Příjmy z pronájmu - strana 5

Fyzická osoba pronajímá od roku 2020 byt a příjmy zdaňuje dle § 9 ZDP. Uplatňuje si k tomu jako náklad zrychlené daňové odpisy. Dosud byl byt zařazen v 6. odpisové skupině, protože byl v domě prohlášeném za kulturní památku. V roce 2022 došlo ke změně a status kulturní památky byl domu odebrán. Nyní by mohl byt spadat do 5. odpisové skupiny. Je tedy možné začít od roku 2022 uplatňovat zrychlené daňové odpisy pro 5. odpisovou skupinu, tj. použít pro výpočet koeficient 31 (pro další roky odpisování) z 5. odpisové skupiny ?

Dnešní soudnička nepotěší rozhádané páry, které si to navzájem chtějí osladit také skrze daně... Věcným důvodem potíží zdanění příjmů z nájmu nemovitých věcí je liberální zákon ponechávající na manželech volbu, kdo z nich ponese daňové břemeno. Co si ale počít, když se této „pocty“ nechce ujmout ani jeden? Soudci se zde pokusili najít klíč k zapeklitému řešení a la černý Petr v přisouzení břemene manželce, která podle nich „měla k příjmům z nájmu mnohem těsnější vztah“. Jak už tomu však bývá, souzený příběh provázejí komplikace, jež by byly profesně zajímavé samy o sobě. Třeba, že manžel (údajně) chtěl zdanit příjmy z nájmu formou dodatečného přiznání, což si ovšem rozmyslel a podání vzal zpět. Ačkoli to daňový řád výslovně zakazuje, tak tato (nejspíše) nezákonnost manželce nepomohla. Nicméně soudci poradili, jak by se případně ještě mohla lépe právně bránit. Nejdříve však jako obvykle krátké zasvěcení do problematiky zdanění nájmů věcí ve společném jmění manželů.

FO podnikající v pronájmu nemovitostí podle § 9 ZDP koupila v roce 2017 nemovitost za celkovou cenu 6.500.000,- Kč. Pro potřeby účetnictví rozdělila tuto cenu dle posudku soudního znalce na cenu stavby 6.000.000,- a pozemku 500.000,- Kč. V roce 2021 tuto nemovitost prodala za celkovou cenu 15.000.000,- Kč. Dle posudku soudního znalce z roku 2021 lze cenu rozdělit na cenu stavby 14.000.000,- a cenu pozemku 1.000.000,-. U stavby je výdajem zůstatková cena a odměna za zprostředkování. Co je výdajem u pozemku, který nebyl odpisován?

Investice do nemovitých věcí je v rámci české společnosti stále jednou z nejvíce využívaných možností. Výsledná efektivita investice je a zpravidla i bývá mimo jiné významně ovlivněna zdaněním příjmů realizovaných v souvislosti s nemovitou věcí. Velmi typické je v případech nemovitých věcí jejich spoluvlastnictví či vlastnictví v tzv. společném jmění manželů. Tato skutečnost s sebou logicky přináší celou řadu otázek ve smyslu správného, ale také co nejvíce optimálního zdanění příjmů z nájmu podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů (dále také jen „ZDP “).

Nepodnikatel má příjmy z pronájmu, které daní v §9 ZDP. Od nájemníků vybírá zálohy na energie, které zúčtovává se skutečnými výdaji za tyto služby. Může se rozhodnout, že chce tyto zálohy zahrnout do zdanitelných příjmů a platby za energie ponechat v daňových výdajích (navzdory pokynu D-22)? Mohly by potom i tyto zálohy na energie a jejich vyúčtování být součástí příjmů spolu s nájemným a daněny v § 9 ZDP? Pronajímatel se totiž domnívá, že výdaje za energie budou vyšší než příjmy za energie od nájemníků (velké společné prostory, které nechce nájemníkům vyúčtovávat). Vstupují potom úplaty za energie do obratu DPH?

Prodávám synovi nemovitost, kterou vlastním déle než 10 let. Musí být na tuto nemovitost vypracován znalecký posudek soudním znalcem? Syn bude tuto nemovitost pronajímat dle § 9 ZDP a potřebuje stanovit cenu pro odpisování. 

Manželé nemají v SMJ byt, manžel ho koupil ještě před svatbou. Nyní potřebují, aby manželka příjmy z nájmu bytu dávala do svého DAP FO. Nájemce platí na její účet. Potřebují to kvůli úvěru, ale i kvůli daňové optimalizaci. Je to možné, když není vlastníkem?

Jsem OSVČ, uplatňuji výdaje procentem (60 %) také jsem plátce DPH. Vlastním osobní vůz, na který nebyl uplatněn odpočet DPH (zakoupen před registrací). Potřebuji uskutečnit nájem vozu do s. r. o., kde jsem společníkem (ne jednatel). Jaký vliv bude mít nájem vozu pro plátce DPH a jak bude vykazován příjem z nájmu?

Podnikatel FO – plátce DPH – živnost provádění staveb, koupil osobní automobil, kde uplatnil celý odpočet DPH. Teď se stal zaměstnancem a tento vůz chce pronajímat jiné firmě. Musí mít novou živnost na pronájem nebo bude toto spadat do stávající živnosti ? Ohledně základu daně budou příjmy z pronájmu a výdajem budou odpisy tohoto majetku? 

V současnosti není výjimečné, že se lidé své úspory ve formě finančních prostředků snaží co nejlépe zúročit nebo alespoň zajistit proti znehodnocení. Jednou ze stále nejvíce využívaných možností je investice do nemovité věci. Osobně shledávám toto rozhodnutí jako velmi rozumné a domnívám se, že i nadále zůstane koupě nemovité věci dle mého názoru velmi dobrou investiční volbou se stabilní výnosností pro jakékoli investory. Zdanění realizovaných příjmů však celkem logicky může a většinou i ovlivní celkovou efektivnost takto vynaložených finančních úspor. Cílem tohoto článku je nalézt odpovědi na správné zdanění příjmů (zde konkrétně příjmů z pronájmu/podnájmu, nikoli z následného prodeje nemovité věci), ale dále, a to především identifikovat možnosti optimalizace takovéhoto zdanění v maximální možné míře, samozřejmě v rámci mezí zákonných ustanovení.

Pokud bude zaměstnanec do společnosti pronajímat svůj osobní vůz celý rok (smlouva o nájmu vozu na dobu určitou) za 12 000 Kč ročně a další rok se bude tento vůz znovu pronajímat celý rok za 12 000 Kč, musí tento pronájem zaměstnanec danit?

Kupní smlouvou ze dne 1. 3. 2017 jsem koupil byt + spoluvlastnický podíl na společných prostorech + spoluvlastnický podíl na pozemku k těmto společným prostorám + spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce - gáráž - je to garážové stání v přízemí - velká jedna "místnost", kde parkují auta vedle sebe + spoluvlastnický podíl na té garáži + spoluvlastnický podíl na pozemku související s garáží. Pořizovací cena je 3 100 000 Kč za vše. Nyní bych potřeboval stanovit znalecký posudek pro stanovení odpisů z nájmu a tedy stanovit poměr pro vyloučení pozemku z odpisování. Dne 10. 1. 2018 jsem začal byt pronajímat a do roku 2020 jsem uplatňoval paušální výdaje. Nyní bych chtěl uplatnit skutečné výdaje a odpisy bytu. K jakému datu musí být znalecký posudek udělán. K datu koupě bytu, tj. k datu 1. 3. 2017 nebo je to jedno k jakému datu se znalecký posudek udělá, tj. může být k aktuálnímu datu v roce 2022 - co bude pro finanční úřad dostačující podklad? Může znalec v posudku pouze rozdělit pozemek a byt včetně garážového stání a včetně těch spoluvlastnických podílů? Je to tak, že garážové stání se bude odpisovat s bytem 30 let když je jeho součástí, resp. povazuje se za příslušenství k bytové jednotce ačkoliv to výslovně v kupní smlouvě uvedeno není?

Pronájem bytu, který spoluvlastní dva majitelé (exmanželé): může celý příjem za tento byt přiznat v § 9 ZDP pouze jeden z majitelů? Pokud ano, musí mít nějakou „smlouvu“ o tom, že požitky užívá jen ten, co zdaňuje?

Poplatník pronajímá být. Uplatňuje skutečné výdaje - odpisy a úroky z hypotéky, jinak nic. V nájemní smlouvě má uvedeno čistý nájem + zálohu na správu domu a zálohy na energie, které vždy s nájemcem zúčtuje. Nájem je ve výši 8 000 Kč + 4 200 Kč (zálohy na správu domu a energie). Je z pohledu právního, resp. daňového možné, aby nájemce přefakturoval celý předpis plateb od SVJ včetně příspěvku do fondu oprav, tj. pak by platby za správu a energie nebyly zdanitelných příjmem, ani by nebyly daňovým výdajem a tudíž by poplatník nemusel v budoucnu řešit - platby do fondu oprav, které by dával do výdajů což nyní tedy nedává. Lze to takto uchopit a vyvarovat se toho, že někdy v budoucnu, platby do fondu oprav, které by jinak dal do výdajů, bude muset řešit zvýšením základu daně kvůli tech. zhodnocení?

Poplatník by chtěl za rok 2021 přejít z paušálních výdajů na skutečné. Má ve vlastnictví pouze jeden byt, který pronajímá. SVJ platí každý měsíc dle předpisu plateb k 20. měsíci - platby na úklid, účetnictví, do fondu atd. Nájemné inkasuje vždy k 20. v měsíci na následující měsíc, tj. nájemné za prosinec inkasuje již v listopadu. Má nějakou povinnost poplatník upravit základ daně, případně jakou? Pokud by inkasoval nájemné v měsíci na ten měsíc např. za prosinec platba 20. prosince, byla by situace stejná? Jiné výdaje ani příjmy s jedním bytem nemá - klasický nájem bytu a platby pro SVJ.

Byt byl koupen v roce 2008, v roce 2014 se začal pronajímat, neuplatňovaly se žádné výdaje. Pouze se danily příjmy. Nyní bych ráda využila možnost odpisu, jako odečitatelné položky. Chápu správně, že reprodukční cenu mi může vypracovat realitní kancelář (bez kulatého razítka) - jako cenu, za kterou by se dalo obdobný byt pořídit (lokalita, velikost) v roce 2014 před zahájením nájmu, tedy k datu 1. 1. 2014 (datum smlouvy o pronájmu)? Tím, že nebyly uplatněné paušální ani žádné jiné výdaje, bych mohla první rok odepisování zahájit od 1. 1. 2021 a 30 let, tedy až do roku 2051 odepisovat? Čistě teoreticky, zdali to chápu správně, kdybych využila paušální výdaje musela bych „pokračovat“ v roce 2021 odpisem za 8 rok (předpoklad že 2014–2020 by byl využitý paušál 30 %).

Poplatník koupil v roce 2021 byt. Nyní by ho chtěl k 01. 07. 2022 pronajímat. Na rok 2022 dostal od společenství vlastníků předpis měsíčních plateb, které již platí. Jsou tam mj. položky na úklid domu, účetnictví, zabezpečení, topení, ohřev vody atd. a je tam i položka - dlouhodobé zálohy na opravu a údržbu domu. Poplatník by chtěl uplatnit k příjmům skutečné výdaje, tedy i ty, které nyní platí. Dostane na konci roku, resp. na začátku roku poplatník od společenství vlastníků nějaký přesný výpis, na co byly dlouhodobé zálohy na opravu a údržbu domu využity nebo si o to může požádat (resp. společenství vlastníků mu musí vystavit na žádost potvrzení), aby věděl, zda má dát tyto výdaje přímo do daňových výdajů či se výdaje budou shromažďovat na tech. zhodnocení. Jak může získat, resp. zda vůbec může poplatník získat nějaký přesnější výpis, kde bude patrné - jak má tuto položku daňově ošetřit. Případně být raději opatrný a tuto položku do daňových výdajů raději nedávat pouze z hlediska té opatrnosti (nikdy ji třeba neuplatnit), aby neměl pak problém s dokazováním a doměřením daně od FÚ?

Co se musí vyřídit, když z kolaudované restaurace chceme poskytovat ubytování nebo byt k pronájmu?

Jak správně danit příjmy z pronájmu nemovité věci vlastníka, který žije a pracuje v Německu a je současně občanem ČR i Německa ( má dvojí občanství). V ČR podléhají dani pouze příjmy z pronájmu jako nerezidenta a dokládá zdanění ostatních svých příjmů v Německu a do daňového přiznání je nikde neuvádí? Jakou formou dokládá příjmy v Německu, má mimo příjmů z pronájmu v ČR jen příjmy ze závislé činnosti v Německu? Co dále musí k DPFO dokládat?

OSVČ je od roku 2022 v režimu paušální daně. V minulých letech pořídila do obchodního majetku nemovitost, kterou pronajímala a příjmy danila v § 7 ZDP. Když je nyní v režimu paušální daně, jak to bude v roce 2022 s příjmy z pronájmu? V jakém paragrafu budou muset být zdaněny, resp. může se příjem z pronájmu nadále považovat za příjem pod § 7 ZDP a pouze hlídat celkové tržby, aby nepřesáhly 1 mil. Kč?