Ing. Kateřina Kurková - strana 2

Právnická osoba pronajímá bytovou jednotku. V ceně nájmu jsou zahrnuty mj. platby do fondu oprav. Platby do fondu oprav jsou nevratné (nepodléhají vyúčtování). Každý rok společnost obdrží informaci, kolik bylo z fondu oprav vyčerpáno. Jakým způsobem účtovat o těchto platbách do fondu oprav? Budeme k nim přistupovat jako k zálohovým platbám, které budeme postupně účtovat do nákladů v závislosti na skutečném čerpání, nebo budou součástí daňově uznatelných nákladů v okamžiku vynaložení?

Je možné vyplácet odměnu předsedovi společenství vlastníků a předsedovi kontrolní komise nebo mzdu tak, aby se neodvádělo sociální ani zdravotní pojištění? Oba dva jsou již důchodci. Je možné na jejich činnost pro společenství udělat dohodu o provedení práce?

Společenství vlastníků pravidelně hradí zálohy na vodu za vlastníky jednotek, které následně vyúčtovává vlastníkům jednotek. Vyúčtování vody probíhá v dubnu jedenkrát ročně. K 31. 12. společenství vlastníků eviduje zaplacené zálohy na vodu, které dosud nebyly vyúčtovány. SVJ poskytnuté zálohy vykázalo v rozvaze jako poskytnuté zálohy na zásoby. Je to vykázáno chybně? Vycházeli jsme z předpokladu, že voda je komodita, která byla v průběhu roku dodána, ale dosud nebyla fakturována, proto to bylo zahrnuto v části zálohy na zásoby.

SVJ dostalo od obce bezúročnou půjčku na opravu domu ve výši 300 000 Kč. Tato částka byla převedena od obce na účet SVJ. Následně byla z účtu SVJ zaplacena faktura za opravu domu. Jak tuto půjčku zaúčtovat?

Společenství vlastníků jednotek rozeslalo svým členům rozpočítaný příjem z dlouhodobého pronájmu nebytových prostor v domě připadající na jednotlivé jednotky. Fyzická osoba dostala potvrzení, že příjem za rok 2018 činí 1 912 Kč. Na potvrzení je dále uvedeno, že se jedná o příjem dle § 9 zákona o daních z příjmů a v případě, že zaměstnaná nebo podnikající fyzická osoba nemá jiné příjmy za zaměstnání nebo podnikání, které by v součtu přesahovaly 6 000 Kč, nemusí tuto částku zdaňovat - § 38g zákona o daních z příjmů (Osoby bez zaměstnání a důchodci do 15 000 Kč). Dnes na přednášce daňové poradkyně mi bylo odpovězeno, že fyzická osoba podávající přiznání nemusí nájem do 6 000 Kč ročně zahrnovat... Stále se však domnívám, že tomu tak ve skutečnosti není. Dle mého názoru, pokud se jedná o příjem dle § 9 zákona o daních z příjmů z dlouhodobého pronájmu nebytových prostor v domě společenství vlastníků a příjemce (fyzická osoba) je z nějakého důvodu povinen podat daňové přiznání (podniká, má více zaměstnavatelů atd.), pak je vždy povinen tuto částku 1 912 Kč zahrnout do svého daňového přiznání bez ohledu na limit 6 000 Kč v § 38g zákona o daních z příjmů. Tento limit 6 000 Kč se uplatní pouze, pokud fyzická osoba není povinna podávat daňové přiznání, a tím pádem pak kvůli příjmu z pronájmu ve výši 1 912 Kč nemusí daňové přiznání podávat. Můžete mi prosím potvrdit, že můj názor je správný, případně vysvětlit proč není?

Bytový dům je ve vlastnictví několika fyzických osob. Dům není rozdělen na jednotky. Bytové jednotky v domě jsou pronajímány některým vlastníkům a třetím osobám. Veškeré příjmy a výdaje jsou realizovány na jeden bankovní účet, který je veden na jméno majoritního spoluvlastníka. Na konci roku se zpracuje evidence veškerých skutečných příjmů a výdajů a vznikne zisk, který se rozdělí mezi spoluvlastníky dle výše spoluvlastnických podílů. Dle rozhodnutí vlastníků se nerozdělí zisk celý, ale část zisku se ponechá na bankovním účtu pro účely případných oprav atd. a) Jednotliví vlastníci obdrží svou část zisku až v roce následujícím. Ve kterém období jsou vlastníci povinni dát zisk do svého daňového přiznání - v roce, kdy podíl obdrží, nebo v roce, kdy příjmy obdrží majoritní vlastník na svůj účet od nájemců? b) Částku, kterou spoluvlastníci neobdrží, protože je majoritní většinou vlastníků rozhodnuto, že se ponechá pro případ budoucích oprav, lze považovat za výdaj, nebo jsou i tuto část vlastníci povinni zdanit? c) Pokud by spoluvlastník chtěl tvořit rezervu na opravy majetku, může tuto rezervu každý spoluvlastník tvořit dle zákona o rezervách individuálně, nebo je nutno tuto rezervu vytvořit za celý dům, tzn. každý spoluvlastník bude mít ve výdajích část rezervy dle spoluvlastnického podílu?

SVJ odvezlo do kovošrotu železo z opravy domu, za které na účet obdrželo finanční částku. Kdo bude tu to částku zdaňovat - spoluvlastníci nebo SVJ? 

Fyzická osoba (Jan Novák) koupil od jiné fyzické osoby v roce 2018 starší byt (jednotku) jako podíl na družstvu za 3 mil. Kč. Ještě v roce 2018 podal žádost na družstvo o převod do osobního vlastnictví. Ve smlouvě o převodu vlastnictví jednotky je uvedena kupní cena ve výši 200 000 Kč, která byla uhrazena zápočtem členského vkladu v bytovém družstvu (datum původní platby není znám, pravděpodobně před více než 5 lety). Převod proběhl a byt byl zapsán do katastru nemovitostí v roce 2018. Jan Novák tento byt pronajímá a uvádí v příjmech z § 9 a uplatňuje náklady ve skutečné výši. Z jaké částky bude počítán odpis? Z částky 3 mil. Kč nebo 3 200 000 Kč nebo z částky 200 000 Kč, které byly uhrazeny zápočtem?

Člen bytového družstva si bez souhlasu družstva na své náklady modernizoval byt a vyměnil litinové radiátory za plechová plochá tělesa. V roce 2011 vzniklo ze zákona SVJ. Po jeho vzniku někteří vlastníci bytů postupovali obdobně. Nyní řešíme otázku, čí jsou vlastě radiátory, kdo má povinnost je opravovat atd. Dům je vytápěn centrálně, dodávku tepla zajišťuje výměník na sídlišti. Topný systém je součástí domu a větší opravy či rekonstrukci předpokládáme čerpat přes fond oprav (dlouhodobé zálohy). Některým vlastníkům se ale nelíbí, že by se měli podílet i na dílčích opravách v jednotlivých bytech, kde si vlastník či v minulosti družstevník modernizoval tělesa sám a bez souhlasu ostatních. Obdobná situace asi vznikne v době, kdy se budou radiátory natírat. Komu zaplatit a komu nezaplatit nátěr?

Firma má sídlo v domku s pozemkem. Pozemek udržuje a údržbu (např. sekání trávy) účtuje na účet 511, ale výsadbu keřů by měla účtovat na účet 031?. Podobná situace je u SVJ, které má pozemek okolo domu, kde byty jsou ve vlastnictví občanů. Účtuje SVJ údržbu pozemku, tj. sekání trávy, kácení stromů, nákup keřů atd. na účet oprav (511) nebo může používat tzv. fond oprav, tedy dlouhodobých záloh?

SVJ má několik vchodů, v každém výtah. V jednom ze vchodů došlo při opravě k názoru, že by bylo výhodnější výtah už neopravovat, ale koupit nový. Výtahy jsou společnou částí domu, tedy ve spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků podle jejich podílů. Účetní SVJ má názor, že se nemůže jednat o technické zhodnocení budovy, ale jedná se vždy o opravu, neboť SVJ nemá žádný majetek a jedná se o výměnu kus za kus. Je tento názor správný? Podle některých členů SVJ je rozdíl v příspěvku, neboť oprava by byla součástí příspěvku na správu domu, ale technické zhodnocení by bylo hrazeno z dlouhodobých oprav, tzv. fondu oprav, kde je jiný poměr financí připadajících na byt dle velikosti.

Členové společenství vlastníků platí zálohy na služby jednak přímo ze své banky, někteří přes SIPO. Česká pošta účtuje za SIPO poplatky, které jsme zatím účtovali jako náklad v rámci SVJ. Máme na to právo, nebo by se o poplatky měl snížit příjem za služby těm, kteří používají SIPO? Začínáme mít velký nepoměr těch, kteří využívají SIPO, a poplatky se zvyšují v neprospěch členů, kteří hradí služby přes své bankovnictví.

V roce 01/2016 došlo dle zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů nároku v družstvech a zákona 72/1994 Sb., k převodu do vlastnictví člena družstva. Ještě před převodem byl bytový dům opraven, zateplen atd. - závazky vůči družstvu vyrovnány. Byt je od prosince 2016 pronajímám. Smlouva na pronájem podepsána v listopadu 2016. V roce 2017 byt pronajímám celý romk a je tedy povinnost podat přiznání. Je možné byt nechat ocenit znalcem - nechat ocenit tržní hodnotu k datu zahájení nájmu, tedy k 1. 12. 2016 či k datu podpisu smlouvy, tj. 1. 11. 2016? Je možné z této ceny byt odpisovat popřípadě z jaké ceny lze byt odepisovat? Zahájení nájmu v prosinci 2016, bude tedy v roce 2017 uplatněn odpis pro 1. nebo 2. rok, pokud jsme v roce 2016 přiznání nepodávali, neboť jsme nepřekročili hranici 6 000 Kč? Dále do fondu oprav přispíváme (správce budovy bytové družstvo, které v roce 2016 byt převedlo) 2 200 Kč měsíčně, je možné si tuto část dát do daňových nákladů? Např. podíl na zateplení jsem zaplatili již družstvu před převodem). Máme se přesně zajímat o to, na co byl fond oprav spotřebován? Popřípadě o jaký výpis máme požádat bytové družstvo? V roce 2017 se žádné opravy na bytovém domě nekonaly - co pozorujeme.

Bytové družstvo si vzalo v roce 2008 úvěr na fasádu na dobu 30 let. Úvěr je na družstvo, nikoliv na jednotlivé členy. V roce 2011 vzniklo ze zákona SVJ a cca 2/3 členů se rozhodlo svůj podíl na úvěru s družstvem finančně vyrovnat. Členové SVJ se následně rozhodli úvěr nepřevzít, proto BD existuje dál. Díky nesprávnému hospodaření vznikl při převodu BD vůči SVJ závazek družstva ve výši cca 500 000 Kč. Statutární orgán SVJ má obavu, že když nebude družstvo žalovat za nesplnění závazku, může být samo posuzováno dle § 159 NOZ s tím, že nejednalo s péčí řádného hospodáře. BD má ale stále 1/3 členů, kteří jsou i členy SVJ. Dle účetní firmy se jedná o 2 samostatné subjekty, které musí vůči sobě plnit. Je nějaká cesta, jak závazek z účetnictví vynulovat, když to není pro SVJ žádný výnos? 

Jaké výkazy musí SVJ odevzdat do obchodního rejstříku? Jak to bude s uzávěrkou za rok 2016? Které paragrafy toto upravují?

Jaké výkazy musí SVJ odevzdat do obchodního rejstříku? Jak to bude s uzávěrkou za rok 2016? Které paragrafy toto upravují? 

Dotkne se bytových družstev 3. vlna EET v roce 2018? Bytové družstvo má dva případy, kdy přijímá peníze v hotovosti. 1. V účetním programu bytového družstva je nastaveno, že se vždy 1. v měsíci spustí účtování předpisů za nájmy, účtuje se na MD 311/D 602. Většina nájemníků platí nájem přes účet, ale někteří nájemné i zálohy na služby přijdou zaplatit do pokladny bytového družstva. Ve chvíli platby už se účtuje pouze příjem peněz do pokladny proti 311. Jedná se o tržbu, kterou je třeba evidovat EET? 2.B ytové družstvo má stanoveny roční poplatky za členství v družstvu, které někteří členové družstva příležitostně zaplatí do pokladny, nejedná se o pravidlo. Bude tento příjem podléhat EET? 

Je možno udělat shromáždění vlastníků po jednotlivých vchodech (máme jich 7) a pak hlasy sčítat? Byla by to vlastně náhrada za hlasování per rollam? Od takové situace si slibujeme větší účast vlastníků, protože máme-li se sejít jako celek, musíme objednávat sál mimo bydliště.

Naše SVJ má v suterénu společné prostory, které již nikdo nepoužívá (bývalé prádelny, mandlovny, telefonní budky). Ještě v době družstva se tyto prostory pronajaly některým členům, dnes vlastníkům. Existuje nějaký předpis, podle kterého musíme určit cenu za nájem - např. za m2 nebo můžeme použít cenu, kterou dříve určilo bytové družstvo? Shromáždění vlastníků cenu odsouhlasilo v rámci rozpočtu. Je možné, aby výbor rozhodl o využití dalších prázdných prostor v suterénu nebo musí být schválení na shromáždění a v jakém počtu? Jedná se o zděné kóje, které by se stavěly na náklad vlastníka, který by pak formou nájemní smlouvy platil nájem.

Je možno udělat shromáždění vlastníků po jednotlivých vchodech (máme jich 7) a pak hlasy sečítat? Byla by to vlastně náhrada za hlasování per rollam? Od takové situace si slibujeme větší účast vlastníků, protože máme-li se sejít jako celek, musíme objednávat sál mimo bydliště.