Ing. Kateřina Kurková - strana 5

Společenství vlastníků jednotek ještě nemá upravené stanovy v souladu s NOZ, ale potřebovalo by rozhodnout o opravě, modernizaci či rekonstrukci. Stávající stanovy SVJ nemají přímo uvedeno, že k přijetí usnesení shromáždění o provedení opravy, modernizace a rekonstrukce je zapotřebí souhlas 75 % všech vlastníků tak, jak to ukládal § 11 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb. Vzhledem k tomu, že byl tento zákon k 31. 12. 2013 zrušen zákonem č. 89/2012 Sb. je možné již nyní (před změnou stávajících stanov) rozhodnout o opravách, modernizacích a rekonstrukcích většinou přítomných vlastníků na shromáždění (samozřejmě pokud jsou na shromáždění vlastníci s většinovým podílem a je usnášeníschopné) v souladu s § 1206 odst. 2?

Jsem členkou SVJ. V domě jsou kromě jiného byty bez lodžie, naopak samostatné lodžie z chodby. V době bytového družstva se tyto středové lodžie pronajali vlastníkům bytů bez lodžie. V roce 2011 vzniklo SVJ a jeden vlastník nesouhlasí s tím, aby byly středové lodžie pronajímány. Hájí se tím, že má určitou část společných částí domu, což je pravda, a odmítá dosud určené nájemné 20 Kč jako velice nízké. Tvrdí, že takto nízkým nájmem je ošizen na svých příjmech. Platí u SVJ, že k nájmu společné části domu musí dát souhlas všichni vlastníci, k výši nájmu taky všichni vlastníci nebo stačí souhlas 1/2 či 3/4 vlastníků přítomných na shromáždění případně všech přítomných?

SVJ vzniklo v roce 2011 ze zákona, protože původní vlastník bytové družstvo, převedlo všechny byty do osobního vlastnictví. Shromáždění vlastníků schválilo ve svých stanovách příspěvek vlastníka do fondu oprav, podíl na výdajích a správě domu podle velikosti jednotky, resp. podle spoluvlastnického podílu na domě. Nezajímalo se o to, jak to bylo v prohlášení vlastníka, či zda to vůbec původní vlastník, tedy bytové družstvo, řešil. 1. Bylo takové rozhodnutí chybné? Pokud ano, lze ho nějak napravit? 2. Jak postupovat v této věci po 1.1.2014, když by SVJ chtělo schválit nové stanovy? 3. Je již nějaký ustálený názor na § 1180 a násl. NOZ ?

Kdy jde povinnost založit společenství vlastníků jednotek, jedná se o bytový dům, vlastníci jsou bytové družstvo, osoby, které jsou členy družstva (byty odkoupeny), osoby , které nejsou členy družstva.

Pokud bytová družstva vzniklá do konce roku 2013 neuzpůsobila již své stanovy nové legislativě s účinností od 1.1.2014, pak se právní poměry družstva řídí především stávajícími stanovami družstva, dále donucujícími ustanoveními zákona č. 90/2012 Sb. , o obchodních společnostech a družstvech - zákon o obchodních korporacích (dále jen „ZOK “), a zákona č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník (dále jen „NOZ “).

Jsme bytové družstvo a nyní zakládáme společenství vlastníků, družstvo se nebude rušit, protože někteří členové dosud splácí úvěr. Vím, že vzniknou 2 samostatné subjekty - každý povede své účetnictví, bude mít svůj účet atd. Na účtu družstva máme větší finanční hotovost, kterou jsme našetřili společně. Je možné nějakým způsobem rozdělit tyto peníze a převést je na účet SV. Náš účetní tvrdí, že nelze a peníze zbydou družstevníkům, vlastníci začnou s 0 a pokud bude třeba investovat, budeme muset složit mimořádnou zálohu, přestože jsme šetřili na účet družstva (peníze 50 lidí by dle účetního měly zůstat 14 družstevníkům, 36 vlastníků začne od 0).

Společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) v souvislosti se změnami v legislativě čeká spousta změn. Stěžejní změny pro SVJ přináší především nový občanský zákoník - zákon č. 89/2012 Sb. (dále jen „NOZ “). Na co tedy nesmí SVJ zapomenout?

V panelovém domě máme jen byty v OV a jejich vlastníci se dělí do 4 skupin. Vlastník a členové jeho domácnosti jsou, pokud jde o částku na službu - odvoz odpadků, bezproblémoví. Druhou skupinou jsou uživatelé bytu, kteří mají s vlastníkem nájemní smlouvu. I zde jsme dosud vybírali částku za odvoz odpadků dle počtu lidí v bytě. Ale teď máme čím dál víc nájemníků, kteří se taky odvolávají na své trvalé bydliště. Problémovou skupinou jsou vlastníci, kteří v bytě ve skutečnosti nebydlí (ani ho nepronajímají), i když v něm mají trvalý pobyt a poslední skupinou jsou naopak vlastníci, kteří v bytě ve skutečnosti bydlí, i když mají trvalý pobyt jinde (např. u rodičů). Poslední 2 skupiny jsou z našeho pohledu problémové. Někteří se vymlouvají, že platí na adrese trvalého pobytu, jiní naopak říkají, že platí tam, kde skutečně bydlí. Co říká zákon? Prosíme též o číslo zákona, který toto řeší, případně paragraf z NOZ.

Podle NOZ je možné, aby Shromáždění vlastníků společenství schválilo tzv. výlučné užívání některých prostor. Znamená to, že není nutné s vlastníkem, kterému bude prostor svěřen do výlučného užívání, sepisovat nájemní smlouvu? je možné dát do výlučného užívání některého vlastníka: 1) balkon z chodby domu 2) místnost v suterénu (bývalou prádelnu) c) část pozemku okolo domu? Podléhá stavebnímu ohlášení či povolení, když si chce vlastník z dosavadní prádelny (dle prohlášení vlastníka) udělat domácí tělocvičnu? Je v případě zrušení výlučného vlastnictví opět nutný souhlas Shromáždění vlastníků nebo toto už řeší jen výbor?

Je nějaký rozdíl mezi členem pověřeným kontrolou a revizorem nebo je to jen otázka nových pojmů v NOZ ? Slyšeli jsme, že dle NOZ už nelze mít jen jednoho revizora, ale je potřeba mít 3 člennou kontrolní komisi. To musí mít i SVJ nebo jen bytové družstvo?

Od 1. 1. 2014 přestává být SVJ neziskovou organizací. Nastává v účtování SVJ a následném podávání daňového přiznání k dani z příjmů nějaká změna, krom toho, že si již nebude moci uplatnit odpočet (§ 20 odst. 7 zákona o daních z příjmů). A dále pak, že budou úroky z termínovaných vkladů předmětem srážkové daně?

Naše SVJ vzniklo ještě za starého zákona. Jeho činností je správa nemovitostí a pozemku. Všichni včetně člena pověřeného kontrolou děláme tuto práci při zaměstnání spíš z elánu než za peníze. Stále si nevíme rady s tím, co by měl vlastně dělat člen pověřený kontrolou. Po 2 roky naší existence kontroluje jen pokladnu a faktury, zda je vše zaplaceno. Můžete nám poradit, zda je jeho práce jen v této hospodářské činnosti nebo má kontrolovat i činnost výboru? Neexistuje někde taxativní výčet takové jeho práce?

Stavební firma postaví bytový dům určený k prodeji, ve kterém budou v přízemí komerční prostory a garáže. Některé garáže budou v domě, některé mimo dům na pozemku sousedícím se zastavěným pozemkem. Garáže budou prodávány jako příslušenství bytů i komerčních prostor. Otázka je, zda garáže budou započítávány do celkové podlahové plochy bytů z hlediska DPH a budou se řídit sazbou DPH dle věci hlavní. Tzn. v případě, že by se do podlahové plochy bytů započítávaly a byla by dodržena podmínka, že podlahová plocha každého z bytů v bytovém domě nepřekročí 120 m2, všechny byty by byly určeny k trvalému rodinnému bydlení a součet podlahových ploch všech bytů v bytovém domě by byl větší než polovina celkové podlahové plochy bytového domu, jednalo by se o bytový dům pro sociální bydlení. Pak bychom všechny byty prodávali ve snížené sazbě DPH, včetně příslušného podílu zastavěného pozemku pod budovou a včetně garáže (i těch mimo dům). Příslušný podíl pozemku/ů nezastavěných bytovým domem (zahrada, parkovací plochy, atd.) bude prodán v základní sazbě (stojí na nich stavba/y-garáže, IS, možná zídky spojené pevnými základy se zemí). V případě, že se garáž do podlahové plochy bytu jako příslušenství nezapočítává, bude zdaněna základní sazbou. Komerční prostory včetně příslušenství a pozemků budou prodávány v základní sazbě DPH.

Vlastníme družstevní byt, ve kterém bydlí naše dcera uvedená jako uživatel v dekretu na byt. Dcera má v bytě spolubydlící kamarádku. Je nutné tuto další osobu nahlašovat jako uživatele bytu družstvu? Může si družstvo za nahlášení cizí osoby v bytě účtovat poplatek?

Fyzická osoba nepodnikající převedla podíl v družstvu (byt) do osobního vlastnictví a v této souvislosti: 1)      odkoupila spoluvlastnický podíl na souvisejících pozemcích za 60 000 Kč 2)      obdržela vypořádací podíl od družstva ve výši 68 000 Kč. Podíl v družstvo FO nabyla v rámci dědictví v roce 1998 a od té doby v bytě měla trvalé bydliště. Je možné, aby výše uvedený vypořádací podíl byl v nějakém případě osvobozen od daně z příjmů (srážkovou daň je povinno srazit družstvo)? V případě, že varianta 1 není možná. Může fyzická osoba od hodnoty vypořádacího podílu odečíst hodnotu odkoupených pozemků a danit tak pouze 8 000 Kč?

SVJ vzniklo v roce 2011 ze zákona, protože původní vlastník Bytové družstvo, převedlo všechny byty do OV. Shromáždění vlastníků schválilo ve svých stanovách příspěvek vlastníka do fondu oprav, podíl na výdajích a správě domu podle velikosti jednotky, resp. podle spoluvlastnického podílu na domě. Nezajímalo se o to, jak to bylo v prohlášení vlastníka či zda to vůbec původní vlastník, tedy Bytového družstva, řešil. 1) Bylo takové rozhodnutí chybné? Pokud ano, lze ho nějak napravit? 2) Jak postupovat v této věci po 1. lednu 2014, když by SVJ chtělo schválit nové stanovy? 3) Je již nějaký ustálený názor na § 1180 a násl. NOZ?

Společenství vlastníků sdružuje majitele jednotek, které mají podíl na společných částech domu. V suterénu domu je několik místností, které jsou společnou částí domu a chceme je pronajímat. Je možné, aby si některý vlastník pronajal prostor s tím, že ho bude dál podnajímat? Musí mít k tomu souhlas všech vlastníků nebo stačí souhlas přítomných na Shromáždění? Vztahují se na spoluvlastníky v SVJ NOZ, například § 1116 až 1120 NOZ? Pokud ano, znamenalo by to, že rozdělí-li se dohodou příjem ze společných prostor jinak než podle spoluvlastnických podílů dle KN, nemohl by žádný vlastník jednotky se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu uplatňovat výdaje z příjmů dle § 9 ZDP paušálem?

Mám dotaz týkající se fakturace krátkodobého pronájmu určité movité věci jinému plátci DPH. Doba trvání tohoto pronájmu může trvat dva měsíce nebo se může stát, že bude trvat pouze 10 dnů, ale v rámci dvou měsíců (ve smlouvě není domluveno, jak dlouho bude pronájem trvat). Zajímalo by mě, zda můžeme provést fakturaci až po skončení daného pronájmu nebo bychom jako měsíční plátce DPH měli fakturovat pronájem vždy za daný kalendářní měsíc.

Společenství vlastníků jednotek si našlo správcem domu, který vede i účetnictví. Někteří vlastníci jsou i členy bytového družstva, které existuje jen proto, že má úvěr, který družstevníci splácejí. Mezi družstvem a SVJ existuje dohoda, že součástí rozpisu služeb je i splátka jistiny a úroku z úvěru. Tyto peníze SVJ vybere jako "cizí" a posílá je za družstevníky (vlastníky) na běžný účet bytovému družstvu. Bytové družstvo pak převádí částky z běžného účtu na úvěrový účet. Jak účtovat předpis a následné platby na straně SVJ a na straně bytového družstva? Musí družstvo účtovat i o úvěrovém účtu, když jsou pohyby vidět na běžném účtu? Jsou bankovní poplatky za vedení účtu nákladem družstva nebo je může družstvo požadovat od družstevníků, když už nemá žádné finanční prostředky?

SVJ se rozhodlo, že vlastníci jednotek budou platit příspěvek na správu domu, vedení účetnictví a odměny výboru podle svých spoluvlastnických podílů, které jsou rozdílné vzhledem k různým velikostem bytů v domě. Podle NOZ se má údajně toto změnit na stejnou výši příspěvku na každou jednotku. Může SVJ nadále postupovat dle rozhodnutí vlastníků, když by toto zakotvil do svých nových Stanov i po 1. 1. 2014? Máme dojem, že § 1180 a násl. jsou diskutabilní.