Ing. Jan Kašpar - strana 7

Fyzická osoba - občan v roce 2017 zakoupil garáž, v roce 2021 plánuje její prodej. Získané finanční prostředky chce využít na uspokojení vlastní bytové potřeby. Bude příjem z prodeje garáže osvobozen?

Podali jsme přiznání k dani z nemovitých věcí na rok 2021 na pořízenou bytovou jednotku a uvedli kód katastrálního územní dle listu vlastnictví 727164 (Praha - Vinohrady 2) a uvedli koeficient dle § 11 ve výši 2,5. Přišel nám ale platební výměr s opraveným kastastrálním územím na 727547 (Praha - Vinohrady 3) a koeficientem 5 a vyšší daňovou povinností. Dle správkyně daně je to bez debaty správně. Opravdu je možný takový rozpor mezi katastrálním územím uvedeným na listu vlastnictví v katastru nemovitostí a katastrálním územím pro účely daně z nemovitých věcí? Jak je možné tedy přiznání vyplnit správně? Druhý problém nastal v otázce, zda "byt" (takto zapsáno v KN) určený k nájmu dle § 9 ZDP je možné ponechat pod kódem R (pro bydlení - byt) nebo je nutné přeřadit do kódu U (pro ostatní druhy podnikání). Dle správce daně je nutné U. 

Firma provedla TZ pronajatého prostoru. Po čase došlo k ukončení nájemní smlouvy. Neodepsaná suma TZ nebyla pronajímatelem nahrazena, jak postupovat se zbytkem? Dají se uplatnit v daňových nákladech?

Klient koupil pozemek, na kterém chce tak cca za rok postavit domy a prodat je. Účtuje se to v tomto případě na účet 131? A jak je to s vedlejšími náklady? Vedlejší náklady-rezervační poplatek, geologický průzkum, architektonický návrh staveb, poplatek za zprostředkování úvěru a nakonec úroky z poskytnutého úvěru. Pokud by to byl pozemek jako majetek firmy, tak by asi všechny ty náklady patřila do ceny pozemku. Ale jak je to, když ten pozemek bude zbožím?

OSVČ, plátce DPH, je v nájmu u s. r. o. (také plátce DPH). Máme pronajatý jeden obchod, který se nachází v nemovitosti, která je zapsána v KN jako objekt k bydlení. Nemovitost není rozdělena na jednotky. Celá je využívána na pronájem plátcům - kanceláře, obchody. Myslela jsem si, že v tomto případě by od r. 2021 měly být pronájmy jednotlivým plátcům pro jejich ekon. činnost od daně osvobozeny, když si pronajímatel nezměnil na KN zápis podle skutečného využívání. Pro status stavby jsem si myslela, že pro účely DPH je vždy určující zápis v KN. I v případě, že je celá využívána na kanceláře, obchody atd. Nejsou pronajímány ani jednotky, ale části celého objektu, který je pro bydlení podle jednotlivých výměr daných prostor. Nyní jsem však slyšela názor, že lze jednotlivé části pronajímat s daní. Takže má zase přednost skutečné využití a zápis v KN není rozhodující? Co je tedy správně?

Nezisková společnost, neplátce DPH, má v majetku starší stavbu, kterou bude nyní za pomoci dodavatele renovovat a nově ve stavbě vzniknou bytové jednotky. Je předpoklad, že cca 70% plochy budou menší bytové jednotky určené pro sociální bydlení (trvalé bydlení) a cca 30% by měly být prostory pro kanceláře. První dotaz je, s jakou sazbou má fakturovat dodavatel stavebních prací? Může fakturovat vše s 15% sazbou DPH? Druhý dotaz, je důležité, jak je stavba zapsaná v katastru nemovitostí ? Je to problém, když zatím není zapsaná jako stavba pro bydlení? 

Plátce DPH si uplatnil odpočet při stavbě vodovodního řadu. Řad vybudoval a zároveň zkolaudoval v roce 2018. Nyní tento řad chce vložit do obchodní společnosti (a. s.) jako nepeněžitý vklad. Dle § 13 odst. 4 písm. d) zákona o DPH se vložení nepeněžitého vkladu považuje za dodání zboží za úplatu, pokud vkladatel při nabytí majetku uplatnil odpočet. Mohlo by se na tento případ vztahovat osvobození dle § 56 odst. 3 ZDPH – osvobození vybraných nemovitých věcí [vodovodní řad je inženýrskou sítí dle § 56 odst. 5 písm. c) ZDPH ], pokud by vkladatel vyčkal na uplynutí 5leté lhůty od kolaudace, nebo musí vždy uplatněný odpočet vrátit?

Manželé koupili byt ještě jako „nemanželé“, takže každý vlastní 50 %. Tento byt nyní po uzavření manželství pronajímají. Rádi by si uplatnili jako výdaje úroky z úvěru oproti příjmům z pronájmu, ale úvěrová smlouva je uzavřena pouze s jedním z nich. Mohou si úroky podělit, nebo může uplatnit jen ten, na koho je smlouva?

Směna pozemků – jak je to s daní z příjmu? Dle směnné smlouvy je směna bezúplatná. Jedna ze smluvních stran však získá větší počet m2. Jak je to s daní z příjmu? A co kdyby obě strany směnily pozemky o stejných m2? Jak určit hodnotu směny pro daň z příjmů, pokud je jedna ze smluvních stran OSVČ podnikající? Výdaje za vyměření směňovaných pozemků lze zřejmě započítat jen k ceně pozemku a nelze je jednorázově uplatnit. Je to tak?

Plátce DPH si uplatnil odpočet při stavbě vodovodního řadu. Řad vybudoval a zároveň zkolaudoval v roce 2018. Nyní tento řad chce vložit do obchodní společnosti (a. s.) jako nepeněžitý vklad. Dle zákona o DPH § 13 odst. 4 písm. d) se vložení nepeněžitého vkladu považuje za dodání zboží za úplatu, pokud vkladatel při nabytí majetku uplatnil odpočet. Mohlo by se na tento případ vztahovat osvobození dle § 56 odst. 3 osvobození vybraných nemovitých věcí (vodovodní řad je inženýrskou sítí dle § 56 odst. 5 písm. c), pokud by vkladatel vyčkal na uplynutí 5leté lhůty od kolaudace nebo musí vždy uplatněný odpočet vrátit?

Otec daroval dceři v 1/2016 byt. Dcera chce zmíněný byt v 6/2021 darovat svým dvěma dětem. Ve smlouvě je dohodnuto, že byt převezme jako dar první ze sourozenců a příkazem ve smlouvě je zavázán polovinu podílu druhému sourozenci vyplatit. Na vyplacení si vezme hypotéku. Vyplacením tedy dojde k vypořádání budoucích dědických nároků obou sourozenců. Dle právníka je tento typ smlouvy vhodný zejména pro zamezení budoucích sporů mezi sourozenci. Jak se v tomto případě nahlíží na zdanění příjmu druhého sourozence, který obdrží peníze, za svůj podíl? Bude muset podat přiznání k DPFO a dodanit příjem, když při vypořádání nedojde k převodu vlastnictví? Pokud ano lze oproti příjmu postavit polovinu podílu na nemovitosti, i když neprojde zápis vlastnictví v katastru, nebo se na základě darovací smlouvy s příkazem jedná i v případě vyplacení podílu druhému sourozenci, také o dar, tedy bude také osvobozen od daně z příjmu? Je možná jiná varianta jak tuto záložitost vyřešit, aby oba sourozenci měli dar osvobozen? Doplňující otázka: Může první ze sourozenců uplatnit v plné výši úroky z hypotéky jako odčitatelnou položku v daňovém přiznán FO ?

Na základě kupní smlouvy prodává klient dle předmětu smlouvy závazek např. „Rekonstrukce statku“ a dělí ve smlouvě dodání volně stojícího nábytku s 21% DPH a jako stavební práce vestavěný nábytek včetně montáže v přenesení daňové povinnosti – zpracovala právní kancelář. Dle mého názoru by se mělo jednat o jedno plnění. Problém je, že v některých smlouvách je více stavebních prací, v jiných více volně stojícího nábytku. Lze na základě kupní smlouvy prodávat stavební práce? Jak určit, co je hlavní plnění? Klient s předchozí účetní vystavoval jednu fakturu na oba režimy, je to možné? Není problém s kontrolním hlášením?

Stavební firma s. r. o. fakturuje samostatně tyto práce: kontrola koordinátora BOZP, zpracování plánu BOZP, technickou pomoc stavebního dozora, stavební dozor. Tyto práce nejsou spojeny se stavebními a montážními pracemi na stavbách. Jedná se o samostatnou činnost jednoho zaměstnance stavební firmy s. r. o. Je správná sazba DPH 21 %? Předpokládáme, že u těchto prací nelze použít režim přenosu daňové povinnosti, když budeme fakturovat na plátce DPH?

Firma staví halu a řeší několik přípojek - vodovodní, kanalizační, plynovou a elektrickou. Má se správně jednat pro účely evidence majetkových karet v účetnictví a daních o 4 samostatné stavby, nebo je možné evidovat dohromady? (předpokládám, že by se mělo evidovat vše zvlášť). Dále pak bude řešit moment zařazení a začátek odepisování těchto přípojek. Má se zařadit v okamžiku faktického dokončení přípojky a použití např. elektřiny z této přípojky. Nebo se má zařadit přípojka až v době kolaudace (užívání) hlavní budovy(haly), ke které je určena?

Firma před 10 roky zařadila stavbu haly a betonové plochy kolem dohromady jako jeden majetek - hala. Betonová plocha slouží k parkování zákazníků nebo logistice - příjezd a vykládka kamionu apod. Pokud chápu správně, tak mělo být správně tehdy zařazeno na 2 oddělené majetky a to na základě znaleckého posudku (pokud byla smlouva na celkové náklady výstavby dohromady). Nyní plánuje společnost část majetku odštěpit na jinou společnost a pro tyto účely by chtěla dát evidenci do pořádku. Karta tohoto společného majetku je řekněme v brutto hodnotě 10 mil. Kč, zůstatková účetní cena je 7mil., daňová 8 mil. Kč. Jak postupovat v případě rozdělení majetku? Napadá nás oslovit znalce nebo odhadce? Na základě jeho posudku a výsledné ceny na tyto jednotlivé dva majetky rozdělit cenu, tak aby brutto hodnota nových 2 majetků v součtu byla přesně na 10 mil. Kč a účetní a daňové odpisy poměrově rozdělit. Tzn. např. pokud by znalec odhadl cenu haly na 10 mil a betonové plochy na 2 mil. Kč, tak by brutto hodnota nových majetku byla v poměru 5:1, a tedy 8,333 mil. a 1,666 mil. Daňové i účetní odpisy by se poměrově přepočítali. Je takové řešení správné? Jde nám primárně o daňový pohled, aby nemohly být napadeny daňové odpisy.

Fyzická osoba nabyla v roce 2012 darem pozemek. V roce 2020 zahájila výstavbu rodinného domu na pozemku. V roce 2021 hodlá pozemek se stavbou prodat. Vztahuje se osvobození od daně z příjmu na prodej pozemku se stavbou? Je rozdíl při posuzování osvobození, zda je stavba dokončena a zkolaudovaná nebo pouze rozestavěná?

Společnost s r. o. je majitelem bytu v SVJ. Měsíčně hradí kromě zálohy na služby i dlouhodobou zálohu do fondu oprav. Obě zálohy účtuji na analytický účet 314 (krátkodobé, dlouhodobé zálohy). V odsouhlasení dlouhodobé zálohy (Fond oprav) se SVJ se s jejich účetní neshodneme. Ze strany účetní SVJ mi bylo doporučeno účtovat tento příspěvek do náklad. Já bych se s tímto názorem ztotožnila, ale potřebovala bych k tomu asi přehled faktur, které byly z fondu oprav hrazeny, ale to mi nemůže poskytnout. Byl mi tedy můj postup (účtování do nákladů) obhajitelný? Jaký je správný postup pro majitele bytu (v tomto případě s. r. o.)?

V roce 2020 jsem prodala chatu, kterou jsem nabyla v roce 2017. V chatě jsem nebydlela. Bude můj příjem z prodeje osvobozen od daně z příjmů, pokud získané prostředky z prodeje použiji k obstarání bytové potřeby? Mám povinnost oznámit správci daně úmysl, že získané prostředky použiji na nové bydlení.

Je uzavřena smlouva o dílo na výstavbu rodinného domu - sociální bydlení, sazba DPH 15%. V ceně díla jsou zahrnuty i projekční práce. Z důvodu nemožnosti provádění stavebních prací dojde k odstoupení od Smlouvy po vypracování projektové dokumentace. Jaká bude sazba DPH při vyúčtování pouze projekčních prací z této smlouvy? Bude se sazba DPH řídit smlouvou o dílo ( kde je 15 %, ale hlavní stavební část se neuskutečnila) anebo se podřídí zákonu o DPH a celková cena za projekční práce bude s 21% sazbou DPH. Např cena za projekční práce ve smlouvě byla uvedena celkem 80 000 Kč (včetně DPH 15 %). Musí zůstat cena dle smlouvy 80000 Kč (včetně sazby DPH 21%), nebo se navýší o rozdíl 6 % sazby DPH?

Dům ve vlastnictví 2 osob dle vzájemné dohody pronajímá a příjmy zdaňuje jen jedna osoba. Uplatňuje tedy skutečné výdaje. Může jako výdaj uplatnit odpisy z celé pořizovací ceny domu (pořízen půl roku před zahájením pronájmu) nebo jen ze své poloviny?