Nájem (daně z příjmů)

Podnikatel, s.r.o., pracuje jako IT specialista. Sídlo podnikání má kanceláři, ale často pracuje i z bytu, kde bydlí. Je možné vyčlenit v bytě, kde bydlí jednu místnost, kterou bude využívat pro podnikání? Může dát na nákladů část nájmu, případně energie?

Nepodnikatel, neplátce DPH má v nájmu nemovitost. Platí nájem 1.000,- Kč měsíčně. Zároveň tuto nemovitost podnajímá a příjmy z podnájmu daní v §9 ZDP. Nemovitost po dobu několika let splácel, nyní cenu doplatil a stane se vlastníkem nemovitosti. Chtěli bychom začít po převodu vlastnictví nemovitost odepisovat. Nemovitost už nebude podnajímat, ale jako vlastník ji bude pronajímat. Jak stanovit vstupní cenu a odpis této nemovitosti? Kdy je doba zahájení nájmu? Před x lety, když ji začal podnajímat nebo od datumu, kdy se stal vlastníkem a nemovitost začne pronajímat?

Za příjmy fyzických osob z nájmu se považují: a) příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů, b) příjmy z nájmu movitých věcí, pokud se nejedná pouze o příležitostný nájem. Za příjmy z nájmu nemovitých věcí nelze považovat příjmy z ubytování poskytovaného různými internetovými platformami (např. Airbnb). Za příjmy z nájmu se také nepovažují příjmy z pronájmu obchodního majetku. Tyto příjmy je nutno zdanit jako příjmy z podnikání podle § 7 zákona o daních z příjmů.

Vlastník domu, OSVČ vedoucí podvojné účetnictví, pronajímá v bytovém domě bytové i nebytové prostory. Nájemci (firmy i občané) hradí měsíčně nájemné a zálohy (na úklid spol. prostor, na odpady, vodu, elektřinu za společné prostory,...). Tyto zálohy se jednou ročně vyúčtovávají a ze všech zaplacených záloh je odváděno DPH. Roční vyúčtování záloh (nákladů) je ale vystaveno i za prostory, které momentálně nejsou obsazené a zálohy za ně nejsou placeny. Náklady vstupující do vyúčtování jsou v průběhu roku účtovány na 548 a uplatňován odpočet DPH. Je potřeba evidovat v účetnictví ve výnosech i vyúčtování za tyto prázdné byty? Dále bych se chtěla zeptat, zda by měly být náklady spojené výlučně s nepronajatými byty z hlediska daně z příjmů účtovány jako nedaňové náklady a tedy neuplatňováno DPH? Myšleno např. náklady na opravy v neobsazeném bytě. 

OSVČ má ve spoluvlastnictví dům (vlastní 7/10) ve kterém podniká a část pronajímá. V § 7 i v § 9 ZDP uplatňuje výdaje paušálem. Pronajímá pouze část nemovitosti, kterou vlastní. 3/10 nemovitosti vlastní druhý spoluvlastník, který ve své části má obchod. Předpokládáme, že příjmy z nájmu nejsou dosaženy společně poplatníky z titulu spoluvlastnictví, protože příjmy z nájmu plynou pouze našemu OSVČ z jeho části nemovitosti a může uplatňovat výdaje paušálem a nemusí uplatňovat skutečné výdaje. Ještě pro zjednodušení - dvě třetiny nemovitosti vlastní naše OSVČ, v jedné třetině podniká, druhou třetinu pronajímá, třetí třetinu vlastní spoluvlastník, který zde má obchod. Můžeme uplatňovat v § 9 ZDP výdaje paušálem?

Nezletilý syn po svém zemřelém otci zdědil garáž, v katastru nemovitostí je zapsán jako majitel nemovitosti. Jeho matka tuto garáž pronajímá. Jak to bude s vykázáním příjmů a podáním daňového přiznání. Je tomu tak, že přiznání bude na jméno syna a podepisovat bude zákonný zástupce ( matka) ?

Zaslechl jsem informaci, že pokud příjem z nájmu (jako fyzická osoba), který je daněn podle § 9 ZDP, převyšuje výdělek z hlavního příjmu na IČ, mohl by FÚ požadovat danit takovýto příjem ne jako nájem, ale zahrnout ho jako klasický příjem, nebo byla informace zmatečná?

Fyzická osoba se může rozhodnout k přerušení podnikání nebo nájmu z různých důvodů, např. když odjíždí na delší dobu za svými blízkými mimo území ČR nebo odjíždí na stáž mimo ČR, popř. když podstupuje náročnou operaci s delším pobytem ve zdravotním zařízení a následnou rekonvalescencí. Ukážeme si, jak bude postupovat poplatník daně z příjmů fyzických osob s příjmy ze samostatné činnosti zdaňovanými dle § 7 zákona č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů, nebo s příjmy z nájmu zdaňovanými dle § 9 ZDP , který se rozhodne krátkodobě nebo dlouhodobě přerušit tuto činnost.

U fyzické osoby došlo v roce 2024 k ukončení dlouhodobého nájmu domu. V průběhu tří let došlo ke zhodnocení budovy. Pronajímatel obdržel kopie faktur za provedené služby. Nedojde k žádnému vypořádání a pronajímatel tak musí zohlednit nepeněžní příjem. Znamená to, že v § 9 ZDP uvede součet příjmů z nájmu i toto plnění? Poplatník uplatňuje paušální výdaje. Předpokládám, že ty na toto plnění uplatňit nemůže. V budoucnu dojde k přeměně domu na několik bytů a jejich prodeji. Jsou nějaké možnosti pro osvobození od daně z příjmů, například použití pro vlastní bytové potřeby? Jak to bude s plátcovstím DPH? Stane se i jako fyzická osoba po prodeji prvního bytu plátcem? 

Sourozenci vlastní nemovitost, z které jim plyne nájem. Každý z nich vlastní ideální polovinu - spoluvlastnický podíl 50 %. Mohu uplatnit na tyto příjmy paušální výdaj ve výši 30 % v případě, že rozdělím příjmy jinak než dle spoluvlastnického podílu (na základě dohody poplatníků, např. příjmy 80 % a 20 %)? Nebo lze rozdělit příjmy jinak než dle spoluvlastnického podílu jen v případě použití skutečných výdajů? Mohu tyto podmínky měnit pro každé zdaňovací období jinak?

Fyzická osoba v roce 2024 pronajímala parkovací stání. Do kterého řádku DPFO fyzická osoba měla by uvést příjem od pronájmu parkovacího stání? Příjem od pronájmu parkovacího stání patří do paragrafu 9 zákona o daních z příjmů? Pokud ano, lze uplatnit výdaje procentem z příjmů od pronájmu parkovacího stání? 

Fyzické osoby, nepodnikatelé, mají ve spoluvlastnictví bytový dům a celý ho pronajímají. Spoluvlastníci se dohodli, že příjmy z pronájmu nemovité věci nejsou rozděleny podle spoluvlastnických podílů, ale plynou jen jednomu spoluvlastníkovi (nájmy jsou poukazovány na bankovní účet jednoho spoluvlastníka). Ten je zdaňuje v § 9 zákona o daních z příjmů. V souladu s § 12 odst. 2 zákona o daních z příjmů jsou uplatňovány výdaje v prokázané výši, nikoliv paušální výdaje. Uvedené rozdělení příjmů a výdajů je použito pouze pro účely zdanění daně z příjmů fyzických osob. Takto zdaněný příjem z pronájmu (čistý zisk) je následně přerozdělen mezi spoluvlastníky podle poměru podílů jednotlivých spoluvlastníků. Je takovýto postup správný?

Manželé vlastní nemovitosti v SJM. Mohou si příjmy ze SJM mezi sebou rozdělit? Nebo musí být všechny příjmy z nemovitostí, které mají v SJM, zdaňovány vždy pouze u jedné osoby? Myslím tím rozdělení např. bytů – jeden byt by zdaňovala manželka, jeden manžel.

Manželka (neplátce DPH) vlastní výrobní areál, který pronajímá s .r. o., tuto s. r. o. vlastní manžel. Nájemce (s. r. o.) provádí v tomto areálu opravy nad rámec obvyklého udržování a nad rámec nájemného, nájemce je k opravám zavázán v nájemní smlouvě. Dle mého názoru nevzniká pronajímateli nepeněžní příjem, protože tato situace není uvedena v § 23 odst. 6 ZDP. Pokud by na základě jiného ustanovení ZDP příjem u pronajímatele vznikal, dal by se použít § 23 odst. 3 pís a) bod 14 (příjem) a zároveň § 23 odst. 3 písm. c) bod 8 ZDP (výdaj)? Výkladově by šel použít i komentář k § 24 odst 1 v GFŘ D-59 (bod 1). 

Manželé vlastní v SJM byt, který budou pronajímat. K příjmům z nájmu chtějí uplatnit skutečné výdaje (např. odpisy bytu). Může se manžel a manželka střídat ve zdaňování těchto příjmů z nájmu např. po roce? Příjmy za rok 2023 zdaní manžel ve svém DP a příjmy z nájmu za rok 2024 manželka? Bude manželka volně pokračovat v odpisech bytu dle odpisového plánu?

V článku si blíže vymezíme nájem nemovité věci a zdanění tohoto nájmu dle § 7 a 9 zákona č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP “), a následně si rozebereme daňové řešení ukončení a přerušení nájmu zdaňovaného dle § 9 ZDP .

Zákon o daních z příjmů uvádí tři možné varianty zdanění příjmů fyzické osoby dosažených z pronájmu hmotného majetku (movité a nemovité věci). Jedná se o zdanění jako příjem ze samostatné činnosti podle § 7 zákona č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů (dále jen „ZDP “), zdanění jako příjem z nájmu podle § 9 ZDP a zdanění jako ostatní příjem dle § 10 ZDP . V textu se především zaměříme na rozdíly ve zdanění příjmů z nájmu dle § 7 a 9 ZDP . Rovněž si ukážeme rozdíly ve zdanění příjmů z nájmu a příjmů poskytovatelů ubytovacích služeb dle § 7 ZDP v souvislosti s informací GFŘ účinnou od 1. 1. 2023.

Firma (plátce DPH) pronajímá dlouhodobě parkovací místa. Jak je to s daní z příjmů právnických osob a s daní z přidané hodnoty, pokud dlouhodobě pronajme parkovací místo na stání osobních vozidel občanovi (fyzické osobě), nerezidentovi ČR, rezidentovi Dubaje? Bude DPH ve výši 21 % a jak to bude s daní z příjmů?

V příspěvku se zaměříme na řešení daňového odpisování v případě nájmu nemovité věci, kterou fyzická osoba získala jednak darováním a jednak zděděním.

Dnešní soudnička nepotěší rozhádané páry, které si to navzájem chtějí osladit také skrze daně... Věcným důvodem potíží zdanění příjmů z nájmu nemovitých věcí je liberální zákon ponechávající na manželech volbu, kdo z nich ponese daňové břemeno. Co si ale počít, když se této „pocty“ nechce ujmout ani jeden? Soudci se zde pokusili najít klíč k zapeklitému řešení a la černý Petr v přisouzení břemene manželce, která podle nich „měla k příjmům z nájmu mnohem těsnější vztah“. Jak už tomu však bývá, souzený příběh provázejí komplikace, jež by byly profesně zajímavé samy o sobě. Třeba, že manžel (údajně) chtěl zdanit příjmy z nájmu formou dodatečného přiznání, což si ovšem rozmyslel a podání vzal zpět. Ačkoli to daňový řád výslovně zakazuje, tak tato (nejspíše) nezákonnost manželce nepomohla. Nicméně soudci poradili, jak by se případně ještě mohla lépe právně bránit. Nejdříve však jako obvykle krátké zasvěcení do problematiky zdanění nájmů věcí ve společném jmění manželů.