Kolaudace staveb

Společnost s r. o. má přislíbenou dotaci na 1, zateplení objektu, 2, FVE na střeše, a 3, na tepelné čerpadlo se zásobníkem na ohřev vody. Podmínkou vyplacení dotace je kolaudace. Ve stavebním povolení jsou vyjmenovány všechny tyto investice. FVE byla ale už zprovozněna v roce 2024, a již koncem roku 2024 začala vyrábět elektřinu. Paragraf 30b ZDP byl již zrušen, a od 8/2025 je účinný nový zákon. Mám FVE zařadit na karty již v 8/2025 a začít odpisovat, nebo mám čekat na kolaudaci, která bude asi až 1/2026? A jak je to s tím tepelným čerpadlem, které bylo nainstalováno v 10/2025, a již funguje? Revizi a všechno již má. Mám také čekat až na kolaudaci nebo mám zařadit hned?

Existuje spojitost v rámci pořizování dlouhodobého hmotného majetku – nemovitosti mezi kolaudací tohoto majetku a jeho účetním zařazením? Je možné takovýto majetek zařadit na účet hmotného majetku ještě před jeho kolaudací? Jedná se o stavbu rodinného domu, který bude ze 100 % sloužit pro potřeby podnikání (kanceláře, krátkodobé ubytování pro zaměstnance apod.). Samotný dům lze fakticky užívat, nicméně kvůli nedokončeným venkovním úpravám zatím není zkolaudovaný. 

Fyzická osoba vlastní více než 20 let velký rodinný dům. V průběhu let jej částečně pronajímala, dům nikdy nebyl v obchodním majetku. V posledních letech došlo k rekonstrukci, fyzická osoba v domě vybudovala 10 bytových jednotek a v roce 2025 došlo k rekolaudaci domu na bytový dům. Nyní chce bytový dům prodat. Platí pro prodej stále časový test dle § 4 ZDP, tj. prodej by byl osvobozen od daně z příjmů nebo po rekolaudaci domu začíná běžet nový časový test ? Je rozdíl když fyzická osoba prodá bytový dům jako celek nebo po jednotlivých bytech ? Předpokládám, že jednorázovým prodejem domu by se fyzická osoba nestala ani plátcem DPH (doposud plátcem DPH není) , protože dle § 4a ZDPH by se nejednalo o ekonomickou činnost, ale pokud by prodávala jednotlivé byty stane se , zřejmě po prodeji prvního bytu , i plátcem DPH.

Developer, plátce DPH, postavil v letech 2019-2022 bytové jednotky, u kterých při výstavbě uplatňoval odpočty DPH. Bytové jednotky, které dosud neprodal, byly zkolaudovány v 12/2022. Podle novely zákona o DPH jsou nemovité věci prodávané po 1.7.2025, když uplynulo 23 měsíců od kolaudace, od DPH osvobozeny bez nároku na odpočet. Znamená to, že všechny odpočty DPH musí vrátit v 7/2025, nebo až v momentě, kdy jednotku prodá? Zůstává zde možnost prodat plátci DPH v režimu PDP, proto jsme názoru, že by se odpočty DPH související s pořízením jednotky, měly vracet až při prodeji konkrétní jednotky. Vrácená DPH by byla uvedena v přiznání k DPH na ř. 60. 

Společnost s r. o. dostala dotaci na snížení energetické náročnosti objektu. Součástí této dotace je i vybudování fotovoltaiky na střeše objektu. Podmínkou vyplacení dotace je získání stavební povolení a kolaudace (i FVE). Kdy máme zařadit do užívání FVE, a začít ji odpisovat? Až po kolaudaci? Jedná se o FVE s výkonem 20kW. Nebo ji musíme zařadit ihned po splnění podmínek pro FVE do 50kW. FVE už tyto podmínky splnila, a vyrábí elektřinu. Chtěli bychom jí zařadit až po kolaudaci, ale nevíme, zda je to možné.

Společnost s.r.o. v roce 2023 zahájila rekonstrukci stávajících výrobních prostor. V souvislosti s touto rekonstrukcí uzavřela smlouvu o dílo s panem XY, který měl zajistit kompletní práce související s kolaudací objektu v několika fázích. Pan XY v roce 2023 postupně vyfakturoval práce za 278 500 Kč, částka byla účtována na účtu 042 – Pořízení DHM. V roce 2024 vyfakturoval dalších 175 000 Kč, částka opět zaúčtována na účtu 042. Odvedená práce neodpovídala smlouvě, nebyly dodány téměř žádné výstupy a komunikace postupně vázla. V listopadu 2024 společnost s r. o. dospěla k závěru, že byla podvedena a podala na pana XY trestní oznámení, v němž vyčíslila škodu v částce 453 500 Kč, která byla panu XY vyplacena. V únoru 2025 byl zástupce společnosti podat vysvětlení na Policii ČR v souvislosti s šetřením tohoto případu. Jak tuto situaci řešit účetně a daňově v roce 2024 a 2025? Účetnictví roku 2024 dosud nebylo uzavřeno a daňové přiznání za rok 2024 nebylo podáno. V souvislosti s kolaudací byl osloven jiný dodavatel, kolaudace dosud neproběhla a technické zhodnocení nebylo zařazeno, zůstatek je stále na účtu 042.

V posledních letech se téma bydlení a bytové výstavby dostalo do popředí společenské debaty. S tím je rovněž spojeno schválení nového stavebního zákona a nových prováděcích právních předpisů. Z různých stran se objevuje snaha na snížení standardů a různých limitů pro bytovou výstavbu. Pak si však položme otázku, zda takový přístup není trošku tunelovým viděním. Chceme kvalitní bydlení západního střihu nebo opět králíkárny s příchutí bakelitu?

Jsou dvě firmy, plátci DPH, stejní majitelé. První plátce DPH vlastní pozemek a druhý plátce DPH (stavební firma) má stavební povolení na stavbu řadových garáží na tomto pozemku. Druhá firma bude fakturovat první firmě stavbu garáží. Bude se jednat o režim přenesení daňové povinnosti, nebo bude tuto stavbu včetně záloh fakturovat s DPH? Dle sdělení stavebního úřadu lze i na základě smlouvy o finančním vypořádaní mezi firmami požádat, aby kolaudaci provedla první firma, která vlastní pozemek. 

Občan si koupil do osobního vlastnictví dvě nebytové jednotky v domě rodinném domě v roce 2018. Nyní je předělal, dochází k rekoulaudaci na bytové jednotky a chtěl by je časem prodat. Zajímalo by mě, kdy se ho bude týkat osvobození od daně z příjmů z tohoto prodeje. Bude se ho týkat (pro osvobození od daně z příjmů při prodeji) lhůta 5 let podle starého zákona, nebo se bude postupovat podle nového znění zákona z roku 2021 (min. 10 let vlastnictví, nebo 2 roky trvalý byt), protože tu původní lhůtu přerušila rekolaudace, a tudíž došlo ke změně předmětu? 

Dotaz V roce 2015 se nakoupil pozemek na výstavbu rodinného domu. V současnosti probíhá dokončující výstavba RD. Dům se bude kolaudovat v roce 2022. Pokud by se prodej zkolaudovaného domu uskutečnil v roce 2022 nebo 2023 bude pro prodej domu platit původní časový test 5 let, a tudíž prodej domu by byl osvobozen od daně z příjmu?

Nenápadná a na dlouhou dobu zapomenutá a opomíjená změna. Tak by se dala charakterizovat novelizace § 56a odst. 3 zákona o dani z přidané hodnoty , která od 1. ledna 2021 zcela novým způsobem zakazuje zdaňovat nájem nemovitých věcí. Byla totiž provedena zákonem č. 80/2019 Sb. , jenž nabyl platnosti již v březnu 2019, ale měl účinnost odloženou o bezmála dva roky. Málokdo tak řešil problematický zákaz zdanění pronájmu dříve než koncem loňského roku. Přitom, jak článek popisuje, některé věci mohly být promyšlené, a tedy dopředu nastavené lépe. A to nejen zákonodárcem, který text novely nenapsal vhodně, ale i samotnými plátci, kteří dva roky na přípravu na nová pravidla možná zbytečně promarnili.

Nemovitosti mají v zákoně o DPH dost specifické postavení. Místo zdanění souvisí s místem, kde se nacházejí, jejich výstavba může podléhat jak základní, tak snížené sazbě, a to v běžném režimu nebo v režimu přenesení daňové povinnosti, pronájem může a nemusí být osvobozen, stejně tak prodej nemovitosti. V následujícím textu se proto zaměříme komplexně na nemovitost z pohledu vlastníka, plátce DPH.