Nemovitosti a daně - strana 13

Bratr a sestra vlastní obytný dům, který podle § 9 ZDP pronajímají. Vlastnický poměr je 60 : 40. Bratr zajištuje celou správu a na konci roku se rozdělí příjmy a výdaje v poměru vlastnických práv a podávají si samostatná přiznání. Bratr zemřel, tři daňová přiznání za zemřelého. Sestra pokračuje dále, odpisy majetku podle stávající knihy majetku. V rámci dědického řízení došlo ke značnému navýšení ceny majetku zemřelého, tedy i jeho podílu na obytném domě. Majetek lze odpisovat i v rámci nabytí děděním, a to z té nové reprodukční pořizovací ceny. Ale jak postupovat, když je 40 % v původní ceně a 60 % v ceně dědického řízení: pokračovat v odpisování původní ceny započaté vlastníkem vytvořit dvě karty majetku, část 40 % původní a pokračovat + 60 % v nové ceně dědického řízení - považovat navýšení v rámci dědického řízení o cenu navýšení hodnoty majetku a pokračovat jako v případě nového ocenění (např. modernizace). 

Fyzická osoba (občan) koupil v r. 2019 dva pozemky, které spolu sousedí. Na prvním je stavba občanské vybavenosti bez č.p. a na druhém je garáž. Tyto pozemky v lednu 2023 prodal se ziskem a získané prostředky chce použít na uspokojení své bytové potřeby (konktrétně na splacení stavebního spoření na byt, ve kterém bydlí). Je možné uplatnit osvobození příjmu?

V rámci výběrového řízení na stavební práce na naší budově se přihlásil dodavatel ze Slovenska. Jedná se o podnikající fyzickou osobu, která je na Slovensku plátce DPH. Provozovnu v ČR pravděpodobně nemá. V tuzemsku registrovaný k DPH není. My jako katastrální úřad nejsme plátci DPH, ani identifikovaná osoba. Dodavatel nám nabídl cenu za stavební práce bez DPH a tvrdí, že nemá povinnost se registrovat k DPH v ČR. Pokud nám SK dodavatel poskytne stavební práce s místem plnění v tuzemsku, skutečně není povinen se v ČR k DPH registrovat dle §6c odst. 2 ZDPH a fakturovat nám včetně tuzemské DPH? V rámci činnosti úřadu poskytujeme služby občanům za správní poplatky, součástí činností úřadu je i prodej skládaných map (za rok příjem cca tisíc korun). Mimo tyto základní činnosti pouze přefakturováváme energie spoluvlastníkům budovy v případě, kdy je nutné energie rozpočítat (společný elektroměr). Jiné příjmy nemáme. Pokud bychom uskutečňovali i ekonomickou činnost (např. bychom pronajímali část budovy), tak bychom se v řešeném případě stali identifikovanou osobou a na základě dodavatelské faktury SK plátce bychom v tuzemsku museli odvést DPH? Předpokládám ale, že se přefakturace nepovažují za ekonomickou činnost a platí pro nás varianta 1, kdy je dodavatel povinen fakturovat nám s tuzemskou DPH. Prosím o informaci, zda je tento názor správný a dodavatel je povinen vystavit nám fakturu s tuzemskou DPH.

OSVČ A a OSVČ, obě plátci DPH se rozhodli společně postavit výrobní halu, kterou by chtěli mít zahrnutou v obchodním majetku. Pozemek je ve vlastnictví obou fyzických osob na rodné číslo (nezařazeno do obchodního majetku). Rozhodli se, že veškeré náklady budou fakturovány na podnikatele A a ten poměrnou část 1/2 přeúčtuje na podnikatele B. Budou náklady, které podnikatel A přeúčtuje podnikateli B vstupovat do obratu? Budou příjmy z přefakturace takových nákladů zdanitelným příjmem podnikatele A? Budou stavební práce z pohledu DPH v přenesené daňové povinnosti také přeúčtovány na OSVČ B v přenesené daňové povinnosti?

Fyzická osoba vlastní pozemek (nezahrnutý v obchodním majeteku) s další fyzickou osobou – podíly obou jsou 50 % beze změny cca 20 let. Nyní došlo k dohodě a po rozhodnutí stavebního úřadu je tento pozemek rozdělen na 4 díly, přičemž každá fyzická osoba má/bude mít ve svém výlučném vlastnictví 2 pozemky. Je podepsána smlouva o vypořádání – je určeno, na koho která část pozemku přejde. Takto bude změna v katastru nemovitostí v letošním roce zaevidována. Považuje se tato změna za „nové vlastnictví“ nebo se prodlužuje původní doba? Jelikož přichází v úvahu prodej, směřuje dotaz k tomu, zda se bude pro daňové osvobození testovat vlastnictví pozemku od poslední změny v katastru, tzn. od r. 2023, nebo zůstává doba vlastnictví od původního nabytí před dvaceti lety?

Musí podávat daňové přiznání poplatník, který prodává byt a tento příjem je od daně osvobozen? Četla jsem v jednom článku, že daňové přiznání podat musí, daň a osvobození přiznat musí, že jde o povinnou administrativu. Je to pravda? 

Společnost s. r. o. koupí nový byt od developera s 15% DPH. Okamžitě jej přeprodá fyzické osobě. Bude tento prodej rovněž s 15% DPH, anebo již s 21%, když se nebude jednat o „první“ prodej?

Český plátce DPH, neregistrován k DPH v SR, přijal fakturu za stavební práce na nemovitosti na Slovensku od slovenského neplátce DPH. Proběhne tato faktura u českého plátce přiznáním k DPH (tzv. samovyměřením, nebo jiným způsobem), nebo vzhledem k místu plnění v SR se nebude DPH vůbec zabývat?

Jak správně postupovat v případě, kdy stavební firma před dvěma lety účtovala o nedokončené výrobě, nicméně kvůli delším sporům se zákazníkem se jednatelé již rozhodli, že se tato zakázka nedokončí a dosavadní náklady se ani nebudou fakturovat? Jaké je správné účetní a daňové řešení? Má to i nějaký dopad na DPH, když jsme z daných nákladů uplatňovali odpočet? 

Firma s r. o., plátce DPH, své sídlo má v objektu, na který je zřízeno věcné břemeno k užívání jinou firmou. Na této budově byly loňský rok provedeny stavební práce mající mají charakter rekonstrukce. Rekonstrukce byla zaúčtovaná na vrub účtu 042 31. 12. 2022. Firma požádala Státní zemědělský intervenční fond o dotaci na vynaložené výdaje stavebních prací. Dne 28. 8. 2023 přišlo do datové schránky oznámení o výši dotace a k tomuto datu byla pohledávka pohledávka za Státním zemědělským intervenčním fondem zaúčtována. Ke snížení ceny došlo také k tomuto datu, případně mohu opravit. Tento rok byla dotace schválena a vyčíslena, budova byla zadána do majetku firmy v nákladech, které proinvestovala ke konci loňského roku. Cena na kartě majetku byla snížena o dotaci, zatím dotace na účet nepřišla. Přišla faktura od firmy, která pomáhala se zpracováním podkladů k získání dotace. V textu je psáno za zajištění realizačního managementu k projektu rekonstrukce. Společnost výši požadavku konzultující firmy na související náklady se získáním dotace znala. Smlouva byla uzavřena 3. 8. 2020. Ve smlouvě je napsáno, že odměnu příkazníka 45 000 Kč se příkazce zavazuje zaplatit po proplacení příslušné dotace na účet příkazce, k čemuž zatím nedošlo. Protokol o převzetí rekonstrukce nemovitosti do majetku podepsán nebyl, jen jsem posčítala náklady a vložila ke konci roku do majetku. Jak zaúčtovat tuto fakturu, prosím? Má ještě nějak vstupovat do ceny majetku nebo může jít na 518? 

Společnost s r. o., plátce DPH, podnikající v oblasti stavebních a úklidových prací, zakoupila v r. 2018 stavební pozemek, přičemž nárok na odpočet DPH byl správcem daně zamítnut z důvodu neschopnosti s. r. o. prokázat budoucí charakter využití. V průběhu let 2018 – 2020 s. r. o. na pozemku nechala vystavět rodinný dům, nárok na odpočet DPH u dodaných stavebních prací a materiálů si průběžně uplatňovala. V listopadu 2020 na základě kolaudačního souhlasu uvedla s. r. o. rodinný dům do majetkové evidence. Rodinný dům byl poté používán pro vlastní provozní potřeby s.r.o. (kancelář, sklad, dočasné ubytování). Nyní s. r. o. zvažuje prodej této nemovitosti spřízněné osobě. V této souvislosti si nechala zpracovat znalecký posudek na odhad tržní ceny. Ten byl zpracován srovnávací metodou, neobsahuje rozdělení tržní ceny na cenu pozemku a cenu stavby. Odhad tržní ceny je zhruba dvojnásobně vyšší než vstupní cena nemovitosti v majetkové evidenci. Není nám jasné, jak uplatnit DPH u prodejní ceny. Musíme vypočítat a odvést DPH z celé prodejní ceny nemovitosti nebo můžeme část prodejní ceny osvobodit od DPH na výstupu se zdůvodněním, že při pořízení pozemku nemohl být uplatněn nárok na DPH (viz § 62 odst. 1 zákona o DPH)? A pokud bychom část prodejní ceny osvobodili od DPH, tak v jaké výši – ve výši přesně odpovídající pořizovací ceně pozemku, anebo v alikvotní výši (vstupní cena pozemku činí cca 50 % celkové vstupní ceny nemovitosti v majetkové evidenci – osvobodili bychom tedy 50 % prodejní ceny při prodeji)?

Dva vlastníci nemovitosti, každý 50 % dle katastru, jsou také OSVČ, neplátci DPH a společně nabízejí tuto nemovitost přes booking com - jako ubytovací službu. Zvažujeme 2 varianty a prosím o názor, zda jsou proveditelné: Je možné na základě dohody- smlouvy, aby příjmy danil jen jeden z vlastníků? (vešel by se do příjmu 1,5 mil paušální daně a tím by neplatili nic navíc) Jestli ne, je možné aby si příjmy, které chodí pochopitelně na jeden účet patřící jednomu z nich, rozdělili a danili samostatně? Jeden OSVČ je režimu paušální daně. Druhý OSVČ bohužel z režimu vypadává, má i jiné příjmy a bude uplatňovat paušální výdaj 60 %. Příjem je částka připsaná na účet, faktury se nevystavují.

Chtěli bychom koupit pozemek do majetku OSVČ - fyzická osoba, účetní evidence. Pozemky se prý neodepisují. To se dává kupní cena celá do výdajů najednou? Mohu koupit pozemek na pronájem, nebo za účelem umístění mobilní kanceláře? Je možné dát do výdajů zálohu na pozemek? 

Klient si pořídil samostatně stojící markýzu nad zahrádku restaurace. Markýza se nedotýká stavby. V jaké bude odpisové skupině?

U fyzické osoby probíhá daňová kontrola roku 2021. V rámci kontroly požaduje správce daně doložit s ohledem na uplatněné daňové odpisy vstupní cenu nemovitosti. Nemovitost byla pořízena v roce 1992 a dále na ní v roce 2003 proběhla velká rekonstrukce. Na jedné straně rozumím tomu, že FÚ vyžaduje doložit oprávněnost daňového nákladu, na druhou stranu po nás chce nemožné, 20 až 30 let staré doklady. S ohledem na skartační lhůty jsme doklady již dávno zlikvidovali, nehledě na to, v jakém by byly  stavu po 20–30 letech? Je možné nějak rozumně argumentovat, že takový požadavek je v podstatě nesplnitelný, je opora např. v nějakém judikátu? 

Stavební firma prováděla staveb. práce - sepnutí objektu budovy sociálních služeb a použila sazbu 15%. Jedná se o Domov pro seniory se zdravotním postižením. Je sazba správná? 

Otec zdědil v březnu 2022 po manželce 1/2 domu, kterou posléze v dubnu 2022 daroval synovi. Odhad ceny domu byl v březnu 2022 1 400 000 Kč. Syn 1/2 domu prodal v září 2023 za cenu 550 000 Kč. Z jaké částky se bude platit daň z příjmu? Syn v domě nebydlel a obdržené finance nebudou do roka použity na vlastní bytovou potřebu. Syn je OSVČ a uplatňuje výdaje procentem z příjmu.

Fyzická osoba pronajímá byt dle § 9 ZDP - skutečné výdaje, který částečně financovala ze spotřebitelského úvěru. Může si tyto zaplacené úroky zahrnout do daňových výdajů? Příklad skutečných výdajů:  odpis nemovitosti úroky hypotéky provize realitnímu makléři za nelezení nájemce, náklady na vnitřní vybavení nemovitosti, jako je nábytek, spotřebiče atp. které nepřesáhly částku 80.000 Kč náklady na opravy a údržbu příspěvky do fondu oprav u bytů správcovský poplatek odměny výboru SVJ / družstva pojištění nemovitosti, zaplacená daň z nemovitostí, paušální výdaj na dopravu motorovým vozidlem, pokud vlastníme (pokud je vozidlo používáno i soukromě, pak 4.000 Kč měsíčně, jinak 5.000 Kč měsíčně),
zpracování daňového přiznání daňovým poradcem atp. 

Developerská firma staví v katastru města několik bytových domů a na základě smlouvy o smlouvě budoucí bude městu prodávat část nově vybudovaných staveb souvisejících s novými bytovými domy: celé kanalizace dešťové – veřejné, části komunikace a zpevněné plochy, části veřejného osvětlení, části hrubé terénní úpravy a části sadové úpravy. Bude uplatněna sazba DPH snížená nebo základní?

Poplatníkovi FO, plátci DPH, zemřela manželka. SJM nebylo vypořádáno. V rámci dědického řízení připadly 2/3 pronajímané nemovitosti, při jejímž pořízení v roce 2004 byl uplatňován odpočet DPH, synovi (plátci DPH), zbývající 1/3 zůstala poplatníkovi FO. Časový test pro úpravu odpočtu byl splněn. Syn měl v této nemovitosti pronajatu část prostor pro vlastní podnikání, ale má v úmyslu zděděný podíl na nemovitosti prodat. Je třeba v souvislosti s výsledkem dědického řízení = zdědění 2/3 předmětné nemovitosti „vrátit“ odpočet DPH (§ 13 odst. 5 ZDPH)? Bude případný prodej podílu na nemovitosti synem předmětem DPH?