnění pozemku. Jak účetně zohlednit vyvlastnění pozemku včetně náhrady? Je potřeba tuto náhradu řešit z pohledu DPH?

Nájemce si pronajímá kanceláře v jedné nemovitosti. Nájemce technicky zhodnocuje tuto jednu nemovitost pronajímatele postupně několik let. Pronajímatel udělil nájemci souhlas s provedením technického zhodnocení a s odpisováním. Pronajímatel v roce 2016 upravil kuchyňku příčkami a vestavěl kuchyňskou linku za 150 tis. Kč, v roce 2021 provedl stavební úpravy v kancelářích za 300 tis. Kč, v roce 2022 vyměnil podlahu za lepší za 200 tis. Kč. Na každé technické zhodnocení pořídil samostatnou kartu majetku jiného majetku a odepisuje každé technické zhodnocení zvlášť, daňově i účetně. Vede tedy majetek na kartách odděleně jako TZ 2016, TZ 2021, TZ 2022. Je to tak správně? Nemají být všechna TZ jako jeden majetek, který je postupně zhodnocován? Nyní vyměňuje nájemce kuchyňskou linku, která byla v TZ 2016, bude se jednat o technické zhodnocení (je vestavěná na míru, obsahuje lepší spotřebiče, je větší, stojí 120 tis. Kč). Jak správně tuto novou kuchyňskou linku zařadit? Jako nové samostatné TZ? Nebo jako TZ jiného majetku pořízeného v 2016? 

Společnost s r. o. koupila byt, který bude využívat ke krátkodobým pronájmům, zahrne tedy do obchodního majetku firmy. Předmětem koupě je bytová jednotka se spoluvlastnickými podíly, tj. bytová jednotka, k níž uživatelsky výlučně náleží lodžie přístupná z bytu a garáž umístěná v 1. nadzemním podlaží budovy, které jsou součástí společných částí budovy a podíl na společných částech nemovité věci, tj.na pozemku a bytovém domě. Kupní cena uvedena celkem. Jak prosím správně zařadit do majetku? Je možné celé zařadit jako bytovou jednotku s příslušenstvím? nebo je třeba zařadit zvlášť bytovou jednotku, spoluvlastnické podíly, garáž atd.?

Manželé koupili byt, ve kterém provedli rekonstrukci. Koupě bytu a rekonstrukce je financována částečně z úvěru. Úroky z úvěru nebyly uplatňovány jako nezdanitelná částka § 15 ZDP. Nyní po rekonstrukci se rozhodli byt prodat. Prodej není osvobozený. Budou úroky zaplacené bance do doby prodeje bytu součástí výdajů uplatňovaných v rámci § 10 ZDP?

Od 1. 1. 2024 můžeme očekávat rozsáhlé změny zákona č. 338/1992 Sb. , o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o dani z nemovitých věcí), již 8. listopadu Senát schválil vládní návrh zákona, kterým se mění některé zákony v souvislosti s konsolidací veřejných rozpočtů (dále jen „konsolidační zákon“), jehož součástí je i rozsáhlá novela zákona o dani z nemovitých věcí. Novela zákona o dani z nemovitých věcí předpokládá dvojí účinnost. Velká část změn dopadá na zdaňovací období roku 2024 a menší část na zdaňovací období roku 2025. V případě, že u změn není uvedeno, že se jedná o změny s účinností od 1. 1. 2025, tak se jedná o změny účinné od 1. 1. 2024. Pojmem „novela zákona o dani z nemovitých věcí“ se rozumí zákon č. 338/1992 Sb. , o dani z nemovitých věcí, ve znění konsolidačního zákona a pojmem „zákon o dani z nemovitých věcí před novelou“ se rozumí zákon č. 338/1992 Sb. , o dani z nemovitých věcí, ve znění do 31. 12. 2023.

Společnost s  r. o., český plátce DPH, kupuje apartmán ve Španělsku, který tam bude pronajímat. Nyní přišla faktura od španělského plátce DPH, kde si účtuje poradenskou činnost k vybavení nemovitosti nábytkem. Faktura je bez španělské DPH, fakturováno na české DIČ sro. Kde je v tomto případě místo plnění? Klasicky jako u služby poskytnuté plátcem z EU plátci ČR, tedy v ČR, pak v ČR přiznání přiznat českou DPH a uplatnit nárok na odpočet? Nebo je to služba vztahující se k nemovitosti, pak je místo plnění ve Španělsku a uvedení do českého přiznání k DPH by byla chyba a uplatněný nárok na odpočet by byl neoprávněný? Nebo úplně jinak? 

Nájemce platí pravidelně pronajímateli měsíčně nájemné. Nyní nájemce provedl opravu pronajatého nebytového prostoru cca ve výši 300.000,- Kč. Vzniká u pronajímatele nepeněžní příjem? Jestli ano, kdy - při ukončení nájmu nebo při dokončení opravy? Pronajímatel nic nájemci neuhradí a nedal mu ani souhlas. Bude jiné daňové řešení, když dá k této opravě pronajímatel souhlas? Může nájemce opravu dát do daňově uznatelných nákladů?

Nájemce provede technické zhodnocení na pronajatém nebytovém prostoru cca ve výši 400.000 Kč. V jakém případě má pronajímatel nepeněžní příjem již ve zdaňovacím období, ve kterém bylo technické zhodnocení uvedeno do užívání (viz § 23 odst. 6 písm. a) bod 3 ZDP)? Pronajímatel TZ nehradí, dal souhlas s TZ nájemci a nájemce neodepisuje, ale náklady uhradil? Potom jsou faktury na jméno nájemce a pronajímatel může zvýšit vstupní cenu o toto TZ, nebo jak je chápán tento bod v zákoně?