Nemovitosti a daně - strana 9

Cílem tohoto příspěvku je seznámit čtenáře s novinkami a zároveň i případnými problematickými oblastmi daně z nemovitých věcí, a to zejména s ohledem na plnění povinností daňových poplatníků na zdaňovací období roku 2024. Problematika daně z nemovitých věcí se dle mého názoru celkem neprávem držela dlouho na okraji zájmu daňových poplatníků a vlastně i daňových poradců. Tomu by však díky aktuálním legislativním změnám mohl být konec. Již jen pouhé zvýšení sazeb u jednotlivých pozemků a zdanitelných staveb o minimálně 1,8násobek může celkem zásadním způsobem ovlivnit rozpočty vlastníků těchto nemovitostí. V zásadě je pak jedno, zdali se jedná o developerskou společnost či výrobní závod, neboť správný hospodář se vždy bude snažit toto nové daňové zatížení promítnout do cen svých výrobků či poskytovaných služeb. Navýšení daňových sazeb nepotěší ani samotné občany, neboť tito budou vyšší daň muset strpět ke své tíži. Rád bych touto cestou své čtenáře seznámil jak s plánovanými novinkami, tak se základními pravidly této daně a v neposlední řadě se pokusím nastínit i nějaké prostory možné daňové optimalizace, samozřejmě v rámci zákonných mezí.

Koupil jsem dceři apartmán ve Španělsku za cenu cca 10 mil. CZK. Musí dcera podat ohlášení dle § 38v ZDP? 

Stavební firma staví rod. dům pro sociální bydlení. Bude uplatňovat sníženou sazbu daně. RD musí mít podlahovou plochu do 350 m2. Co všechno se do této plochy započítává?

Naše společnost vlastnící kancelářskou budovu pořídila do společných prostor několik telefonních (akustických) budek. Budky jsou umístěny volně v prostoru, uvnitř je pouze židlička, zásuvka, polička, zhotoveny jsou ze skla, platu, kovu, mají integrovaná kolečka. K budově jsou připojeny pouze klasickou zástrčkou do zásuvky. Jsou tyto budky technickým zhodnocením budovy nebo je můžeme evidovat jako samostatný majetek? Pokud jako samostatný majetek, v jaké odpisové skupině se bude budka odpisovat?

Manželé pronajímají byt v SJM (odpisuje se z pořizovací ceny bytu), jeden z nich zemře a byt zdědí částečně manžel a částečně 2 děti. Byt (nově ve spoluvlastnictví 3 osob) se pronajímá dál. Cena bytu pro odepisování zustává stejná, nebo se musí nějak přecenit?

Novela zákona o dani z nemovitých věcí nově zavádí řadu změn, které budou platit již od roku 2024. Většina poplatníků nebude muset v souvislosti s novelou zákona dělat nic, některé změny zohlední správce daně automaticky, ale v některých případech budete muset podat daňové přiznání.  

Firma A s.r.o plátce DPH je vlastníkem 318 m2 pozemku a naše firma B s.r.o. vlastní 106 m2. Dojde ke směně a za rozdíl 318–106 budeme doplácet 150 000 Kč. Dojde k tomu, že nám přibude pozemek s doplatkem, ale jak toto u firmy B zaúčtuji? Ve smlouvě nemám žádné ocenění pozemku. Mám žádat o znaleké posudky jak u firmy A, tak u firmy B? Jak toto účetně zaúčtovat a co bude daňový náklad a co výnos?

Firma A je v nájmu areálu FO. FO a firma jsou spojené osoby. Firma A udělala technické zhodnocení haly (nová střecha). Již dva roky toto TZH firma A odepisuje (má potřebné souhlasy). Ve smlouvě je sjednáno finanční vyrovnání technického zhodnocení v podobě zůstatkové ceny (neodepsané hodnoty) u nájemce bez zbytečného odkladu. Firma A a FO se nyní chtějí vypořádat (dohodu o finančním vyrovnání dle smlouvy - FO následně zaplatí ZC firmě A). Je třeba ukončit nájemní smlouvu, nebo může nájem dále pokračovat? (obě strany preferují pokračující vztah a v případě nutnosti ukončení by si od dalšího měsíce udělaly novou nájemní smlouvu). FO pro účely zdanění podle § 9 (dlouhodobý pronájem) eviduje kartu staré nezhodnocené budovy a vůči příjmům z pronájmu uplatňuje daňové odpisy do výdajů podle plánu - nyní cca 15. rok. Pokud přistoupí na dohodu o finančním vyrovnání za cca 970 000 (TZ 1 mil. a odpisy 30 000 Kč), tak jak bude prosím FO evidovat toto vyrovnání? A jakém momentu - k datu dohody, nebo až samotné výplaty vyrovnání. (FO není OSVČ a nevede podvojné účetnictví) Fyzickou osobu napadá hned několik variant a neví jaké je správné - a) může přičíst vyrovnání 970 tis. k dosavadní kartě jako technické zhodnocení; b) vznikne ji nová samostatná karta ve výši 970 tis. Kč a zahájí odpis v 1 roce po uzavření dohody bez ohledu na to, kdy skutečně zaplatí; c) bude evidovat kartu podle původního odpisovatele a bude pokračovat v jeho plánu - uplatní si odpis za 3. rok z vstupní ceny 1 mil. Kč, aby došlo přesně k pokračování 4) finanční vyrovnání bude jednorázovým nákladem k datu skutečného vyplacení?

Plátce DPH má ve vlastnictví dům s nebytovými prostory, které pronajímá. Většina výnosů z pronájmu je fakturována jako zdanitelné plnění s nárokem na odpočet dle 56a odst. 3 ZDPH, část je ale fakturováno jako plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet dle § 56a odst. 1 ZDPH. Společnost má tedy povinnost krátit DPH koeficientem. Na domě vznikla škoda – poničení střechy v důsledku krupobití a zatečení do vnitřních prostor budovy. Plátce DPH je pro tyto případy pojištěn a bude náklady na opravu požadovat po své pojišťovně jako pojistné plnění ke škodní události. Jak má plátce DPH postupovat u přijatých faktur za opravy vzhledem k povinnosti krácení DPH? 1) Může si plátce nárokovat 100% daň na vstupu, když poté bude nárokovat škodu u pojišťovny? 2) Nebo musí nárok na DPH na vstupu krátit koeficientem? Nevíme, jak vysoké pojistné plnění pojišťovna ve výsledku proplatí. Zároveň se pojišťovně předkládají daňové doklady, kde jsou uvedené reálné náklady, ale pokud by si plátce DPH nemohl nárokovat 100% daň na vstupu, může tedy nenárokovanou DPH požadovat po pojišťovně zpětně, až bude vědět, jaký je vypořádací koeficient DPH za zdaňovací období? Z praktického pohledu - jak by se jí toto prokazovalo? 

Podnikající fyzická osoba má příjmy ze samostatné činnosti podle § 7 odst. 1 písm. b) ZDP – ze živnosti zednictví a pokrývačství, stavební práce, kadeřnické služby, a dále příjmy dle § 7 odst. 2 písm. b) ZDP z nájmu nemovitého majetku zařazeného v obchodním majetku. Nyní chce podnikatel pozastavit (přerušit) veškeré živnosti a ponechat pouze nájem nemovitosti v obchodním majetku. K obnovení živností nedojde v termínu pro podání daňového přiznání. Nemovitost vždy sloužila k pronájmu jednotlivých bytů, jiné podnikání zde nebylo realizováno. Dotazy: 1. Je možno ponechat za této situace nemovitost v obchodním majetku a nadále zdaňovat v § 7 ZDP, tj. nedochází přerušením živností i k vyřazení nemovitosti z obchodního majetku? 2. Vztahuje se na poplatníka povinnost úpravy základu daně podle § 23 odst. 8 ZDP ve vztahu k přerušeným živnostem, byť má nadále příjmy z činnosti, ze které plynou příjmy ze samostatné činnosti (nájem dle § 7 odst. 2 písm. b))? 3. Jak by se postupovalo v případě, kdyby poplatník pozastavil jen některé živnosti, prováděl by úpravu základu daně ve vztahu k pohledávkám a závazkům k těmto pozastaveným živnostem? 4. Pokud by se rozhodl vyřadit nemovitost z obchodního majetku a pronajímat ji v režimu § 9 ZDP, jsou s tím spojeny nějaké úpravy základu daně či jiné povinnosti?

Firma zahájila pořízení nového strojního vybavení. Pořízení nového stroje vyvolalo nové uspořádání některých původních strojů na hale. Jsou vzniklé náklady plně daňově uznatelným nákladem v roce uskutečnění přesunu. Největší položkou je přesun pálící linky (od dodavatelské firmy stroje) cca 500 tis. Kč. Dodavatelská firma stroj servisuje a zajišťovala i veškeré odborné práce spojené s přesunem. Rozmontování a následné smontování, zaměření, seřízení stroje atd. Potřebujeme protokol, že stroj vyrábí v toleranci. Předpokládáme, že náklady na přesun původního stroje jsou daňově uznatelným nákladem a nezvyšují cenu stroje, k žádnému zhodnocení nedošlo, nevstupují ani do pořizovací ceny nového stroje a není nutné je ani časově rozlišovat. Je to tento názor správný? Investice vyvolala i náklady na nové rozvody elektřiny, plynu a vzduchu. Předpokládáme, že tyto budou technickým zhodnocením budovy vždy. Co původní technické zhodnocení např. v podobě betonové patky k jeřábu? Patka již není využita, jeřáb přesunutý na jiné místo a vybudována nová betonová patka. V případě likvidace patky, mělo by dojít k vyřazení technického zhodnocení? Děkuji za odpověď.

Společnost v současně době realizuje dokončovací práce v rámci výstavby svého projektu nebytového prostoru - dlouhodobý majetek tedy není ještě zařazen do užívání. V rámci dokončení části prostor v domě objednala společnost postavební úklid - je tato služba součástí nákladů na pořízení do doby než je majetek zařazen do užívání nebo účtujeme přímo do nákladů? Druhý typ služby: údržba výtahu (jeho vyčištění po stavbě) - součást nákladů pořízení nebo jednorázová služba přímo účtována do nákladů?

Fyzická osoba v r. 2022 podnikala v rámci samostatné činnosti a danila příjmy v § 7 ZDP. Svou činnost ukončila k 31. 12. 2022 a založila si s. r. o. Od r. 2023 podnajímá nemovitost svému s. r. o. Dále tomuto s. r. o. pronajímá osobní automobil. Ve faktuře za podnájem je zvlášť rozúčtovaný podnájem a zvlášť energie. Příjmy bude danit v § 9 ZDP. Nyní této fyzické osobě FÚ udělal zpětnou registraci k DPH od 1. 1. 2023. Z čeho musíme zpětně DPH odvést? Myslíme si, že pouze z pronájmu auta – odvedli bychom DPH zpětně z konečné ceny (přes koeficient). Podnájem by byl osvobozený (ř. 50 DAP) a energie bychom na konci roku zúčtovali – nenárokovali bychom si odpočet ani neodváděli na výstupu. Je naše úvaha správná? Musíme podat zpětně 10 daňových přiznání a 10 kontrolních hlášení za každý měsíc zvlášť?

Manželé nabyli rodinný dům v 10/2012 na základě darovací smlouvy do společného jmění manželů -SJM. V 10/2016 zemřel manžel a na základě dědictví se stala jedinou majitelkou domu manželka. V 06/2023 zemřela manželka a na základě dědictví se stali majiteli rodinného domu dva synové. V 10/2023 synové dům prodali a byla podepsána kupní smlouva na prodej rodinného domu. Je správně, že časový test od 10/2012 + 10 let v 10/2022 uplynul, pokud byl rodinný dům vlastněn v SJM? Řeší se časový test takto správně u jednoho z manželů vlastnících dům v SJM, tj. maminka vlastnila dům více jak 10 let? Synové nabyli rodinný dům na základě dědictví po mamince v 06/2023 a v 10/2023 dům prodali. Časový test osvobození 10 let již byl splněn u maminky, z čehož plyne pro syny, jako zůstavitele pouze po mamince, osvobozený příjem? Změna vlastnictví domu po úmrtí otce v 10/2016 na manželku se netestuje, pokud byl dům ve vlastnictví SJM? Synové tak budou pouze podávat hlášení o osvobozených příjmech podle § 38v za osvobozený prodej nemovitosti? 

Fyzická osoba/občan uzavřel v roce 2023 s developerem smlouvu o budoucí smlouvě kupní o koupi bytové jednotky a zaplatil zálohu se sazbou 15% DPH. Stavba bytového domu byla zahájena v roce 2022. Začátkem roku 2024 má dojít k předání bytu a uhrazení doplatku kupní ceny. Bude doplatek již se sazbou 12 % DPH?

Podnikatel, fyzická osoba, plátce DPH, vlastní nemovitost, kterou vlastní jako soukromá osoba. Nemovitost se skládá z části, ve které podnikatel bydlí a ostatní prostory (půdu a garáž) plně využívá pro své podnikatelské účely. Podnikatel vlastní eshop a půdu i garáž využívá jako prostory pro skladování zboží. Nyní se podnikatel rozhodl, že půdu i garáž chce rekonstruovat. Je možné výdaje na rekonstrukci zahrnout do podnikání? Zhotovitel prací je plátce DPH, je možné uplatnit režim přenesené daňové povinnosti? Případně co je potřeba doložit pro to, aby se rekonstrukce dala uplatnit jako výdaj?

Společnost postavila bytový dům se záměrem prodat vzniklé bytové jednotky. Jeden byt se jí nepodařilo prodat, a tak se rozhodla převést byt ze zásob na dlouhodobý majetek a ten pronajímat. Od svého původního záměru však neodstoupila a hodlá byt prodat, jakmile se zlepší situace na realitním trhu. Podle našeho názoru je společnost povinna provést vyrovnání daně podle § 77 ZDPH. V případě následného prodeje bytu s uplatněním daně podle § 56 odst. 6 ZDPH si však část nároku na odpočet může uplatnit podle § 78 ZDPH.

Fyzická osoba obdržela darem nemovitost, dárkyní byla družka dědečka. Domníváme se, že v tomto případě není možné uplatnit osvobození a je potřeba v rámci § 10 odst. 1 písm. n) ZDP provést zdanění daní z příjmů fyzických osob, sazba 15 %, resp. 23 %. Fyzická osoba žije dlouhodobě mimo ČR, je daňovým rezidentem Velké Británie – darovaná nemovitost je na území ČR. Jelikož se tedy nejedná o daňového rezidenta ČR, nelze uplatnit ani základní slevu na poplatníka dle § 35ba ZDP. Darovací smlouva / zápis do katastru proběhl v roce 2023, daňové přiznání se bude podávat do 3, resp. 4 měsíců po skončení roku 2023. Je tento postup správný?

Fyzická osoba, nepodnikatel, prodala v roce 2022 nemovitost, která nesplňovala parametry pro osvobození od daně z příjmů. Prodejní cena 8 mil. Kč. Tuto nemovitost FO pořídila za cca 6 mil.Kč (postupnými náklady v rámci výstavby) Na FU včas předložila oznámení o využití režimu osvobození od daně z příjmů s podmínkou využití prostředků na vlastní bydlení do konce následujícího roku. Nyní je již jisté, že prostředky na vlastní bydlení v průběhu roku 2023 nestihne vynaložit a splnit tedy podmínku pro osvobození. V roce 2023 tedy došlo k porušení a FO bude zdaňovat příjem 8,2 mil.Kč. Může si uplatnit výdaje spojené s pořízením nemovitosti 6mil.Kč? Pokud to lze, můžete mě prosím odkázat na základě jakého ustanovení? Pokud by nebylo možné uplatnit náklady dle bodu prvního, brání něco tomu, vzít zpět oznámení o osvobozených příjmech a podat dodatečné DPFO, kde zpětně do roku 2022 přiznat příjem z prodeje a proti tomu vykázat náklady?

Syn zdědil po svém vlastním otci nemovitost v roce 2019. Zůstavitel nemovitost vlastnil 20 let. Syn v roce 2021 zemřel a nemovitost zdědila jeho vlastní dcera. Dcera v roce 2022 nemovitost prodala. Nemovitost nebyla u nikoho zařazena do obchodního majetku. Jaká doba vlastnictví se započte dceři při prodeji nemovitosti.