Kolaudace staveb

Existuje spojitost v rámci pořizování dlouhodobého hmotného majetku – nemovitosti mezi kolaudací tohoto majetku a jeho účetním zařazením? Je možné takovýto majetek zařadit na účet hmotného majetku ještě před jeho kolaudací? Jedná se o stavbu rodinného domu, který bude ze 100 % sloužit pro potřeby podnikání (kanceláře, krátkodobé ubytování pro zaměstnance apod.). Samotný dům lze fakticky užívat, nicméně kvůli nedokončeným venkovním úpravám zatím není zkolaudovaný. 

Společnost s r. o. má přislíbenou dotaci na 1, zateplení objektu, 2, FVE na střeše, a 3, na tepelné čerpadlo se zásobníkem na ohřev vody. Podmínkou vyplacení dotace je kolaudace. Ve stavebním povolení jsou vyjmenovány všechny tyto investice. FVE byla ale už zprovozněna v roce 2024, a již koncem roku 2024 začala vyrábět elektřinu. Paragraf 30b ZDP byl již zrušen, a od 8/2025 je účinný nový zákon. Mám FVE zařadit na karty již v 8/2025 a začít odpisovat, nebo mám čekat na kolaudaci, která bude asi až 1/2026? A jak je to s tím tepelným čerpadlem, které bylo nainstalováno v 10/2025, a již funguje? Revizi a všechno již má. Mám také čekat až na kolaudaci nebo mám zařadit hned?

Fyzická osoba vlastní více než 20 let velký rodinný dům. V průběhu let jej částečně pronajímala, dům nikdy nebyl v obchodním majetku. V posledních letech došlo k rekonstrukci, fyzická osoba v domě vybudovala 10 bytových jednotek a v roce 2025 došlo k rekolaudaci domu na bytový dům. Nyní chce bytový dům prodat. Platí pro prodej stále časový test dle § 4 ZDP, tj. prodej by byl osvobozen od daně z příjmů nebo po rekolaudaci domu začíná běžet nový časový test ? Je rozdíl když fyzická osoba prodá bytový dům jako celek nebo po jednotlivých bytech ? Předpokládám, že jednorázovým prodejem domu by se fyzická osoba nestala ani plátcem DPH (doposud plátcem DPH není) , protože dle § 4a ZDPH by se nejednalo o ekonomickou činnost, ale pokud by prodávala jednotlivé byty stane se , zřejmě po prodeji prvního bytu , i plátcem DPH.

Developer, plátce DPH, postavil v letech 2019-2022 bytové jednotky, u kterých při výstavbě uplatňoval odpočty DPH. Bytové jednotky, které dosud neprodal, byly zkolaudovány v 12/2022. Podle novely zákona o DPH jsou nemovité věci prodávané po 1.7.2025, když uplynulo 23 měsíců od kolaudace, od DPH osvobozeny bez nároku na odpočet. Znamená to, že všechny odpočty DPH musí vrátit v 7/2025, nebo až v momentě, kdy jednotku prodá? Zůstává zde možnost prodat plátci DPH v režimu PDP, proto jsme názoru, že by se odpočty DPH související s pořízením jednotky, měly vracet až při prodeji konkrétní jednotky. Vrácená DPH by byla uvedena v přiznání k DPH na ř. 60. 

Společnost s r. o. dostala dotaci na snížení energetické náročnosti objektu. Součástí této dotace je i vybudování fotovoltaiky na střeše objektu. Podmínkou vyplacení dotace je získání stavební povolení a kolaudace (i FVE). Kdy máme zařadit do užívání FVE, a začít ji odpisovat? Až po kolaudaci? Jedná se o FVE s výkonem 20kW. Nebo ji musíme zařadit ihned po splnění podmínek pro FVE do 50kW. FVE už tyto podmínky splnila, a vyrábí elektřinu. Chtěli bychom jí zařadit až po kolaudaci, ale nevíme, zda je to možné.

Společnost s.r.o. v roce 2023 zahájila rekonstrukci stávajících výrobních prostor. V souvislosti s touto rekonstrukcí uzavřela smlouvu o dílo s panem XY, který měl zajistit kompletní práce související s kolaudací objektu v několika fázích. Pan XY v roce 2023 postupně vyfakturoval práce za 278 500 Kč, částka byla účtována na účtu 042 – Pořízení DHM. V roce 2024 vyfakturoval dalších 175 000 Kč, částka opět zaúčtována na účtu 042. Odvedená práce neodpovídala smlouvě, nebyly dodány téměř žádné výstupy a komunikace postupně vázla. V listopadu 2024 společnost s r. o. dospěla k závěru, že byla podvedena a podala na pana XY trestní oznámení, v němž vyčíslila škodu v částce 453 500 Kč, která byla panu XY vyplacena. V únoru 2025 byl zástupce společnosti podat vysvětlení na Policii ČR v souvislosti s šetřením tohoto případu. Jak tuto situaci řešit účetně a daňově v roce 2024 a 2025? Účetnictví roku 2024 dosud nebylo uzavřeno a daňové přiznání za rok 2024 nebylo podáno. V souvislosti s kolaudací byl osloven jiný dodavatel, kolaudace dosud neproběhla a technické zhodnocení nebylo zařazeno, zůstatek je stále na účtu 042.

V posledních letech se téma bydlení a bytové výstavby dostalo do popředí společenské debaty. S tím je rovněž spojeno schválení nového stavebního zákona a nových prováděcích právních předpisů. Z různých stran se objevuje snaha na snížení standardů a různých limitů pro bytovou výstavbu. Pak si však položme otázku, zda takový přístup není trošku tunelovým viděním. Chceme kvalitní bydlení západního střihu nebo opět králíkárny s příchutí bakelitu?

Jsou dvě firmy, plátci DPH, stejní majitelé. První plátce DPH vlastní pozemek a druhý plátce DPH (stavební firma) má stavební povolení na stavbu řadových garáží na tomto pozemku. Druhá firma bude fakturovat první firmě stavbu garáží. Bude se jednat o režim přenesení daňové povinnosti, nebo bude tuto stavbu včetně záloh fakturovat s DPH? Dle sdělení stavebního úřadu lze i na základě smlouvy o finančním vypořádaní mezi firmami požádat, aby kolaudaci provedla první firma, která vlastní pozemek. 

Občan si koupil do osobního vlastnictví dvě nebytové jednotky v domě rodinném domě v roce 2018. Nyní je předělal, dochází k rekoulaudaci na bytové jednotky a chtěl by je časem prodat. Zajímalo by mě, kdy se ho bude týkat osvobození od daně z příjmů z tohoto prodeje. Bude se ho týkat (pro osvobození od daně z příjmů při prodeji) lhůta 5 let podle starého zákona, nebo se bude postupovat podle nového znění zákona z roku 2021 (min. 10 let vlastnictví, nebo 2 roky trvalý byt), protože tu původní lhůtu přerušila rekolaudace, a tudíž došlo ke změně předmětu? 

Dotaz V roce 2015 se nakoupil pozemek na výstavbu rodinného domu. V současnosti probíhá dokončující výstavba RD. Dům se bude kolaudovat v roce 2022. Pokud by se prodej zkolaudovaného domu uskutečnil v roce 2022 nebo 2023 bude pro prodej domu platit původní časový test 5 let, a tudíž prodej domu by byl osvobozen od daně z příjmu?

Nenápadná a na dlouhou dobu zapomenutá a opomíjená změna. Tak by se dala charakterizovat novelizace § 56a odst. 3 zákona o dani z přidané hodnoty , která od 1. ledna 2021 zcela novým způsobem zakazuje zdaňovat nájem nemovitých věcí. Byla totiž provedena zákonem č. 80/2019 Sb. , jenž nabyl platnosti již v březnu 2019, ale měl účinnost odloženou o bezmála dva roky. Málokdo tak řešil problematický zákaz zdanění pronájmu dříve než koncem loňského roku. Přitom, jak článek popisuje, některé věci mohly být promyšlené, a tedy dopředu nastavené lépe. A to nejen zákonodárcem, který text novely nenapsal vhodně, ale i samotnými plátci, kteří dva roky na přípravu na nová pravidla možná zbytečně promarnili.

Nemovitosti mají v zákoně o DPH dost specifické postavení. Místo zdanění souvisí s místem, kde se nacházejí, jejich výstavba může podléhat jak základní, tak snížené sazbě, a to v běžném režimu nebo v režimu přenesení daňové povinnosti, pronájem může a nemusí být osvobozen, stejně tak prodej nemovitosti. V následujícím textu se proto zaměříme komplexně na nemovitost z pohledu vlastníka, plátce DPH.