Nájemné

Manželka je výlučnou vlastnicí několika nemovitostí, které pronajímá. Spolu s manželem mají zúžené jmení manželů. Každý má tedy majetek ve svém výlučném vlastnictví. Manželka v současnosti dosahuje zdanitelných příjmů dle § 7 a § 9 ZDP (příjmy z pronájmu její nemovitost). Manžel dosahuje zdanitelných příjmů dle § 6, § 8, § 9 ZDP (pronájem pouze jeho vlastní nemovitosti) a § 10 ZDP. Manželka má zájem od roku 2026 vstoupit do paušálního režimu. Za tímto účelem plánuje přenechat své nemovitosti manželovi bezúplatně k užívání, a to formou smlouvy (výpůjčka či jiná forma smluvního ujednání), která by manželovi umožnila: užívání nemovitostí, jejich další podnájem třetím osobám, inkaso příjmů z pronájmu (které by danil on ve svém § 9 ZDP). Po tomto převodu by manželka přestala pobírat příjmy z pronájmu a z jejího daňového pohledu by tak zůstaly pouze příjmy ze samostatné činnosti (§ 7 ZDP), čímž by jí vznikl nárok na vstup do paušálního režimu od roku 2026. Je tento postup akceptovatelný z pohledu zákona o daních z příjmů? Představuje tento model nějaké riziko pro některého z manželů, např. obcházení zákona či účelové chování?

OSVČ, neplátce DPH, která vede daňovou evidenci má od roku 1998 vloženu v obchodním majetku nemovitost, kterou odpisuje, tuto nemovitost má ve svém výlučném vlastnictví. Letos v roce 2025 se OSVČ rozhodla nemovitost vyřadit z obchodního majetku do svého osobního majetku. V roce 2026 by paní následně chtěla tuto nemovitost darovat svému manželovi do jeho výlučného vlastnictví a nemovitost využívat pro podnikání na základě nájemní smlouvy, kterou by sepsala se svým manželem. Jaké jsou při těchto transakcích daňové dopady?

Nájemce se dohodl s pronajímatelem (fyzická osoba - OSVČ, daňová evidence, plátce DPH) na předčasném ukončení nájmu. Pronajímatel souhlasil za podmínky, že bude ze strany nájemce uhrazeno odstupné. Odstupné bude ve výši kauce, která byla uhrazena před začátkem nájmu, tudíž dojde k zápočtu kauce s odstupným. Jak bude na toto odstupné nahlíženo z hlediska DPH a DPFO na straně pronajímatele? Bude se jednat o protiplnění za „poskytnutou službu“ za možnost předčasného ukončení nájmu, a tudíž bude podléhat DPH? A jak to bude u DPFO, bude se jednat o zdanitelný příjem podléhající DPFO?

Podnikatel, s.r.o., pracuje jako IT specialista. Sídlo podnikání má kanceláři, ale často pracuje i z bytu, kde bydlí. Je možné vyčlenit v bytě, kde bydlí jednu místnost, kterou bude využívat pro podnikání? Může dát na nákladů část nájmu, případně energie?

V článku si odpovíme na otázku, jaké jsou rozdíly ve zdanění příjmů z nájmu hmotného majetku, který je zařazen v obchodním majetku a který naopak v hmotném majetku zařazen není. Rovněž si ukážeme, jaký je rozdíl mezi ubytováním a nájmem nemovité věci z hlediska zařazení příjmů ke zdanění.

Fyzická osoba, neplátce DPH, vlastní nemovitost, kterou pronajímá právnické osobě - s.r.o., plátci DPH. Může s.r.o. provádět opravy nemovitosti, kdy mu bude dodavatel fakturovat v přenesené daňové povinnosti, §92, tzn. s.r.o. bude odvádět DPH a zároveň nárokovat odpočet DPH ? Může s.r.o. pak tyto náklady na opravy nemovitosti bez DPH započítávat na platby nájemného fyzické osobě (neplátci DPH) ?

Pronajímatel se dohodl s nájemcem na základě podepsaného dodatku nájemní smlouvy na 15.letém prodloužení této smlouvy s tím, že nájemce provede významné úpravy a doplnění vybavení na najatém nemovitém majetku. Dle. čl 3.2.1.: Pronajímatel uhradí nájemci motivační platbu na úpravy a vybavení, které jsou nezbytné nebo vhodné pro účely užívání prostor dle smlouvy. Tato motivační platba bude v max. 50% takto vzniklých nákladů, kdy tato motivační platba nepodléhá DPH a DPH k ní nebude připočtena. Dle této smlouvy a odst. 3.2.2. :Pronajímatel zaplatí nájemci motivační platbu dle čl. 3.2.1. tohoto dodatku do 30 dnů od obdržení písemné výzvy nájemce. K výzvě dle předchozí věty tohoto čl. nájemce přiloží příslušnou fakturu, přičemž faktura nájemce nebude nijak navýšena. Opravdu dle výše uvedeného tato motivační platba nepodléhá DPH a faktura, kterou vystavím jako nájemce, bude bez DPH? Nebo je třeba uplatnit jiný postup dle zákona? 

Za příjmy fyzických osob z nájmu se považují: a) příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů, b) příjmy z nájmu movitých věcí, pokud se nejedná pouze o příležitostný nájem. Za příjmy z nájmu nemovitých věcí nelze považovat příjmy z ubytování poskytovaného různými internetovými platformami (např. Airbnb). Za příjmy z nájmu se také nepovažují příjmy z pronájmu obchodního majetku. Tyto příjmy je nutno zdanit jako příjmy z podnikání podle § 7 zákona o daních z příjmů.

Článek se zaměřuje na specifika daňového řešení finančního leasingu v roce 2025: Bylo zrušeno daňové uznání splátek pro finanční leasing drobného majetku, který se nyní řídí obecným pravidlem pro uznatelné výdaje podle účetnictví nebo daňové evidence. Nájemné je výdaj při úhradě, pokud poplatník vede účetnictví nebo daňovou evidenci. Úplata u finančního leasingu se uznává, pokud je předmět leasingu v obchodním majetku. U poplatníků s daňovou evidencí se uznává poměrná část splátky za období. Pokud poplatník nesplní podmínky pro finanční leasing, může být úplata uznána jako výdaj jen tehdy, pokud je majetek zařazen do obchodního majetku a cena za nabytí splňuje podmínky ZDP . U bezemisních vozidel pořízených mezi 1. 1. 2024 a 31. 12. 2028 lze odepsat až 100 % vstupní ceny za 24 měsíců. U vozidel pořízených mezi 1. 1. 2020 a 31. 12. 2023 platí dřívější pravidla pro mimořádné odpisy. U vozidla kategorie M1 v rámci finančního leasingu je daňový výdaj omezen částkou 2 000 000 Kč. Pokud je finanční leasing ukončen před uplynutím minimální doby, postupuje se podle § 24 odst. 6 ZDP . Výdajem je pouze poměrná část úplaty, která odpovídá skutečně zaplacené částce nebo době leasingu. Lhůta pro stanovení daně u finančního leasingu je obvykle 3 roky od uplynutí lhůty pro podání daňového přiznání nebo od okamžiku, kdy se daň stala splatnou. Může být prodloužena o 1 rok při podání dodatečného přiznání nebo rozhodnutích o stanovení daně, přičemž maximální lhůta pro je 10 let.

Prosím o potvrzení zdanění nájemného dle § 9 ZDP, v obou případech pronajímatel využije paušální výdaje. 1) FO pronajímá bytovou jednotku, v nájemní smlouvě je sjednaná úhrada za nájem a zálohy na služby SVJ, které pronajímatel nájemci vyúčtuje. FO daní pouze nájemné bez ohledu na způsob úhrady (zda nájemce hradí ve dvou platbách nebo nájem i zálohu sloučí do platby jediné). 2) FO pronajímá bytovou jednotku, ve smlouvě je celková cena včetně služeb, které pronajímatel nájemci nevyúčtuje. FO daní celkovou částku včetně služeb. Pokud platí výše uvedené, jaký § zákona č. 586/1992 Sb. tyto situace řeší?

Sourozenci vlastní nemovitost, z které jim plyne nájem. Každý z nich vlastní ideální polovinu - spoluvlastnický podíl 50 %. Mohu uplatnit na tyto příjmy paušální výdaj ve výši 30 % v případě, že rozdělím příjmy jinak než dle spoluvlastnického podílu (na základě dohody poplatníků, např. příjmy 80 % a 20 %)? Nebo lze rozdělit příjmy jinak než dle spoluvlastnického podílu jen v případě použití skutečných výdajů? Mohu tyto podmínky měnit pro každé zdaňovací období jinak?

Jediný polečník s. r. o. a zároveň jednatel pronajímá kancelářské prostory své firmě. Jeho příjmy tvoří jednatelská odměna, vyplácená měsíčně (dle § 6 ZDP), dále nájemné od s. r. o. (z toho mu vyplývá povinnost podat přiznání). Elektřinu a internet má smluvně na sebe jako soukromou osobu a za to fakturuje firmě: 1) elektřinu, což je čistá přefakturace na základě ročního vyúčtování od dodavatele (s.r.o. má svůj elektroměr) a 2) internet - dle měsíčních faktur od dodavatele fakturuje na s. r. o. 85 % celkové částky. Jiné příjmy nemá. Mají být i tyto fakturované částky za internet a elektřinu zdaněny/obsaženy v jeho soukromém daňovém přiznání?

Fyzická osoba v roce 2024 pronajímala parkovací stání. Do kterého řádku DPFO fyzická osoba měla by uvést příjem od pronájmu parkovacího stání? Příjem od pronájmu parkovacího stání patří do paragrafu 9 zákona o daních z příjmů? Pokud ano, lze uplatnit výdaje procentem z příjmů od pronájmu parkovacího stání? 

Právnická osoba uzavřela nájemní smlouvy na skladový software. Nájemní smlouva je uzavřena na 5 let s tím, že může být tato doba se souhlasem obou stran prodloužena. Po ukončení nájemní doby nemůže společnost program využívat. Při ukončení nájemní smlouvy se ale mimo předchozí smluvní ujednání smluvní strany dohodly (písemně), že si společnost program odkoupí, resp. že si koupí příslušnou licenci. Vzhledem k tomu, že kupní cena bude velmi nízká je otázka, zda je nutné nějakým způsobem testovat kupní cenu, jako je tomu u hmotného majetku - § 24 odst. 5 ZDP. 

Jsem jednatel společnosti s.r.o., která má sídlo na virtuální adrese v Praze. Provoz kanceláře a prostory pro sestavování PC však máme v mém rodinném domě. Rád bych se zeptal na následující: 1. Uplatnění nákladů na energie a další služby: Jakým způsobem mohu uplatnit náklady na energie, vodu, topení apod., když část domu využívám k podnikání? Stačí rozdělit náklady podle poměrné části užívané plochy? 2. Formální nájemní vztah: Je nutné uzavřít mezi mnou jako fyzickou osobou (vlastníkem domu) a společností s.r.o. nájemní smlouvu, aby byly náklady daňově uznatelné? Pokud ano, co by měla taková smlouva obsahovat a jak se řeší příjem z nájmu z pohledu daně z příjmů fyzických osob? 3. Další uznatelné náklady: Jaké další náklady spojené s provozem kanceláře v rodinném domě lze uplatnit (např. internet, údržba prostor, vybavení kanceláře)? 4. Důkazní povinnost: Jaké podklady je třeba mít připravené v případě daňové kontroly (např. plánek domu, faktury na energie, atd.)? Budu rád za konkrétní doporučení, jak tuto situaci správně nastavit, aby vše bylo v souladu s daňovými předpisy.

Pronajímatel se poprvé s nájemcem vzájemně dohodl dle nájemní smlouvy na placení nájemného dle splátkového kalendáře. Doposud měl v nájemních smlouvám placení a odvádění DPH dle vystavení řádných daňových dokladů - faktur. Pokud tedy pronajímatel nebude účtovat o faktuře za nájem účetním zápisem 311/602 a bude DPH odvádět k datu dohodnutého DUZP ve splátkovém kalendáři a k tomuto dni vystavovat jen interní daňový doklad pro odvod DPH z nájemného budeme účtovat 315/602 a DPH - 343/602?

Jak máme jako vlastník bytu postupovat s vyúčtováním energií (elektřina, plyn), když nájem končí posledního září a vyúčtování od dodavatelů energií obdržíme až v únoru 2025. Jak máme vyúčtovat vodu, když od majitele domu dostaneme vyúčtování až v 03/2025 a vždy je tam nějaké navýšení proti skutečné spotřebě (rozdíl mezi stavem od vodáren a jednotlivými vodoměry)? Do jakého termínu se musí energie a voda vyúčtovat? K čemu lze využít přijatou kauci a do kdy se musí vrátit? 

Česká společnost s ručením omezeným, neplátce DPH, má v nájmu kancelář (byt) ve třetí zemi. Úpravami vznikne provozovna využívána k podnikatelským účelům. Bude se jednat o opravy místností, jako je štukování, vymalování, natírání, oprava podlahy, výměna oken. S majitelem bytu má společnost uzavřenou nájemní smlouvu, kde je uvedeno, že náklady na opravu bude hradit česká s. r. o. Budou náklady na opravu, kterou provádějí místní řemeslníci, daňově účinné? Musíme provozovnu ve třetí zemi nahlásit na živnostenský úřad?

OSVČ, plátce DPH, daňová evidence má v obchodním majetku léta nemovitost, kterou využívá jako zázemí pro svou podnikatelskou činnost (stavební firma). V nemovitosti jsou sklady, garáže, kancelář atd.... Nárokuje si odpočet DPH z energií a z oprav. Nemovitost odepisuje. V 6/2022 přijal na hlavní pracovní poměr dva Ukrajince (manželé) s dočasnou ochranou. Nechal je v části této nemovitosti bydlet. Neplatí žádný nájem. Má to nějaké daňové dopady na daň z příjmu, na DPH a na tyto dva zaměstnance? Nebylo by lepší vybírat nějakou výši nájmu od těchto zaměstnanců?

Jakým způsobem napravit chybu, pokud bylo zdaněno nájemné, když toto plnění mělo být osvobozeno? Společnost (čtvrtletní plátce) pronajímá nebytové prostory (sklady, výrobní haly, kanceláře). Tyto pronájmy byly fakturovány vždy plátcům DPH, takže byla tato plnění zdaňována a přijatá plnění na vstupu nebyla krácena. V roce 2023 byla kancelář pronajata k podnikání fyzické osobě, ovšem neplátci. A tady nastala chyba, kdy tento nájem nebyl osvobozen, ale zdaněn, a nebyla krácena daň na vstupu u přijatých plnění. V daňových přiznáních za 3. a 4.Q 2023 mělo být toto plnění uvedeno na ř. 50 a daň z přijatých plnění, které se vážou k pronájmu měla být uvedena v kolonce pro krácený odpočet. A jak s krátícím koeficientem, pro rok 2023 byl zálohový koef.100%, takže ve 3.Q by se musel odhadnout? A za 4.Q vypočítat vypořádací pro celý rok? Jak správně podat dodatečná přiznání za 3. i 4.Q nebo jen za poslední 4.Q, kde se počítá vypořádací koeficient a došlo by ke správnému odpočtu daně? A jak s KH za 9. a 12. měsíc, kdy v těchto hlášeních je osvobozené plnění uvedeno (jelikož bylo zdaněno) a zde by nemělo být. Bude mít tato oprava (podání dodatečných přiznání) vliv na daňové přiznání z příjmu PO? Bude třeba také podat dodatečné přiznání k dani z příjmů?