Ing. Kateřina Kurková - strana 12

Společnost s r. o. (plátce DPH) koupila v roce 1997 do vlastnictví byt, který pronajímala. V roce 2011 ho hodlá prodat. Jak bude prodej ovlivněn z hlediska daní (z převodu nemovitosti, daně z příjmů a DPH)?

Dvě fyzické osoby spoluvlastní vlastní bytový dům od roku 1998 s podíly 1/2. V tomto domě po celou dobu pronajímaly byty. Tento dům nikdy nebyl součástí obchodního majetku. V roce 2009 bylo provedeno rozdělení bytového domu na jednotlivé bytové jednotky s provedením příslušného zápisu do katastru nemovitostí. Spoluvlastnické podíly obou sob na jednotlivých bytových jednotkách zůstaly zachovány. V roce 2010 došlo k prodeji 3 bytových jednotek. Vztahuje se na příjmy z prodeje bytových jednotek osvobození od daně z příjmů podle par.4, odst.1, písmeno b) Zákona o dani z příjmů? Nezakládá rozdělení domu na bytové jednotky důvod pro nový počátek běhu lhůty pro osvobození od DP?

Bydlím v domě, kde je vlastníkem jednak bytové družstvo (podíl 36%) a jednak vlastníci BJ (podíl celkem 64%). Stále vedeme spor o tom, kdo a co je správa nemovitosti a o vzniku SVJ. Slyšela jsem, že dle zákona č. 72/1994 Sb. vzniká SVJ jako právnická osoba až dnem, kdy klesne podíl družstva pod 25%. To je v pořádku. Údajně však ze zákona též vyplývá, že SVJ, i když bez právní subjektivity, vzniká již momentem, kdy jsou převedeny z družstva minimálně 2 bytové jednotky do OV. Důvodem je snad to, že se od této doby mění počet hlasů při rozhodování. 1) Vzniká SVJ bez právní subjektivity v domě do doby, než klesne podíl družstva pod 1/4 automaticky ze zákona a podle jakého paragrafu? 2) Kdo v takovém případě svolává vlastníky jednotek? Je to ze zákona družstvo jako většinový vlastník?

Dům ve vlastnictví bytového družstva a vlastníků jednotek v době, kdy není ze zákona vytvořeno SVJ. Mezi vlastníky dochází často ke sporům ohledně oprav. Družstvo chtělo využít možnosti dotace na zateplení fasády domu, proto si vzalo úvěr 16 mil. Kč. Úvěr je krytý jen směnkou, zástavní právo banka nevyžadovala. Členská schůze úvěr zatím stále ještě neschválila, přesto byly začátkem roku prováděny práce a dokončeny v 10/2010. Akce byla z úvěru proplacena. 1) Směnka byla podepsána statutárním orgánem bez schválení členské schůze. Kdo a čím ručí za úvěr? Družstvo tvrdí, že družstevními byty neručí. Zástavní právo na KN zapsáno žádné není a dle mého přesvědčení tedy není směnka kryta. 2) Kdo a jak by ručil za úvěr v případě, že by družstvo vstoupilo do likvidace, protože by došlo k převodu všech bytů do OV? 3) Může být budou SVJ nuceno k tomu, aby úvěr převzalo, když v době sepsání smlouvy o úvěru jako právnická osoba neexistovalo a úvěr nebyl členskou schůzí schválen?

Bytové družstvo si vzalo úvěr na zateplení fasády ve výši 15 milionů.´Pro získání úvěru stačila bankovnímu ústavu aval. směnka s podpisem statutárního orgánu. Představenstvo družstva tvrdí, že za úvěr neručí svými byty. V ORS má zapsán kapitál ve výši 66 tisíc Kč. Členská schůze úvěr neodsouhlasila, jednotliví členové však podepsali souhlas s akcí (asi se domnívali, že je dostačující fond oprav). V únoru 2011 vznikne v domě ze zákona Společenství vlastníků jednotek, protože bude mít družstvo již méně jak 25% podílu na spoluvlastnictví domu. 1) Je vůbec možné, že stačí bance záruky, jak shora popsáno? 2) Má v této situaci SVBJ povinnost od Bytového družstva úvěr převzít? 3) Kdo bude ručit za úvěr v případě, že by byly do OV převedeny všechny byty a bytové družstvo by vlastně zaniklo?

Dům původně ve vlastnictví Bytového družstva má nyní složení 36% bytové družstvo a 64% vlastníků jednotek (bytů) s příslušnými podíly na společných částech domu. V současné době probíhají další převody družstevních bytů do OV. Předpokládáme, že se v lednu 2011 dostane podíl bytového družstva z celkového majetku pod 25%, a tím vznikne dle zákona 72/94 Sb. Společenství vlastníků BJ. 1) Jak bude postupovat SVBJ ke dni vzniku společenství v zahajovací rozvaze? 2) Bude přebírat konečné zůstatky z rozvahy od bytového družstva, které je právnickou osobou zapsanou v ORS nebo jen rozvahové účty správce nemovitosti, který eviduje platby za poskytování služeb v bytech a společných prostorách domu + eviduje fond oprav? 3) Chápu správně, že vznikne struktura Společenství vlastníků = bytové družstvo zastupující nájemníky družstevních bytů (spoluvlast. práva pod 25%) + jednotliví vlastníci bytových jednotek a že SVBJ bude samo nebo za pomoci vybraného správce nemovitostí spravovat celý dům?

Sdružení FO (plátce DPH, daňová evidence) zajišťuje pro SVJ služby související se zateplením bytového domu, tj.obstarání státní dotace, bankovního úvěru a současně i stavební dozor. Zateplovací práce provádí jiná stavební firma.Za výše uvedené služby získá sdružení dle smlouvy s SVJ odměnu. Pro získání této zakázky však nabídlo sdružení FO nad rámec smluvní odměny, že na vlastní náklady zajistí pořízení a montáž vstupních dveří domu. Obávám se, že není možné, aby sdružení evidovalo v účetnictví pouze náklady na pořízení a montáž dveří, které nejsou dále nikomu fakturovány. Proto navrhuji vyhotovit dodatek ke smlouvě o dodání dveří a fakturovat je SVJ za cenu alespoň 1 Kč včetně DPH. Je možné takto postupovat? Jak vykázat tento příjem v účetnictví, není třeba provést nějaký dopočet do ceny obvyklé? A bude tímto vypořádána DPH v plné výši?

Společenství vlastníků při vymáhání pohledávek (platby do fondu oprav a záloh na služby) od vlastníků jednotek (byty i nebytové prostory) uplatnili poplatek z prodlení dle nařízení vlády č. 142/1994 Sb., § 2. Vlastník nebytového prostoru se proti poplatku z prodlení ohradil, že taková sankce lze uplatnit pouze u nájemních vztahů a ne u vlastníků jednotek. Stanovy SVJ sankce za pozdní platby neřeší. Musí SVJ uplatňovat pouze úroky z prodlení dle § 1 tohoto nařízení, nebo lze na zálohy na služby spojené s užíváním jednotky uplatnit poplatek z prodlení?

Matka převedla bezúplatně před 3 měsíci členská práva k družstevnímu bytu na syna. Syn se nyní rozhodl, že družstevní byt prodá. Jak to bude s daní z příjmu? Jakými výdaji se dá snížit příjem z prodeje, může si například jako výdaj uplatnit odhadní cenu družstevního bytu v době nabytí členských práv, tj. v době před třemi měsíci? Pro doplnění uvádím, že má v bytě trvalé bydliště více jak 5 let, ale nebydlí v něm.

Jestliže manželé dostali do SJM 2 družstevní byty - respektive bezúplatným převodem nabyli členská práva (ve smlouvě o bezúplatném převodu byly tyto práva ohodnoceny). Tyto členská práva za půl roku manželé prodávají. V kupní smlouvě je uvedeno, že část kupní smlouvy je odstupné a druhá část je - zákl. členský vklad, nedělitelný fond a členský vklad vázaný na přidělení bytu ve stejné výši jako při bezúplatném převodu. Za peníze získané z prodeje těchto členských práv si manželé koupili nový byt. Z pohledu daně z příjmu lze aplikovat následující? a) na částku odstupného - § 4 odst. 1 písm. u zákona č. 586/1992 Sb. o dani z příjmu - osvobozeno je odstupné za uvolnění bytu vyplacená uživateli za podmínky, že použijí do 1 roku na uspokojení bytové potřeby b) na částku za členské vklady - § 10 odst. 5 zákona č. 586/1992 Sb. o dani z příjmu si lze jako výdaj uplatnit u darované věci (práva) cenu v době pořízení. Podávali by daňové přiznání k DPFO - § 10 - ale v podstatě výsledek bude 0?

Ve zrušené vyhlášce č. 176/1993 Sb. bylo v § 10 stanoveno nájemné za vybavení bytu. Může pronajímatel nájemci (regulované nájemné dle zákona č. 107/2006 Sb.) při výměně zařizovacího předmětu provést výpočet nájemného za tento předmět tak, jak byl stanoven v příloze č. 3 vyhlášky 176/1993 Sb.?

Podléhá dani z příjmů prodej bytu, který jsem zdědil po své matce, která v bytě prokazatelně žila 60 let, ale poslední 2 roky před úmrtím měla trvalý pobyt u mne. Dědickým řízením jsem byt zdědil v 4/2010 a byt jsem prodal v 9/2010. Je nutné uvádět prodej do daňového přiznání?

Družstvo, plátce DPH, zakoupilo v 02/10 vyhořelý dům. Nyní jej opravuje - resp. uvádí do původního stavu. Má kompletní fotodokumentaci, odhad soudního znalce i ohlášení na stav. úřadě. Zatím vůbec nic nevylepšují. Veškeré náklady a práce účtuji rovnou na 501, 343. Tento dům pak po dokončení bude pronajímán třetí osobě (pro mě pak 602,343) s tím, že před samotným podpisem Smlouvy o nájmu je sepsána Smlouva o smlouvě budoucí, kde se nájemce zavazuje k úhradě 4 mil. Kč za práce, které si („vymyslel“) - různé prosklené stěny apod. a které budou jeho TZ. Práce ale budou vyfakturovány na družstvo, které je následně přefakturuje nájemci. Bude zde účtováno jen prostřednictvím pohledávky/závazku? A jak to bude s DPH?

Klient je nezávislým finančním poradcem a podniká podle zvláštních předpisů. Nemá vlastní provozovnu, neboť „podniká“ v terénu a schůzky si sjednává u svých klientů. Ve svém bytě má jednu místnost jako svou kancelář, kde má své doklady, šanony svých klientů, k práci počítač zahrnutý do obchodního majetku 1) Co se rozumí pojmem provozovna? 2) Kde má jmenovaný klient sídlo firmy? V místě svého trvalého bydliště? 3) Je povinností „podnikatele“ vyjmout tuto místnost z bytového fondu nebo nahlásit takovou situaci bytovému odboru města je-li vlastníkem bytové jednotky? 4) Má „podnikatel“ povinnost evidovat takovou místnost v bytě jako svou provozovnu? 5) Je možnost, aby „podnikatel“ zahrnul část nákladů za tuto místnost do svých výdajů (např. topení dle podlahové plochy, energii za počítač atd.?

Klient má v osobním vlastnictví několik bytových jednotek. V bytové jednotce „A“ má trvalý pobyt. Z osobních důvodů v této jednotce skutečně nebydlí, ale pronajímá ji a podává daňové přiznání dle § 9 zákona o dani z příjmu. Naopak, v bytové jednotce „B“ kde skutečně fyzicky bydlí (velikost bytu vyhovuje v současné době jeho potřebám) v jedné místnosti podniká. Jedná se o makléře pracujícího v terénu. V bytě kde bydlí a má i své věci pro podnikání má hlášenu korespondenční adresu a místo podnikání. 1) Je pro účely správce daně a živnostenský úřad správně, že má v bytové jednotce „A“ s trvalým pobytem evidováno sídlo firmy a v bytové jednotce „B“ místo podnikání? 2) Je bytová jednotka „B“ s korespondenční adresou a místem, kde v jedné místnosti eviduje své podnikatelské záměry a má umístěn počítač provozovnou? 3) Je vůbec možné, aby někdo podnikal v bytě?

Panelový dům o 70 bytech je z větší části ve vlastnictví bytového družstva. 25 bytových jednotek je v osobním vlastnictví majitelů bytů s příslušným podílem na společných částech domu. Služby a jejich vyúčtování zajišťuje správa nemovitostí. Výbor družstva zajišťuje firmy které opravují společné vlastnictví a proplácení faktur za tyto práce. Tyto pak následně předává do celkového vyúčtování správci nemovitosti. Družstvo neumí vlastníkům BJ přesně specifikovat, co dělá samo a co dělá správce nemovitostí. 1) Jaké povinnosti ze zákona o účetnictví bytovému družstvu vyplývají? Je vůbec možné, aby se na účtování podílely oba subjekt, tedy správa nemovitostí i družstvo? 2) Má družstvo povinnost ukládat do Sbírky listin ORS výkaz zisků a ztrát a výkazy? 3) Má družstvo povinnost ukládat do sbírky listin ORS také přílohu k výkazům? 4) Má družstvo jako většinový vlastník povinnost předkládat výkazy jednotlivým majitelům BJ?

Bytové družstvo vzniklo v únoru 1995. Podle zákona umožnilo svým členům odkoupení bytových jednotek do osobního vlastnictví, což využila jen část členů, ostatní členové zůstali uživateli družstevních bytů. 1) Jaké kriterium se posuzuje pro vznik společenství vlastníků BJ ze zákona? Je to počet bytových jednotek nebo podlahová plocha nebo ještě jiné kriterium? 2) Kdy vzniká povinnost vzniku společenství vlastníků BJ a kdo zodpovídá za jeho vytvoření? 3) Kdo má povinnost sledovat poměr potřebný pro vznik společenství? Dosavadní bytové družstvo nebo katastr nemovitostí?

Jsme společnost s r. o. a vlastníme nájemní dům. Jeden ze společníků si chce na své náklady upravit podkroví (nevyužívané) na zhotovení bytové jednotky. Je možné mu to umožnit aniž by v budoucnu musel platit nájemné, popřípadě neplatil nájemné 10 (20) let. Vznikne mu tím nějaké zvýhodnění?

Prosím o konzultaci následující situace. Družstvo se letos registrovalo k plátcovství DPH z důvodu koupě domu k rekonstrukci, kde bude účtovat nájem s 20 % jiné firmě. Vlastní ještě 2 objekty. Jednu samostatnou bytovou jednotku a 1 bytový dům, kde je nájem osvobozen a náklady účtují bez nároku na odpočet.V tomto bytovém domu ale chtějí opravit podkroví – resp. provést úpravy tak, aby sem mohli přesunout své sídlo. Mohu z této investice odečíst DPH (jedná se cca o 100 m2 - nic obrovského). Osobně se domnívám, že ano. Nevím však, zda mohu stejně postupovat i v momentě, kdy chtějí opravit i kanalizaci, která však slouží všem (bude se opravovat ve sklepě - čili ne již v prostorách budoucí kanceláře). V tomto případě bych odpočet DPH nedala, ale nechci firmu ošidit.

Prosím o konzultaci následující situace. Družstvo se letos registrovalo k plátcovstvi DPH z důvodu koupě domu k rekonstrukci, kde bude účtovat nájem s 20 % jiné firmě. Rekonstrukce bude stát cca 15 mil Kč, je uzavřena smlouva o dílo se stavební firmou a zaplacená první zálohová faktura na 500 tis. Kč bez DPH. Odpočet DPH činí 100 tis. Kč. Nyní jsme již 5. týden na vytýkacím řízení DPH, kdy jsme dokládali ohlášení stavby (stav. povolení být nemusí) a prohlášení o investičním záměru - vše na základě žádosti FÚ (telefonické). Nyní nám přišla písemná výzva, abychom doložili smlouvu s nájemcem, že bude tento prostor chtít. Samozřejmě jí dosud nemáme, protože jednání s potenciálními zájemci probíhají a dům bez rekonstrukce si teď nikdo nepronajme. Oprava by měla být dokončena v březnu 2011. Má na toto FÚ právo? Jak se mohu bránit - resp. obhájit nárok na investici, která mi přinese zisk až v budoucnu (za rok) a já vím, že zákon o DPH mi ukládá povinnost odvádět z nájmu DPH.