Nájem (daně z příjmů)

Majitel nemovitosti pronajal nemovitost v minulém roce pouze na 6 měsíců. Rád by použil jako výdaj úroky z hypotéky. Musí tyto úroky krátit jen na dobu, kdy nemovitost pronajímal?

Fyzická osoba zdaňuje příjmy z nájmu nemovité věci jako příjem dle § 9 zákona o daních z příjmů jako příjmy z nájmu. Naopak poskytování ubytovacích služeb představuje příjem ze samostatné činnosti dle § 7 zákona o daních z příjmů. V obou případech si poplatník fyzická osoba může zvolit, zda bude výdaje uplatňovat ve skutečné nebo v paušální výši.

Nepodnikatel, neplátce DPH, má v nájmu nemovitost. Platí nájem 1 000 Kč měsíčně. Zároveň tuto nemovitost podnajímá a příjmy z podnájmu daní v § 9 ZDP. Nemovitost po dobu několika let splácel, nyní cenu v 12/2025 doplatil (právní účinky vkladu 12/2025) a stane se vlastníkem nemovitosti. Nemovitost už nebude podnajímat, ale jako vlastník ji bude od 1/2026 pronajímat. Vstupní cenou bude pořizovací cena při nabytí vlastnictví. Odkdy můžeme zahájit odpisování – již za rok 2025? Jestliže se rozhodneme a vložíme nemovitost až v 1/2026 do „obchodního majetku“, tak začneme odpisovat prvním rokem v roce 2026 z pořizovací ceny?

Podnikatel, s.r.o., pracuje jako IT specialista. Sídlo podnikání má kanceláři, ale často pracuje i z bytu, kde bydlí. Je možné vyčlenit v bytě, kde bydlí jednu místnost, kterou bude využívat pro podnikání? Může dát na nákladů část nájmu, případně energie?

Nepodnikatel, neplátce DPH má v nájmu nemovitost. Platí nájem 1.000,- Kč měsíčně. Zároveň tuto nemovitost podnajímá a příjmy z podnájmu daní v §9 ZDP. Nemovitost po dobu několika let splácel, nyní cenu doplatil a stane se vlastníkem nemovitosti. Chtěli bychom začít po převodu vlastnictví nemovitost odepisovat. Nemovitost už nebude podnajímat, ale jako vlastník ji bude pronajímat. Jak stanovit vstupní cenu a odpis této nemovitosti? Kdy je doba zahájení nájmu? Před x lety, když ji začal podnajímat nebo od datumu, kdy se stal vlastníkem a nemovitost začne pronajímat?

Za příjmy fyzických osob z nájmu se považují: a) příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů, b) příjmy z nájmu movitých věcí, pokud se nejedná pouze o příležitostný nájem. Za příjmy z nájmu nemovitých věcí nelze považovat příjmy z ubytování poskytovaného různými internetovými platformami (např. Airbnb). Za příjmy z nájmu se také nepovažují příjmy z pronájmu obchodního majetku. Tyto příjmy je nutno zdanit jako příjmy z podnikání podle § 7 zákona o daních z příjmů.

Vlastník domu, OSVČ vedoucí podvojné účetnictví, pronajímá v bytovém domě bytové i nebytové prostory. Nájemci (firmy i občané) hradí měsíčně nájemné a zálohy (na úklid spol. prostor, na odpady, vodu, elektřinu za společné prostory,...). Tyto zálohy se jednou ročně vyúčtovávají a ze všech zaplacených záloh je odváděno DPH. Roční vyúčtování záloh (nákladů) je ale vystaveno i za prostory, které momentálně nejsou obsazené a zálohy za ně nejsou placeny. Náklady vstupující do vyúčtování jsou v průběhu roku účtovány na 548 a uplatňován odpočet DPH. Je potřeba evidovat v účetnictví ve výnosech i vyúčtování za tyto prázdné byty? Dále bych se chtěla zeptat, zda by měly být náklady spojené výlučně s nepronajatými byty z hlediska daně z příjmů účtovány jako nedaňové náklady a tedy neuplatňováno DPH? Myšleno např. náklady na opravy v neobsazeném bytě. 

OSVČ má ve spoluvlastnictví dům (vlastní 7/10) ve kterém podniká a část pronajímá. V § 7 i v § 9 ZDP uplatňuje výdaje paušálem. Pronajímá pouze část nemovitosti, kterou vlastní. 3/10 nemovitosti vlastní druhý spoluvlastník, který ve své části má obchod. Předpokládáme, že příjmy z nájmu nejsou dosaženy společně poplatníky z titulu spoluvlastnictví, protože příjmy z nájmu plynou pouze našemu OSVČ z jeho části nemovitosti a může uplatňovat výdaje paušálem a nemusí uplatňovat skutečné výdaje. Ještě pro zjednodušení - dvě třetiny nemovitosti vlastní naše OSVČ, v jedné třetině podniká, druhou třetinu pronajímá, třetí třetinu vlastní spoluvlastník, který zde má obchod. Můžeme uplatňovat v § 9 ZDP výdaje paušálem?

Nezletilý syn po svém zemřelém otci zdědil garáž, v katastru nemovitostí je zapsán jako majitel nemovitosti. Jeho matka tuto garáž pronajímá. Jak to bude s vykázáním příjmů a podáním daňového přiznání. Je tomu tak, že přiznání bude na jméno syna a podepisovat bude zákonný zástupce ( matka) ?

Fyzická osoba se může rozhodnout k přerušení podnikání nebo nájmu z různých důvodů, např. když odjíždí na delší dobu za svými blízkými mimo území ČR nebo odjíždí na stáž mimo ČR, popř. když podstupuje náročnou operaci s delším pobytem ve zdravotním zařízení a následnou rekonvalescencí. Ukážeme si, jak bude postupovat poplatník daně z příjmů fyzických osob s příjmy ze samostatné činnosti zdaňovanými dle § 7 zákona č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů, nebo s příjmy z nájmu zdaňovanými dle § 9 ZDP , který se rozhodne krátkodobě nebo dlouhodobě přerušit tuto činnost.

Sourozenci vlastní nemovitost, z které jim plyne nájem. Každý z nich vlastní ideální polovinu - spoluvlastnický podíl 50 %. Mohu uplatnit na tyto příjmy paušální výdaj ve výši 30 % v případě, že rozdělím příjmy jinak než dle spoluvlastnického podílu (na základě dohody poplatníků, např. příjmy 80 % a 20 %)? Nebo lze rozdělit příjmy jinak než dle spoluvlastnického podílu jen v případě použití skutečných výdajů? Mohu tyto podmínky měnit pro každé zdaňovací období jinak?

Manželka (neplátce DPH) vlastní výrobní areál, který pronajímá s .r. o., tuto s. r. o. vlastní manžel. Nájemce (s. r. o.) provádí v tomto areálu opravy nad rámec obvyklého udržování a nad rámec nájemného, nájemce je k opravám zavázán v nájemní smlouvě. Dle mého názoru nevzniká pronajímateli nepeněžní příjem, protože tato situace není uvedena v § 23 odst. 6 ZDP. Pokud by na základě jiného ustanovení ZDP příjem u pronajímatele vznikal, dal by se použít § 23 odst. 3 pís a) bod 14 (příjem) a zároveň § 23 odst. 3 písm. c) bod 8 ZDP (výdaj)? Výkladově by šel použít i komentář k § 24 odst 1 v GFŘ D-59 (bod 1). 

Manželé vlastní v SJM byt, který budou pronajímat. K příjmům z nájmu chtějí uplatnit skutečné výdaje (např. odpisy bytu). Může se manžel a manželka střídat ve zdaňování těchto příjmů z nájmu např. po roce? Příjmy za rok 2023 zdaní manžel ve svém DP a příjmy z nájmu za rok 2024 manželka? Bude manželka volně pokračovat v odpisech bytu dle odpisového plánu?

V článku si blíže vymezíme nájem nemovité věci a zdanění tohoto nájmu dle § 7 a 9 zákona č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP “), a následně si rozebereme daňové řešení ukončení a přerušení nájmu zdaňovaného dle § 9 ZDP .

Zákon o daních z příjmů uvádí tři možné varianty zdanění příjmů fyzické osoby dosažených z pronájmu hmotného majetku (movité a nemovité věci). Jedná se o zdanění jako příjem ze samostatné činnosti podle § 7 zákona č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů (dále jen „ZDP “), zdanění jako příjem z nájmu podle § 9 ZDP a zdanění jako ostatní příjem dle § 10 ZDP . V textu se především zaměříme na rozdíly ve zdanění příjmů z nájmu dle § 7 a 9 ZDP . Rovněž si ukážeme rozdíly ve zdanění příjmů z nájmu a příjmů poskytovatelů ubytovacích služeb dle § 7 ZDP v souvislosti s informací GFŘ účinnou od 1. 1. 2023.

Firma (plátce DPH) pronajímá dlouhodobě parkovací místa. Jak je to s daní z příjmů právnických osob a s daní z přidané hodnoty, pokud dlouhodobě pronajme parkovací místo na stání osobních vozidel občanovi (fyzické osobě), nerezidentovi ČR, rezidentovi Dubaje? Bude DPH ve výši 21 % a jak to bude s daní z příjmů?

V příspěvku se zaměříme na řešení daňového odpisování v případě nájmu nemovité věci, kterou fyzická osoba získala jednak darováním a jednak zděděním.

Dnešní soudnička nepotěší rozhádané páry, které si to navzájem chtějí osladit také skrze daně... Věcným důvodem potíží zdanění příjmů z nájmu nemovitých věcí je liberální zákon ponechávající na manželech volbu, kdo z nich ponese daňové břemeno. Co si ale počít, když se této „pocty“ nechce ujmout ani jeden? Soudci se zde pokusili najít klíč k zapeklitému řešení a la černý Petr v přisouzení břemene manželce, která podle nich „měla k příjmům z nájmu mnohem těsnější vztah“. Jak už tomu však bývá, souzený příběh provázejí komplikace, jež by byly profesně zajímavé samy o sobě. Třeba, že manžel (údajně) chtěl zdanit příjmy z nájmu formou dodatečného přiznání, což si ovšem rozmyslel a podání vzal zpět. Ačkoli to daňový řád výslovně zakazuje, tak tato (nejspíše) nezákonnost manželce nepomohla. Nicméně soudci poradili, jak by se případně ještě mohla lépe právně bránit. Nejdříve však jako obvykle krátké zasvěcení do problematiky zdanění nájmů věcí ve společném jmění manželů.

OSVČ přerušila podnikání (dlouhodobá péče o matku), ale platí si dál nájem prostor - salon - aby případně mohla znovu začít. Pokud by část těchto prostor podnajala, jak by danila? Nájem salonu nikde neuplatňuje, protože přerušila podnikání. Vidím to na § 9 ZDP, ale nájem by si proti podnájmu uplatnil nemohla (má přerušeno podnikání). 

V článku si ukážeme daňové řešení v případě přerušení nebo ukončení nájmu a při změně způsobu uplatnění daňových výdajů v rámci nájmu. Budeme se při tom zabývat nájmem nemovitého majetku poplatníka daně z příjmů fyzických osob, jehož příjmy jsou zdaňovány dle § 9 ZDP (majetek nezařazený do obchodního majetku), přičemž se nebudeme zabývat situací, kdy pronajímatel (vlastník) dobrovolně vede účetnictví v souvislosti s nájmem.