Nemovitosti a daně - strana 16

Společnost s r. o. vlastní nemovitost, která byla zkolaudována 17. 7. 2018. Při pořízení nemovitosti byla uplatněna DPH. Nyní by společnost ráda dům prodala. Vzhledem k tomu, že se jedná o kolaudaci z roku 2018, je zde potřeba dodržet 5letý časový test (nikoli 10letý), je to tak? V tomto případě tedy může společnost nemovitost prodat jako osvobozenou od DPH a nemusí zpětně vracet nárok na odpočet?

Společnost rozděluje prodejnu přepážkou z dřevotřísky na dvě části, kvůli oddělení prodeje rozdílného zboží. Materiál spotřebovaný na tuto přepážku má společnost účtovat na účet 501, když si tuto přepážku vyrábí sama, nebo na účet 511 ?

Zaměstnanec v rámci ročního zúčtování žádal o uplatnění úroků z hypotéky. Doložil smlouvu o úvěru a náhled z katastru o vlastnictví, který je veřejně přístupný. Nedodal přímo list vlastnictví. Je to i takto daňově uznatelné? 

FO (soukromá osoba) prodal v 10/2022 rodinný dům, který koupil v 12/2020 a v kterém nikdy nebydlel. Příjem nahlásil na FÚ podle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP, a během roku 2023 ho tedy musí proinvestovat na nové vlastní bydlení, aby byl osvobozen od daně z příjmů. V ČR staví nový rodinný dům, který bude využívat při pobytu v ČR. V současné době je pracovně v Kanadě a chystá se dlouhodobě vždy část roku bydlet v ČR a část roku v Kanadě. Může část příjmu z prodeje domu použít na výstavbu RD v ČR a část na koupi bytu v Kanadě, aby byla splněna podmínka pro osvobození příjmu z prodeje rodinného domu? Budou peníze vynaložené na pořízení vlastního bydlení (bytu) i v jiném státě než v ČR uznané jako prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby podle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP?

Firma má najatý areál od pronajímatele FO - skladovou halu včetně plochy kolem, která slouží jako příslušenství haly - tj. parkoviště, odkládací plocha na materiál, příjezd pro nákladní vozidla a logistiku haly. Firma se rozhodla zpevněnou plochu (asfalt, beton) generálně za svoje náklady opravit (Souhlas pronajímatele bude mít). Bude to probíhat tak, že stavební dodavatel kompletně strhne starý poškozený asfalt, srovná povrch a natáhne novou vrstvu asfaltu či betonu (investice za víc než 1 mil. Kč). Přemýšlíme jak to kategorizovat - jestli se jedná o nový majetek na najatém areálu nebo technické zhodnocení staré zpevněné plochy nebo oprava. FO, která je pronajímatelem tohoto areálu neeviduje žádnou majetkovou kartu původní zpevněné plochy. I přes to si myslíme, že nový majetek (stavba) na najatém areálu to není, protože již v areálu zpevněná asfaltová plocha vždy byla, tak se přikláníme k technickému zhodnocení zpevněné plochy (odpis v 5. odpisové skupině) NEBO opravě. Pokud by došlo k technickému zhodnocení najatého majetku, tak by se odpisovalo v 5. odpisové skupině a potřebovali bychom souhlas s provedením a odepisováním TZ od pronajímatele? Uvažujeme správně, že se může jednat o opravu nebo TZ najatého majetku? Kde může být hranice mezi opravou a technickým zhodnocením v tomto případě? Co je třeba splnit, aby to bylo opravou?

Společnost s r. o., plátce DPH, bude zřizovat sídlo v rodinném domě - v katastru nemovitost určená k bydlení. V RD mají trvalý pobyt a bydlí zde manželé - oba jednatelé s. r. o. Firma se zabývá zpracováním dotačních programů. Manžel, majitel nemovitosti, uzavře nájemní smlouvu na pronájem sídla se s. r. o., kde bude uveden souhlas s odpisováním technického zhodnocení nemovitosti a bude zde specifikace využívání prostorů k podnikání - parkování 2× firemí vůz, kanceláře atd. Dům má dvě patra. Horní patro je soukromé a spodní včetně parkoviště a zahrady je využíváno jak soukromě, tak i k podnikání, poměr bychom určili 50 : 50. Společnost s r. o. by technické zhodnocení, opravy nemovitosti krátila z pohledu DPH koeficientem a z pohledu ZDP poměrem 50:50. Jednatel by zdanil dle § 9 příjem z pronájmu, oproti příjmu by uplatnil jako výdaj 50 : 50 odpisy nemovitosti. Vstupní cena bude dle znalce, jelikož je nemovitost starší 5 let? Firma má ještě provozovnu v jiném městě - pronajatý nebytový prostor určený ke styku se zákazníkem. V rodinném domě nedochází k poskytování služeb, ani ke styku se zákazníkem, probíhá zde pouze řízení společnosti a zpracovávání dotačních programů oběma jednateli. Jsou tyto postupy správné?

Společník firmy pronajímá jako fyzická osoba (FO) halu do své s. r. o. Jedná se o velkou částku, proto chce stanovit cenu tak, aby neměl problém při kontrole se správcem daně u FO ani s. r. o. s ustanovením § 23 odst. 7 ZDP, že by se cena lišila od ceny mezi nespojenými osobami. Hala má nějaké příslušenství, kolem jsou zpevněné plochy apod. Firma má vypracovaný odborný posudek na odhad výše tržní hodnoty nájemného za účelem pronájmu mezi spřízněnými osobami. Majetek je oceněn tržní hodnotou ve smyslu § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na posudku je napsáno, že použití administrativních oceňovacích metod je v daném případě v rozporu se smyslem požadavku ocenění při stanovení jeho tržní hodnoty. Jedná se zřejmě o to, že administrativní ceny neodpovídají tržním cenám, za který se v okolí haly pronajímají. Je tento postup správný? Případně jak se má v takových případech postupovat, aby FO měla co nejsilnější důkazní prostředek pro § 23 odst. 7, že se cena neliší od spojených osob?

Matka a dcera jsou spoluvlastníci (50 % : 50 %) nemovitosti. Matka vlastní nemovitost od r. 1995. Dcera dostala svou půlku od matky darem v r. 2004, kdy byla zaplacena darovací daň. Matka (svou půlku) má nemovitost zařazenou v obchodním majetku. Příjmy z pronájmu daní v par.7 ZDP. Dcera (svou půlku) neměla v obchodním majetku, příjmy z pronájmu danila v § 9 ZDP do r. 2010, do výdajů dávala odpisy. Od r. 2011 všechny příjmy z nájmu daní matka, do výdajů dává svůj odpis půlky nemovitosti i odpis půlky nemovitosti dcery. Nyní k 31. 12. 2023 chce ukončit podnikání. Příjmy z nájmu se tedy budou danit od r. 2024 v § 9 ZDP. Opět bude pokračovat v odepisování svém i dcery. Jak by to bylo, kdyby celou nemovitost prodaly? Je zde časový test 5 let od vyřazení z OM - ovšem pouze u matky? Dcera by měla prodej své půlky osvobozen? Co by bylo výdajem u matky - ZC pouze z její půlky odepisování?

Cizozemec – fyzická osoba, občan Francie, vlastní v ČR byt v osobním vlastnictví. Tuto nemovitost koupil před více než deseti lety. V posledních letech byt pronajímal a v ČR podával přiznání k dani z příjmu fyzických osob – kde zdaňoval příjmy z pronájmu dle § 9 ZDP. V letošním roce byt prodává za cenu vyšší než 5 mil. Kč. Dle mého názoru tento prodej nepodléhá zdanění daní z příjmu fyzických osob, ani zdanění dle Smlouvy o zamezení dvojího zdanění mezi ČR a Francií. Má ale povinnost ohlásit na finanční úřad osvobozený příjem z prodeje nemovitosti. Je tomu tak?

Jednatel společnosti má sídlo v domě, kde má trvalý pobyt. Nyní provádí úpravy na domě. Podnikání je v oblasti výroby akustických stěn do zkušeben. Zároveň podniká v další oblasti jako FO, kde je účelem podnikání úprava hudby. Větší část domu využívá pro obě podnikání. Nyní chce náklady na opravu domu dávat do nákladů s. r. o. Je nějaká možnost, jak dát tyto náklady do s. r. o. nebo případně částečně do výdajů FO? 

Nejsem si jistá, co všechno aktivovat při stavbě nové výrobní haly (trvá několik let), na které kromě našich dodavatelů (stavební firma, elektrikáři...) pravidelně vypomáhají i naši společníci a zároveň zaměstnanci na DPČ. Jejich mzdy, spotřebované energie, pohonné hmoty do vysokozdvižného vozíku, opravy tohoto vysokozdvižného vozíku, odpisy vysokozdvižného vozíku poměrem (dle hodin a spotřeby v technickém průkazu), kdy vozík pracoval na stavbě? Materiál (cihly a pod.) a práci stavebních firem účtujeme přímo na účet 042. Dále odpisy malého bagru, který za účelem stavby máme v majetku. Firma se zabývá truhlařinou a než se hala zkolauduje, pracuje zatím v pronajatých prostorách. Firma tím, že si částečně stavíme svépomocí,výrazně ušetří. O takto vykonané práci vedeme výkaz práce, tabulku v Excelu se všemi těmito náklady na stavbě, a pokud nejde jen o úklid nebo sekání trávy, apod., tak je i ve stavebním deníku. Je postup správný ?

Česká firma A (právnická osoba, plátce DPH ČR, registrována k DPH na Slovensku dle par. 5 slovenského zákona o DPH) je subdodavatelem jiné české firmy B (právnická osoba, plátce DPH ČR), vykonávaná činnost je dodání služby (projekční činnost) pro nemovitost slovenského zákazníka na Slovensku. Česká firma B není registrována k DPH na Slovensku. Česká firma A fakturuje české firmě B se slovenskou DPH (20 %), podá přiznání k DPH na Slovensku a odvede slovenskou DPH. Je to tak? Česká firma B je registrována k DPH na Slovensku. Česká firma A opět fakturuje české firmě B se slovenskou DPH, podá přiznání k DPH na Slovensku a odvede slovenskou DPH? Fakturace mezi českými firmami se vůbec neobjeví v českém přiznání k DPH?  

OSVČ nebo s. r. o., neplátci DPH poskytují ubytovací služby. Nemovitost, kde poskytují ubytování, se nachází v ČR. Jestliže se ubytuje cizinec (soukromá fyzická osoba) nebo zaměstnanci firmy z JČS EU pořád zůstávají neplátci DPH, místo plnění je v tuzemsku. Uvažujeme správně, že nemají z tohoto důvodu povinnost stát se plátci DPH nebo identifikovanou osobou k DPH? Pouze sledujeme obrat, aby nepřekročili 2 mil.

OSVČ, plátce DPH, pronajímá byt, který nemá v obchodním majetku, za cenu 10.000,- včetně energií. Energie nejsou zálohovány, jedná se o součást nájmu. Není rozlišeno, kolik je za nájem a kolik za energie. Bude tento nájem bez DPH? Děkuji.

Manželé mají ve svém společném jmění manželů nemovitosti a movité věci (automobily), které by chtěli darovat vnukovi manželky, který ale není vnukem manžela (nevlastní vnuk manžela). Potřebujeme ověřit, že z § 10 odst. 3 písm. c) zákona o dani z příjmu vyplývá, že od daně z příjmu by bylo zcela osvobozeno plnění (hodnota daru), pokud by jej darovala ze svého výlučného majetku vlastní babička svému vnukovi (příbuzní v linii přímé), nicméně není již zřejmé, zda je stejně osvobozeno plnění i v tomto případě, kdy darují oba manželé ze svého SJM věci osobě, která je vnukem jen jednoho z manželů. Dále pokud se toto osvobození na darování vztahuje prosíme o sdělení, jak ocenit předmětný majetek pro účely přílohyk daňovému přiznání dle § 38v odst. 2 písm. a) ZDP. Šlo by v tomto případě využít § 5 odst. 3 a § 6 odst. 4 daňového řádu – dle našeho názoru by v tomto případě bylo ocenění daru znalcem zbytečně nákladné a navíc by nepřineslo v případě osvobození státu žádný daňový výnos. 

Do jakého členění mám dát fakturu - s. r. o., plátce DPH, jako subdodavatel provedl opravu na veřejném osvětlení na Slovensku pro Českého plátce. Faktura je vystavena na plátce s českým DIČ, mám zařadit tuto službu do přenesené daňové povinnosti, nebo do členění poskytnutí služeb do jiného členského státu EU? Nejsem si jistá kde zařadit v kontrolním hlášení a zda je povinnost podat souhrnné hlášení. Myslím si, že tuto povinnost má až konečný dodavatel. 

Fyzická osoba prodala v roce 2022 nemovitost, kterou nabyla darem v roce 2021. Příjem z prodeje není osvobozen ani dle § 4 odst. 1 písm. a) ani dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP, fyzická osoba v nemovitosti nebydlela, ani ji nevlastnila 10 let. Nabízí se však osvobození dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP v návaznosti na § 4b ZDP, pokud použije či použila získaný příjem na obstarání vlastní bytové potřeby v letech 2021–2023. Fyzická osoba si koupila do vlastnictví byt v roce 2020, ve kterém bydlí a financuje jej pomocí hypotéky, kterou splácí. Fyzická osoba je účastníkem úvěru. Koupě bytu splňuje podmínky bytové potřeby dle § 4b ZDP. Za bytovou potřebu se dle § 4 odst. 1 písm. h) ZDP považuje také „splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g), pokud jsou splněny podmínky pro tyto bytové potřeby“. Fyzická osoba plánuje z tohoto příjmu splatit mimořádně dle podmínek banky část úvěru v roce 2023. Je možné tedy pro účely osvobození dle § 4b odst. 2–3 ZDP považovat splátky hypotéky (pravidelné i mimořádné) v letech 2021–2023 na dotčený byt, ve kterém fyzická osoba bydlí, jako použití příjmu z prodeje na obstarání vlastní bytové potřeby? A myslí se tím pouze splátky jistiny nebo i splátky včetně úroků z úvěru? Povinnost oznámit osvobození příjmu ve lhůtě pro podání přiznání za rok 2022 je nám známa. Stejně tak počítáme s tím, že ta část příjmu z prodeje, která nebude použita na obstarání vlastní bytové potřeby, musí být zdaněna v roce 2023.

V roce 2023 vyplňuji přiznání DPFO za rok 2022. Zjistil jsem, že klient pronajímá soukromý byt (jednotku) pořízený v roce 2017 a že doteď nezahájil odpisování této jednotky. V průběhu roku 2022 uplynulo 5 let od pořízení jednotky. Uvažuji, který z následujících postupu bude legitimní: A) Do 5 let po koupí jednotky můžeme použit pro odpisování pořizovací cenu. Vstupní cenu pro odpisování stanovíme na 1.1.2022 jako pořizovací cenu minus cenu výměry pozemku podle cenové mapy (Praha). A stanovím odpisy počínaje rokem 2022. B) Nechám klienta objednat posudek znalce ohledně ceny jednotky bez příslušného pozemku retrospektivně pro rok 2022.

Dne 29. 7. 2017 byla koupena půda za 5.000.000 Kč fyzickou osobou, nevloženo do majetku dne 25. 5. 2021 byla provedena kolaudace bytu z půdy. Fyzická osoba nemá výdaje na přestavbu – přestavba provedena svépomocí. Od 1. 7. 2023 chce fyzická osoba byt pronajímat. A: Je možné odpisovat v roce 2023 ze vstupní ceny 5.000.000 Kč? B: Je možné roce 2023 odpisovat z reprodukční pořizovací ceny stanovené znalcem na 10.000.000 Kč? C: Je možné od 1. 6. 2026, tedy 5 let od kolaudace odpisovat z reprodukční pořizovací ceny stanovené k datu 6/2023 znalcem, tedy z 10.000.000 Kč? D: Je možné byt odpisovat z reprodukční pořizovací ceny stanovené k datu 7/2026? Předpokládáme, že od 7/2026 bude další nájemce. Shrnutí: jde nám o to, zda si k vyšší ceně odpisování než 5.000.000 Kč pomůžeme už znaleckým posudkem vypracovaným k datu 6/2023 nebo až 7/2026, a od kdy. 

Fyzická osoba podnikatel, plátce DPH vede podvojné účetnictví, chce již ukončit činnost a jít do důchodu. Nemovitost, kterou má vloženou v obchodním majetku chce darovat dětem. U nákupu nemovitosti nebyl uplatněn odpočet, kolaudace proběhla před 30 lety, v 11/2019 byla provedena významná oprava- výměna oken za 290 000 Kč. V tomto roce 2023 by chtěl nemovitost vyřadit z obchodního majetku a nemovitost darovat svým dětem. Děti jako fyzické nepodnikající osoby by následně chtěly nemovitost pronajímat své společnosti s ručením omezeným a současně uplatňovat opravy a případné odpisy z technického zhodnocení v daňově účinných nákladech v s. r. o. Jak vše daňově řešit?