Nemovitosti a daně - strana 18

V roce 2019 jsem uzavřel smlouvu s developerem o koupi bytu v bytovém domě. V roce 2020 jsem uzavřel smlouvu o hypotečním úvěru s bankou na financování koupě bytu. Byt měl být zkolaudován a předán do listopadu 2020. Vzhledem ke covidovým potížím byl byt zapsán do katastru nemovitostí až 14. 1. 2021 na mně jako vlastníka. Od roku 2021 bydlím i s rodinou v bytě. Za rok 2021 jsem úroky z hypotéky v daňovém přiznání neuplatnil z důvodu nízkého příjmu. Za rok 2022 si chci úroky uplatnit ve výši 168 300 Kč. Mám nárok na celou částku úroků, nebo si můžu uplatnit pouze částku 150 000 Kč?

Fyzická osoba má příjmy dle § 7 a § 9 ZDP. Chce prodat nemovitost (byt, příjmy dle § 9 ZDP), na který uplatňovala skutečné výdaje a odpisy. Byt není zcela odepsán. Jak se skutečnost, že byl byt daňově odpisován, projeví při prodeji?

Fyzická osoba pronajímá vlastněnou nemovitost již 10 let. Po celé období využívá paušální 30% výdaje. Nyní by chtěla přejít na skutečné, tzn. odpis nemovitosti. Je to tak, že mohu použít PC jako vstupní cenu, když došlo do 5 let od pořízení nemovitosti k pronájmu a uplatním 11. rok odpisu? 

Společnost s r. o. vlastní nemovitost, kterou dlouhodobě pronajímá. Před uzavřením smlouvy o pronájmu nemovitost zrekonstruovalo, na rekonstrukci si půjčilo několik milionů od jiného s. r. o., půjčka je bezúročná, splatnost půjčky je za 15 let. 1) Kvůli případnému zdanění musí dlužník každý rok spočítat, zda fiktivní úrok ze zápůjčky nepřesáhne 100 000 Kč. K tomu zjistil v době poskytnutí zápůjčky procentuelní úrok shodný s úrokem své banky pro poskytování úvěrů. Používá dané procento po celou dobu zápůjčky, nebo zjišťuje procento pro poskytování úvěru bankou pro každý rok nově? 2) Pokud v daném roce musí fiktivní úrok v daňovém přiznání uvést na ř. 30, může stejnou částku uvést na ř. 112 , neboť peníze byly použity na rekonstrukci domu, který nyní pronajímá?

Klient byl v roce 2021 v paušálním režimu, dne 1. 11. 2021 nastoupil do zaměstnání. V roce 2022 jsem tedy zpracovala daňové přiznání. V roce 2022 je stále zaměstnán a zůstal i v paušálním režimu než přerušil podnikání dne 4. 3. 2022. Z podinkání neměl v roce 2022 žádný příjem. Podávám přiznání k DPFO a přehledy za 1. 1. 2022 až 31. 3. 2022? Můžu mu uplatnit za 2022 úroky z hypotéky? 

V poslední době několika týdnů jsme svědky takřka denní tiskové masáže o záměru naší vlády zvýšit daň z nemovitých věcí. Ano, vláda České republiky na doporučení Národní ekonomické rady skutečně otevřeně ústy ministra financí pana Stanjury proklamuje záměr zvýšit daň z nemovitých věcí, tedy například mimo jiné i bytů či chat v osobním vlastnictví, ale i dalších objektů pro různé druhy podnikatelského využití. Cílem tohoto mého článku není tentokrát odpovědět na otázku, zda je tato cesta správná, ale spíše jakým způsobem do budoucna co nejlépe využít dostupných informací, zejména pak v rámci evidence v katastru nemovitostí tak, abychom byli schopni výši daně z nemovitých věcí správně stanovit, a tím se nejen vyhnout případným rizikům doměrků ze strany správce daně, ale na druhé straně také zbytečně takříkajíc tuto daň nepřeplácet.

V roce 2019 jsme pořídili modulový kontejner (123 000 Kč), který jsme zařadili v témže roce do užívání a zahájili odpisování majetku. V roce 2020 nám odbor životního prostředí a zemědělství vyúčtoval poplatek (80 478 Kč) za trvalé odnětí ze zemědělského půdního fondu pozemku, na kterém stojí modulový kontejner. Je tento poplatek technickým zhodnocením modulového kontejneru [§ 47 odst. 1 písm. c) vyhlášky č. 500/2002 Sb.]?

Podnikatel - fyzická osoba, plátce DPH, vlastní pozemky, které nejsou součástí obchodního majetku. Na tyto "soukromé" pozemky uzavřel smlouvu na zřízení práva stavby, za které bude měsíčně pobírat příjem ve formě stavebního platu. Bude tento pravidelný, dlouhodobý příjem podléhat povinnosti odvodu DPH, když se nejedná o pozemky v obchodním majetku? Předpokládáme, že tento příjem bude příjmem dle § 10 Zákona o dani z příjmu.

Společnost pronajímá byty v režimu osvobozeného nájmu, některé slouží jako kanceláře plátcům, ale i těm pronajímá v režimu osvobozeném, protože jde o jednoty pro bydlení. Ročně vyúčtovává služby - energie, úklid, komunální odpad. Nakoupené služby účtuje na účet 395 a neuplatňuje DPH na vstupu, následně z vyúčtování neodvádí také DPH na výstupu, tj. postupuje v režimu přefakturace. Prosím o informaci, zda postupuje správně. Je možné nějakým způsobem účtovat pro plátce s DPH a dodatečně z těchto částkech uplatit DPH na vstupu? Má plátce nárok na vyúčtování služeb s DPH s možností odpočtu. 

Náboženská obec dostala darem nemovitost. Má tuto nemovitost zdanit jednorázově v roce přijetí daru, nebo ji může zdaňovat postupně, resp. dát každý rok do výnosu vždy částku ročního odpisu?

OSVČ podniká na vedlejší činnost (pobírá starobní penzi) – vede účetnictví, je plátce DPH, činnost pronájem nemovitosti, kterou má zařazenou v obchodním majetku (zdanění příjmu dle § 7 ZDP).  Nyní by chtěla začít pronajímat majetek, který nemá zařazený v obchodním majetku (zdanění příjmu dle § 9 ZDP – výdaje % z příjmů): 1) Rodinný dům (RD) – nájemce je právnická osoba (s. r. o., plátce DPH) 2) Objekt občanské vybavenosti (OOV) – nájemce fyzická osoba (OSVČ), neplátce . Nájem by měl být v obou případech osvobozen od DPH (§ 56a, ř. 50 přiznání DPH). U výše uvedených nemovitostí (§ 9) nebude mít žádné náklady. Předpokládám, že jde o hodnotu plnění, které se nebude započítávat do výpočtu koeficientem (ř. 51 přiznání DPH). Spotřeba energií bude přeúčtována na nájemce s DPH, na vstupu uplatněn nárok na odpočet. Je to tak správně? Z pohledu daně z příjmů bych ještě dodala, že jde o majetek (RD a OOV) nabytý za manželství, ale v katastru nemovitostí není uveden jako společné jmění manželů.

Akciová společnost zakoupila v Rakousku apartmán (tzn. jednu bytovou jednotku) v budově hotelu. Tento apartmán je využíván pro rekreaci, obchodní jednání a případně pro obchodní partnery. Do jaké odpisové skupiny zařadit? Je správné zařazení v 5. odpisové skupině jako všechny jednotky?

Poplatník pořídil nemovitost v roce 2021 za částku 2.145.000 Kč. Tuto nemovitost používal k trvalému bydlení. V roce 2022 tuto nemovitost prodal za částku 3.150.000 Kč. Realitní kanceláři zaplatil za prodej nemovitosti provizi ve výši 181.800 Kč. Poplatník předpokládal, že nabyté prostředky použije v roce 2022 k obstarání své bytové potřeby, proto použil osvobození těchto příjmů podle §4 odst. 1, písm. b a tuto skutečnost oznámil správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok 2021. V roce 2022 poplatník použil z výše uvedeného příjmu k obstarání vlastní bytové potřeby pouze částku 594.000 Kč. Jakou částku bude poplatník danit v roce 2022? Bude se jednat o prostý rozdíl, tj. : prodejní cena (3.150.000 Kč ) – pořizovací cena nemovitosti (2.145.000 Kč) – výdaje za provizi (181.800 Kč) – prostředky na obstarání bytové potřeby v roce 2022 (594.000 Kč) = 229.200 Kč? Nebo se musí nějakým způsobem pokrátit?

Finanční správa v těchto dnech zahájila rozesílání informací pro placení daně z nemovitých věcí na rok 2023. Lhůta pro zaplacení celé částky daně (nebo její první splátky) končí 31. května 2023.  

Poplatníkům, kterým byla ze zákona v roce 2023 zřízena datová schránka, zašle Finanční správa do této datové schránky informace pro placení daně z nemovitých věcí na rok 2023. Těmto poplatníkům proto již nebude Česká pošta doručovat složenku (poštovní poukázku A).  

Fyzická osoba zřídila v roce 2022 ve prospěch s. r. o. právo stavby na 11 let a v roce 2022 došlo ke kolaudaci stavby. Po uplynutí doby práva stavby přejde stavba postavená s. r. o. na základě práva stavby bez náhrady fyzické osobě. Bude v s.r.o. při aktuálním znění zákonů podléhat bezúplatný převod stavby fyzické osobě odvodu DPH?

Klient fyzická osoba prodal nemovitost, kterou vlastnil pouze rok, takže žádné osvobození zde není možné, ani nepoužije získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby. Jedná se o OSVČ, který platil celý rok 2022 paušální daň, ale vzhledem k tomuto příjmu z prodeje nemovitosti je nutné podávat daňové přiznání. Otázka je, zda je to jeho příjem v roce 2022 nebo až 2023, protože podle LV je kupní smlouva z 31. 10. 2022, právní účinky 30. 11. 2022 a zápis 22. 12. 2022. Peníze do advokátní úschovy byly zaslány kupujícím 30. 11. 2022, ale našemu klientovi z úschovy přišly až 3. 1. 2023. Je tedy nutné přiznávat do roku 2022 a podávat tak přiznání nebo až do roku 2023 a rok 2022 má klient „vyřešen“ platbou paušální daně? 

Poplatník vlastní ze svou manželkou budovu. Tato budova je ve společném jmění manželů. Poplatník chce budovu darovat své sestře. Bude tento příjem osvobozený? Není problém, že budova je v SJM (že vlastní budovu mimo bratra i jeho manželka)? 

Společnost koupila nemovitost, součástí jsou i samostatné pozemky. Je pochopitelné, že pozemky se musí vyloučit z kupní ceny aby se stanovila hodnota pro odepisování, otázka co s pozemkem zastavěným, na kterém nemovitost stojí, je také nutné ho vyloučit z kupní ceny? Jelikož kupní smlouva se položkově tímto nezabývá je nutný odhad.  Musí se jednat o znalecký posudek, nebo si vystačíme s cenovou mapou pozemků, případně posudkem realitní kanceláře?

Podnikatel FO, neplátce DPH pronajímá 2 spojené garáže dle § 9 a odepisuje v 5. odpisové skupině. Na garáže proběhla nástavba, kde vznikly 2 apartmány. Kolaudací vznikla jedna budova, jako víceúčelová stavba s číslem popisným. Podnikatel zrušil pronájem garáží a provozuje v apartmánech ubytovací služby. Jak prosím převést kartu DHM-garáže+nástavba z § 9 do OM § 7. Do jaké odpisové skupiny zařadit apartmány, nebo-li víceúčelovou stavbu, může zůstat v 5. odpis. skupině a nadále pokračovat v odpisech bez změny nebo se zařadí do 6. odpis. skupiny a odpisy se změní? Zařazení apartmánů bude pod kódem CZ-CC 112111-budovy dvoubytové nebo CZ-CC 1212-budovy ostatní pro krátkodobé ubytování?