Seriál o účetnictví společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) je sice připravován hlavně pro účetní SVJ, ale předmluva je určena i pro členy SVJ, včetně těch, kteří jsou volenými orgány SVJ nebo členy orgánů. Napsána byla s cílem vzbudit zájem o informace poskytované účetnictvím.
Účetnictví společenství vlastníků jednotek – 1. část
Ing.
Naděžda
Klainová
Předmluva
K čemu je dobré účetnictví společenství vlastníků jednotek?
Úkolem účetnictví SVJ je
poskytovat vlastníkům jednotek informace,
jak s jejich majetkem hospodaří někdo jiný. Je-li vedeno řádné účetnictví, plní i funkci ochrany majetku vlastníků.
A skutečnost? Přestože jde u vlastníků jednotek o milionové majetky, nezajímá se o informace poskytované účetnictvím v řadě SVJ vůbec nikdo.
Vlastníci
mají právo
dostávat souhrnné informace o hospodaření jednou za rok v podobě účetní závěrky, kterou jim má výbor nebo předseda SVJ předložit ke schválení. Povinnost schválit ji však neexistuje. V některých SVJ tedy nebývá pro nezájem vlastníků vůbec schvalována. V jiných SVJ schvalována bývá, ale formálně. Vlastníci zvednou ruku, i když netuší, co schválili,
protože jim to nikdo nevysvětlil. Vlastníci se začnou o své majetky zajímat, až když náhodou zjistí, že příspěvky, kterými měsíčně přispívají na správu, mizí, i když se nic neopravuje ani nezvelebuje. Když nastane čas něco opravit, zjistí se, že je účet SVJ tzv. „vytunelován“.
Někdy se vlastníci o hospodaření se svým majetkem zajímají, ale mají smůlu. Někteří členové výborů SVJ na jejich dotazy nereagují, protože na ně sami neznají odpověď.
Minimálně při schvalování účetní závěrky by měli být vlastníci SVJ hodně zvědaví:
–
Každého vlastníka by ve vlastním zájmu měly zajímat
pohledávky SVJ,
protože ty je třeba vymáhat. Nebudou-li vymáhány, dojde k jejich promlčení, a nakonec je budou muset za neplatiče uhradit oni. –
Stejně zvědaví by vlastníci měli být na
závazky SVJ,
protože za část z nich, konkrétně za dluhy SVJ, ručí ze zákona viz § 1194 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpiů (dále jen „OZ“). Zatím jsou prý nejčastěji zvědaví na výši přeplatků za služby.
Pohledávky a závazky bývají vykazovány
v rozvaze.
Najít by je tam měl umět při troše snahy úplně každý. Stačí si přečíst názvy položek. Slova pohledávky a závazky jsou v jejich názvu. Vidí-li někdo významnější částky, může se zeptat, co představují. V centru zájmu vlastníků bývají občas
náklady na správu
podle druhů. Souhrnné položky jsou vykázány ve výkazu zisku a ztráty.
Na nejasné položky Ostatní služby a Ostatní náklady je třeba se zeptat. Předmětem dotazů by mělo být i zdůvodnění výše
příspěvků na správu
. Zdůvodněním není, že „vedle v domě přispívají 30 Kč na m2 plochy, tak my to budeme dělat stejně“, ale řádně sestavený a schválený rozpočet nákladů na správu.
Příspěvky na správu mají být stanoveny tak, aby pokryly náklady uvedené ve schváleném rozpočtu. Nejsou-li členové výborů SVJ nebo předsedové SVJ schopni vysvětlit alespoň základní položky účetní závěrky sami,
měli by si na shromáždění pozvat účetní a vysvětlení vyžadovat po nich.
Ideální by bylo, kdyby byl tento požadavek SVJ zakotven i ve smlouvě o vedení účetnictví.Informace poskytované účetnictvím SVJ mají
význam pouze pro členy SVJ,
kteří je dovedou využít. Pro nikoho jiného význam nemají.
Státní orgány účetnictví SVJ nezajímá
Stát na rozdíl od některých jiných neziskových organizací SVJ nedotuje a z SVJ neplynou do státní pokladny téměř žádné daně.
Hlavní výnosy SVJ, tj. příspěvky na správu, nejsou totiž podle § 18 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, předmětem daně.
Tam, kde chybí zájem o informace z účetnictví,
chybí i jeho kontrola.
Členové výborů SVJ nebo předsedové SVJ
účetní závěrku často podepíší, aniž by si ji alespoň zběžně prohlédli, natož zkontrolovali. Svým podpisem přitom účetní(mu) stvrzují, že byla sestavena správně. Možná by si měli přečíst § 159 OZ. Podle odst. 1 se přijetím funkce zavázali, že ji budou vykonávat s nezbytnou loajalitou, ale i s potřebnými znalostmi a pečlivostí
. Státní orgány
kontrolují účetnictví podle slov zaměstnance jednoho finančního úřadu jenom na udání
některého vlastníka. Nezajímá je, jestli je účetnictví vedeno v souladu s právními předpisy. Na jednom semináři pro účetní SVJ, vedeném ministerským úředníkem, prý padla slova, že kdyby mělo být pokutováno nesprávné účetnictví SVJ, nevyhnulo by se pokutě vůbec žádné. Jde o starou informaci. Teď už to tak katastrofické zřejmě nebude, ale sama jsem viděla hodně účetních zmetků a slyšela či četla o spoustě dalších. Až bude státní kasa prázdná, kdo ví, jestli na kontroly účetnictví SVJ nakonec přece jen nedojde. Vlastníci jednotek nebo členové volených orgánů bez účetních znalostí těžko zkontrolují, jestli účetnictví podává
věrný a poctivý obraz
skutečnosti. I účetní laik však pouhým nahlédnutím do účtového rozvrhu, předvahy nebo deníku zjistí, nakolik jsou dodržovány zásady
srozumitelnosti a přehlednosti
účetnictví, jak to předepisují ustanovení
§ 7 a 8 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZoÚ“). Přehlednost a srozumitelnost
účetnictví například zvýší podrobné (analytické účty) ke všem účtům obsahujícím v názvu slovo „Ostatní“. Je rozdíl, vidí-li uživatelé účetních informací místo
nákladového účtu
„518-Ostatní služby“ podrobnější (analytické) účty 518-xxx Nájemné, Revize, Vedení účetnictví a další. Totéž platí pro účty „Ostatní náklady“, nebo „Ostatní výnosy“.
Podobně zpřehlední účetnictví
názvy účtů pohledávek a závazků.
Účtujeme-li na účtu 311 předpisy a úhrady záloh, proč tak účet nenazvat? I účetní laik potom ze zůstatku účtu pozná, kolik dluží jeho sousedé celkem na zálohách a může se ptát na konkrétní dlužníky – neplatiče a na průběh vymáhání pohledávek. Podobně bychom mohli pokračovat s účty
Ostatní
pohledávky a Ostatní
závazky nebo Jiné
pohledávky a závazky. Stačí se dohodnout s účetními, že
názvy účtů mají vyjadřovat jejich obsah
a uvést, v jaké podrobnosti si přejí sledování nákladů, výnosů, pohledávek a závazků. I sebemenší kontrola účetnictví SVJ je lepší než žádná.
Apeluji tedy na všechny členy SVJ – buďte zvědaví na informace o hospodaření s vašim majetkem.
Začněte třeba tím, že se podíváte, v
jakém rozsahu jsou sestavovány účetní závěrky
, které máte schvalovat. Rozsah vedení účetnictví
V listopadu roku 2019 se v tisku objevila zpráva, že u malých a mikro jednotek dojde podle návrhu nového ZoÚ k
zjednodušení účetnictví
. Chápu, že po zjednodušení volají spolky, církve, odborové organizace, politické strany aj. podobné nevýdělečné organizace. Ministerstvo financí však stále řadí do stejné skupiny i SVJ
a chce v tom pokračovat.Společenství vlastníků jednotek přitom potřebují
pravý opak,
to znamená velmi podrobné informace
hlavně o pohledávkách a závazcích podle všech dlužníků a věřitelů.
Důvod už byl uveden výše, tak jen pro zopakování: Pohledávky je třeba včas vymáhat a za dluhy SVJ ručí vlastníci jednotek. Vedení
zjednodušeného účetnictví SVJ a zkrácené vykazování
je možné už teď, viz § 9 ZoÚ. Já to považuji v SVJ za nepřípustné.
Vypovídací schopnost takového účetnictví je potom nulová. Z takových účetních závěrek, obzvlášť chybí-li příloha,
nezjistí nic ani nejlepší účetní znalec.
Jak by mohl, jsou-li
v jedné vykazované pasivní položce
sečteny např. milionové zůstatky nevyčerpaných záloh spolu s dlouhodobými úvěry nebo v jedné položce pohledávek neuhrazené zálohy spolu s nezúčtovanými skutečnými náklady na služby. Zkrácené vykazování přece n emůže být v zájmu vlastníků jednotek. Podle mého názoru je v zájmu těch, kteří potřebují vlastníkům jednotek něco skrýt!
Odbor metodiky Ministerstva financí ČR reaguje na kritiku opakovaně slovy „Veřejnost si žádá zjednodušení“.
Pokud nepatříte mezi osoby, které potřebují něco skrýt, vyžadujte po účetních nebo po externích správcích vedení účetnictví a sestavování účetní závěrky
v plném rozsahu
. Úvod
Zatímco předmluva byla určena spíše členům SVJ a voleným orgánům SVJ, úvodem začíná část seriálu věnovaná účtování a sestavování účetní závěrky. Určena je nejen účetním, ale i zájemcům z řad účetních laiků, kteří se chtějí v účetnictví alespoň trochu zorientovat.
Právní úprava účetnictví SVJ
Právně je účetnictví SVJ upraveno hlavně:
1.
zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů,
2.
vyhláškou 504/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání, pokud účtují v soustavě podvojného účetnictví (dále jen „vyhláška č. 504/2002 Sb.“),
3.
České účetní standardy pro účetní jednotky, které účtují podle vyhlášek č. 500/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů a č. 504/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ČÚS“).
platí pro všechny účetní jednotky.
Vyhláška
č. 504/2002 Sb. je společná pro nevýdělečné organizace, které jsou velmi různorodé.
Podle stejných účetních postupů jako SVJ mají účtovat i politické strany a politická hnutí, spolky, církve a náboženské společnosti a další účetní jednotky uvedené v § 2 vyhlášky č. 504/2002 Sb.ČÚS
jsou stejně jako vyhláška určeny pro všechny nevýdělečné organizace, vyjmenované v § 2 vyhlášky č. 504/2002 Sb. Účtování o správě a o službách
Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba založená za účelem
zajišťování správy domu.
Kromě toho zajišťuje pro vlastníky jednotek dodávky služeb
spojených s bydlením. Tyto dva okruhy účetnictví se diametrálně liší v účtování nákladů a výnosů. Náklady na správu
, kterými jsou např. náklady na opravy a udržování společných částí, revize, vedení účetnictví, pojištění společných částí a další, jsou považovány za náklady SVJ.
Náklady na dodávky služeb pro bydlení,
např. na dodávky tepla, vody, společné elektřiny a další jsou náklady vlastníků jednotek.
O nákladech na správu a na služby musí být logicky účtováno
odděleně a jinými způsoby.
Různě budou vykazovány i v účetní závěrce. U některých nákladů, jako například na úklid, na provoz výtahů, čištění komínů apod. nebylo do konce roku 2013 zřejmé, kam mají být zařazeny. Od roku 2014 je
zařazení činnosti mezi správu a služby
jasnější díky právní úpravě v Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení č. 366/2013 Sb.“) a v zákonu č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon č. 67/2013 Sb“). Účtování o nákladech na správu
Činnosti
náležející do správy domu najdeme v nařízení č. 366/2013 Sb.V ustanoveních § 7 a 8 nařízení č. 366/2013 Sb. jsou uvedeny dvě skupiny činností správy:
1.
činnosti provozně technické,
2.
činnosti vlastní správy.
O nákladech na tyto činnosti se účtuje
v účtové třídě 5 – Náklady
. O výnosech SVJ se účtuje v účtové třídě 6 – Výnosy.
Rozdíl nákladů a výnosů je
výsledek hospodaření
(VH), který je vykazován ve výkazu zisku a ztráty, tzv. „výsledovce“. Účtování o správě v účtových třídách 5 a 6 se proto nazývá
„výsledkové účtování“.
Druhý, tzv.
„rozvahový“ způsob
účtování nákladů na správu účetní předpisy nepovolují.Účtování o službách
Náklady na služby,
zajišťované pro vlastníky SVJ v souvislosti s jejich bydlením, jsou SVJ fakturovány dodavateli služeb. Po skončení účetního období jsou mezi vlastníky rozpočítány podle stanovených pravidel. Tyto náklady se účtují jako pohledávky SVJ
za vlastníky jednotek. Dodavatelé tepla, vody, elektřiny, případně některých dalších služeb vyžadují od SVJ
v průběhu roku zálohové platby.
Aby je mohlo SVJ hradit, musí vybírat zálohy od vlastníků jednotek. Po skončení účetního období jsou zálohové platby od vlastníků vyúčtovány, tj. porovnávány se skutečnými náklady a jsou vyčísleny přeplatky a nedoplatky. Jejich finanční vypořádání se provádí až v následujícím roce.
Právní úpravě problematiky služeb je věnován zákon č. 67/2013 Sb.
Jsou v něm vymezeny základní pojmy,
druhy služeb,
stanovení záloh na služby, způsoby rozúčtování nákladů na služby, vyúčtování a splatnost přeplatků a nedoplatků. Upravena je i možnost nahlížení do podkladů a uvedeny jsou sankce za porušení zákona. O výnosech vlastníků ze služeb se neúčtuje,
protože z dodávek služeb žádné výnosy nevznikají. Přeplatky
záloh na služby jsou považovány za závazky
SVJ k vlastníkům jednotek. Společenství vlastníků jednotek je musí vlastníkům vyplatit. Nedoplatky
záloh jsou považovány za pohledávky SVJ
za vlastníky, které musí vlastníci uhradit. Pohledávky a závazky ze služeb jsou vykazovány v rozvaze. O službách se tedy účtuje
rozvahově.
Po skončení účetního období se provádějí závěrečné práce, které končí zpracováním účetní závěrky.
Účetní závěrku tvoří:
–
Rozvaha,
–
Výkaz zisku a ztráty,
–
Příloha.
V účetní závěrce
budou vykázány údaje z obou okruhů účtování, tj. ze správy i ze služeb
.V rozvaze
se objeví konečné zůstatky pohledávek a závazků ze správy i ze služeb.
Ve výkazu zisku a ztráty
budou vykázány údaje o nákladech, výnosech a výsledku hospodaření ze správy.
V příloze,
která má doplňovat a vysvětlovat některé informace z rozvahy a výkazu zisku a ztráty, budou opět informace z obou účetních okruhů.
Závěrem
Tolik stručný
úvodní pohled na rozdíly v účtování o správě a o službách.
V dalších částech seriálu budou oba okruhy účtování rozebrány podrobně. Účetnictví společenství vlastníků jednotek - 1. část
Účetnictví společenství vlastníků jednotek - 2. část
Účetnictví společenství vlastníků jednotek - 3. část
Účetnictví společenství vlastníků jednotek - 4. část
Účetnictví společenství vlastníků jednotek - 5. část
Účetnictví společenství vlastníků jednotek - 6. část
Účetnictví společenství vlastníků jednotek - 7. část
Účetnictví společenství vlastníků jednotek - 8. část
Účetnictví společenství vlastníků jednotek - 9. část
Účetnictví společenství vlastníků jednotek - 10. část
Účetnictví společenství vlastníků jednotek - dokončení