Pozemky

Fyzická osoba dostala v roce 2020 darem pozemek, který měl ke dni nabytí hodnotu přes 5 milionů a byl osvobozen od daně z příjmu. FO nesplnila oznamovací povinnost osvobozeného příjmu. Do kdy je možné uložit pokutu za neoznámení osvobozeného příjmu dle § 38w ZDP? 

FO, nepodnikatel, neplátce DPH, koupila v roce 2025 postupně několik pozemků, na kterých v budoucnu vznikne výstavba RD. Pozemky je z definice DPH stavebním pozemkem. Pozemky budou zceleny a následně rozparcelované. Větší část pozemku bude nejdříve vložena do s. r. o., které následně provede výstavbu a prodej. Následně bude část pozemků bude prodaná jiným FO pro účely jejich vlastní výstavby. Počítá se do obratu pro účely DPH vklad pozemku do sro, nebo až první převod na základě smlouvy?Vklad do s. r. o. proběhne mimo základní kapitál na základě ocenění znalce (pořizovací cena pro FO je 1 mil. Kč, znalec ocení za 2 mil. Kč. Jako daňový náklad může sro uplatnit jakou hodnotu vloženého pozemku(v rámci realizace prodeje)? FO pořídí pozemek za 1 mil. Kč, vkládá do s. r. o. 2 mil. Kč, plánuje, že příplatek mimo základní kapitál si po skončení projektu nechá zase vrátit. Kdy dojde na straně FO ke zdanění pozemku(2-1mil.kč). V okamžiku vkladu, nebo v okamžiku vrácení příplatku? 

Společnost A s. r. o. umístila v letech 2019–2020 na zpevněné manipulační ploše pronajaté od společnosti B s. r. o. sestavu tzv. kontejnerových modulů. Umístění bylo provedeno s vědomím vlastníka pozemku – společnosti B. Společnost A účtovala o této investici na účtu 042 (s přepokládaným budoucím daňovým odpisováním movité věci v 3. odpisové skupině, CZ-CPA 25.11.10 „Kovové montované stavby“). Postupem času při dokončování sestavy modulů v jeden funkční objekt (cca 100 m2) došlo s ohledem na jeho připojení k vnitroareálové vodovodní, kanalizační a elektro přípojce k nejasnostem, zda se jedná o movitou či samostatnou nemovitou věc. Právo stavby nebylo vlastníkem pozemku právně zřízeno, k zahájení stavebního řízení nedošlo. Modulární kancelářský objekt společnost A stále eviduje na účtu 042 a odpisování zatím nebylo zahájeno. V současnosti je vedeno jednání mezi společností A a B, kdy je sporné, zda se jedná o movitou věc nebo o stavbu dočasnou či trvalou, tedy zda náleží modulární objekt společnosti A (zhotoviteli objektu) nebo zda náleží společnosti B (vlastníkovi pozemku). Mezi společnostmi došlo k návrhu, že by společnost B uhradila společnosti A na základě uzavřené dohody o narovnání částku odpovídající ceně objektu podle znaleckého posudku a společnost B by následně zařadila tento objekt do svých aktiv. Ve vztahu k objektu byl před realizací vznesen ústní dotaz na místně příslušném stavebním odboru, zda je vyžadováno stavební povolení či ohlášení stavby. Bylo sděleno, že pokud bude na pozemku umístěn kontejnerový objekt, není potřeba stavební povolení ani ohlášení (výrobky plnící funkci stavby, včetně základových konstrukcí pro ně - § 103 odst. 1 stavebního zákona). V průběhu realizace však došlo k přehodnocení situace (názorové neshody ohledně pevného spojení se zemí). Společnost B však neměla od společnosti A zřízeno písemné právo stavby (jen ústní), navíc se vše odehrávalo v "době covidové", takže žádné stavební řízení nebylo zahájeno. Objekt nemá kolaudaci a není evidován v katastru nemovitostí (ani nebyl zatím k zápisu navřen). Jak správě účetně a daňově vypořádat takovou dohodu: Společnost A zaúčtuje do provozních výnosů (daňových) částku ve výši náhrady dle dohody o narovnání a částku evidovanou na účtu 042 převede do provozních nákladů (daňových)? Společnost B zaúčtuje částku ve výši náhrady dle dohody o narovnání na účet 042-Pořízení dlouhodobého hmotného majetku? Bude náhrada dle dohody o narovnání předmětem DPH? Obě společnosti jsou plátci DPH.

Osvobození od daně neboli daňová výjimka (tax exemption) představuje snížení nebo odstranění daňové povinnosti, která byla uložena vládou daňovým subjektům – fyzickým nebo právnickým osobám, přičemž se může vztahovat na majetek, příjem, transakce či další operace. V praxi se lze setkat s poskytnutím částečné nebo úplné úlevy od daní či snížením daňových sazeb. Osvobození od daně je tedy legislativní výjimkou z obecného pravidla narozdíl od absence zdanění ve specifických situacích a definuje část předmětu, která není zákonem vyžadována, aby byla zahrnuta do základu daně.

V případě, že v kupní smlouvě není uvedeno rozdělení ceny za stavbu a pozemek zvlášť, tak je nutné vždy pro stanovení odpisované ceny využít ocenění znalcem nebo je možné nějak pracovat s cenovými mapami pozemků v dané lokalitě? A v případě, že se kupující a prodávající (nespojené osoby) dohodnou na rozdělení ceny za stavbu a pozemek ve smlouvě v jimi preferovaném poměru, tak je to z pohledu správce daně uznatelné? 

Firma s. r. o. koupila v r. 2026 pozemky (ovocný sad a trvalý travní porost), na kterých hodlá provést zasíťování, pozemky rozdělit na jednotlivé parcely a jako stavební pozemky prodat. Pozemky budou pro s. r. o. zbožím. Jak to bude s DPH u nákladů na zasíťování, projekční činnost – osvobozené bez nároku na odpočet? Při prodeji půjde o stavební pozemky, tudíž DPH 21 %? Jak to bude s účtováním nákladů na zasíťování a projekční činnost?

Klient pořídil v roce 2021 pozemek, kupní smlouva z 19. 7. 2021, právní účinky vkladu do katastru 3.8.2021, nákup byl financován hypotékou uzavřenou 25. 7. 2021. V roce 2024 nesprávně vyhodnotil lhůtu pro započetí stavby do 4 let od nabytí pozemku a v daňovém přiznání za rok 2024 uplatněné úroky za roky 2021, 2022 a 2023 dodanil v § 10 ZDP. Lhůta 4 let pro uplatnění úroků uplynula 3. 8. 2025. To, že úroky za roky 2021, 2022 a 2023 dodanil v daňovém přiznání 2024 nebylo sice správné, ale v daňovém přiznání za rok 2025 by je stejně dodanit musel, jen by dodaňoval i uplatněné úroky za rok 2024. Dne 10. 10. 2025 získal stavební povolení a v témže měsíci na pozemku zahájil stavbu rodinného domu pro vlastní bydlení. Může si od října 2025 uplatnit úroky z hypotéky na tento pozemek a v jaké výši, tedy např. poměrnou část z úroků 2025 za měsíce 10–12/2025, tzn. 3/12 zaplacených úroků a v dalších letech celou výši úroků. Nebo tím, že nezahájil stavbu do 4 let ztratil definitivně v budoucnu nárok na uplatnění těchto úroků? 

Soukromý zemědělec, plátce DPH má uzavřenou Smlouvu o zemědělském pachtu s právnickou osobou, plátcem DPH. Na smlouvě je vyčíslena výše pachtovného + výše daně z nemovitosti. Byla dohodnuta fakturace s DPH. Právnická osoba vystavila fakturu, kde účtuje pachtovné + DPH a dále samostatně daň z nemovitosti - bez DPH. Je možné tuto daň z nemovitosti uplatnit do výdajů zemědělce, nebo je to daň zaplacená za jiného poplatníka a je to tedy nedaňový výdaj. Tento zemědělec má další Smlouvy o pachtu uzavřené s fyzickými osobami, neplátci DPH. Na smlouvách je opět samostatně vyčísleno pachtovné a samostatně daň nemovitosti. Zemědělec platí těmto osobám celkovou částku najednou. Může si tuto celkovou částku uplatnit do výdajů nebo je pro něj daň z nemovitosti nedaňový výdaj?

V roce 2025 jsem uzavřel hypoteční úvěr na koupi stavebního pozemku, který je dle územního plánu určen k výstavbě rodinného domu k vlastnímu bydlení. Výstavbu rodinného domu na tomto pozemku plánuji zahájit v následujících letech. Za jakých konkrétních podmínek lze uplatnit odpočet úroků u hypotečního úvěru na stavební pozemek, od kterého roku je možné odpočet uplatnit (např. od roku zahájení výstavby nebo od vydání stavebního povolení, nákupu pozemku)? Je rozhodující účel úvěru uvedený ve smlouvě nebo faktické zahájení výstavby? Jaká je časová lhůta pro zahájení výstavby ve vztahu k datu uzavření úvěru a jaké doklady je vhodné uchovávat pro případnou kontrolu finančního úřadu?

Určit správný režim zdanění u pozemků nebývá jednoduché, byť se novela zákona o dani z přidané hodnoty snažila nastavit mantinely jednoznačněji než dříve platné znění. Následující text analyzuje, jak při určování režimu zdanění postupovat, jak určit stavební pozemek nebo pozemek tvořící funkční celek se stavbou. Věnuje se i velké výzvě, kterou bývá smlouva o převodu, pokud zahrnuje větší počet parcel. V oblasti nájmu nemovitostí rozšířila novela okruh osob, které mohou dobrovolně pronajímat s daní nebo jim může být s daní pronajímáno, o osoby neusazené v tuzemsku.

Společnost vlastní pozemek, ke kterému na základě souhlasu MěÚ a SÚS vybudovala nový samostatný sjezd (napojení na komunikaci - není nutné kolaudační řízení ). Po dokončení stavby bude uzavřena se SÚS smlouva o zřízení služebnosti. Vybudování sjezdu jsme účtovali na 042. Kdy máme zařadit do majetku (až po uzavření smlouvy o zřízení služebnosti?) a jak budeme odepisovat? Nebo by bylo vhodnější účtovat na konci roku na 121 v souvislosti s budoucí výstavbou RD, ale nevíme, kdy započne? 

Developerské projekty patří k nejkomplexnějším oblastem účetnictví a daní. Každý krok — od pořízení pozemku, přes projektovou přípravu a výstavbu, až po finální prodej či pronájem — s sebou nese specifické účetní postupy i daňové dopady. Tato příručka poskytuje srozumitelný úvod do základních principů účtování a zdanění nemovitostí, upozorňuje na nejčastější úskalí a vysvětluje rozdíly mezi zařazením nemovitosti jako zásoby či dlouhodobého majetku. Stáhněte si zdarma náš praktický materiál jako základ pro orientaci v legislativě i pro nastavování interních metodik! Co v příručce najdete? Základní pojmy z oblasti nemovitostíPrávo stavby, věcná břemena a stavební pozemek dle nové definice účinné od 1. 7. 2025, nemovitost jako zásoba vs. dlouhodobý hmotný majetek OceňováníCo vše vstupuje/nevstupuje do pořizovací ceny a hodnoty majetku Účetní postupy u developerské výstavbyAktivace nákladů do nedokončené výroby, účtování stavebních prací, převod hotové stavby na účet výrobků a účtování prodeje Úroky a test nízké kapitalizaceKdy lze úroky z úvěru zahrnout do ocenění zásob či DHM a kdy podléhají daňovým testům Účetní a daňové odpisyJak správně nastavit odpisový plán a kdy zvolit zrychlené či rovnoměrné odpisování Praktická doporučení pro developerské společnostiJak nastavit interní směrnice, jak zajistit věrný a poctivý obraz, jak postupovat při dlouhodobých projektech a eliminovat rizika při daňové kontrole Registrujte se a čtěte zdarma! Ve spolupráci se společností BDO jsme pro vás připravili praktickou PDF příručku na toto téma, kterou si mohou zdarma stáhnout všichni uživatelé zaregistrovaní v aplikaci DAUČ.

Dvě fyzické osoby, bratři, vlastní více než 10 let ve spoluvlastnictví pozemek – ideální spoluvlastnictví. Na základě geometrického plánu nechají z tohoto pozemku část vyčlenit. Před zápisem nově vzniklého pozemku do KN daruje spoluvlastnický podíl na nově vzniklé části pozemku ve spoluvlastnictví jeden ze spoluvlastníků (bratrů) druhému spoluvlastníkovi (bratrovi). Tento druhý spoluvlastník následně celý nově vzniklý pozemek prodá. Bude tento prodej u obdarovaného spoluvlastníka osvobozen od daně z příjmů?

Hodláme pořídit mobilní kontejnerovou prodejnu, pod ní bude zřízen základ ze zámkové dlažby a kanalizační přípojka. Zřízeno to bude naším nákladem na cizím pozemku, se souhlasem majitele. Kontejnerová prodejna bude položena na zámkové dlažbě. Jak postupovat v účetnictví, co bude zařazeno na účtu 021-Stavby a co na účtu 022-Hmotné movité věci? V jakých daňových odpisových skupinách budou položky, nebo položka, odpisovány?

Klientka pořídila v roce 2018 pozemek a tento v červnu 2025 darovala sestře. V říjnu 2025 došlo k odvolání daru ze strany dárce pro nevděk a pozemek byl vrácen dárci. Vlastníkem pozemku se tedy stala opět klientka. Z judikatury Nejvyššího soudu vyplývá, že odvoláním daru pro nevděk se darování považuje za neplatné od data, kdy k odvolání daru došlo, tedy „ex nunc“. Pokud klientka bude pozemek prodávat, běží tedy lhůta pro případné osvobození prodeje nově až od října 2025 (kdy pozemek obdržela zpět) a tato lhůta bude již 10 let? Při zdaňovaném prodeji pozemku nebude možno použít jako výdaj původní pořizovací cenu z roku 2018, ale je nutno udělat znalecké ocenění k datu zpětvzetí daru?

Firma zakoupila pozemek v roce 2017, v roce 2025 nám byl vyměřen poplatek za odvod ze ZPF ve výši 600 000 Kč. Na něm nebude realizována žádná stavba, bude používán pouze pro nezemědělské účely. Můžeme poplatek za odvod ze ZPF dát celý do nákladů nebo vstoupí do pořizovací hodnoty pozemku účtu 031?

Právnická osoba realizovala směnu pozemků - svůj pozemek A směnila za pozemek B jiné společnosti. Směna je bez doplatku. Oba pozemky jsou ve smyslu DPH stavebními pozemky. Společnost odvádí DPH z pozemku, který směňuje, tj. z pozemku A a vystavuje daňový doklad. Tuto DPH odvede, ale podle smlouvy ji druhá strana společnosti neuhradí. DPH je tak hrazena „ze svého“. Bude takto zaplacená DPH součástí pořizovací ceny nově získaného pozemku, nebo bude (daňovým) nákladem?