Nájem nebytových prostor

Jsme plátce DPH. Fakturujeme pronájmy různých nemovitostí plátcům i neplátcům DPH. Nájemné na daný měsíc fakturujeme dle nájemní smlouvy vždy s DUZP prvního v daném měsíci, tj. nájem za červen 2025 má DUZP 1.6.2025. Fakturovali jsme společnosti nájem za 6/2025 jako osvobozený, protože nám nájemník nedal vědět, že se stal od 27.5.2025 plátcem DPH (do této doby byl neplátce, což nám uvedl i v nájemní smlouvě). Přišli jsme na to náhodou až 15.7.2025. V ARESu jsme našli tyto údaje: registrace k DPH platná od 27.5.2025, tato registrace byla zveřejněna 1.7.2025. Máme v tomto případě opravit fakturu za červen 2025 a vyfakturovat nájemníkovi nájem s DPH? Jde o dlouhodobý pronájem výrobní haly.

OSVČ má ve spoluvlastnictví dům (vlastní 7/10) ve kterém podniká a část pronajímá. V § 7 i v § 9 ZDP uplatňuje výdaje paušálem. Pronajímá pouze část nemovitosti, kterou vlastní. 3/10 nemovitosti vlastní druhý spoluvlastník, který ve své části má obchod. Předpokládáme, že příjmy z nájmu nejsou dosaženy společně poplatníky z titulu spoluvlastnictví, protože příjmy z nájmu plynou pouze našemu OSVČ z jeho části nemovitosti a může uplatňovat výdaje paušálem a nemusí uplatňovat skutečné výdaje. Ještě pro zjednodušení - dvě třetiny nemovitosti vlastní naše OSVČ, v jedné třetině podniká, druhou třetinu pronajímá, třetí třetinu vlastní spoluvlastník, který zde má obchod. Můžeme uplatňovat v § 9 ZDP výdaje paušálem?

Společnost, plátce DPH pořídila v 2016 nebytový prostor + poměrnou část souvisejícího pozemku od neplátce. V roce 2025 plánuje vše prodat. Bude prodej osvobozený od DPH? V případě, že se rozhodne nebytový prostor pronajímat může se rozhodnout zda se bude jednat o plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet nebo pronajímat s DPH? Pokud bude pronajímat s DPH musí být nájemce pouze plátce DPH?

Právnická osoba, plátce DPH, pořídila (koupí) v dubnu 2024 nebytový prostor za účelem pronájmu a uplatnila nárok na odpočet daně v plné výši (DPH 4/2024), neboť předpokládala, že nájemcem bude plátce DPH. Nájemní smlouva však s plátcem nakonec uzavřena nebyla a v listopadu 2024 byla uzavřena smlouva s neplátcem DPH. Nájemné tak bylo osvobozené bez nároku na odpočet, tj. za listopad a prosinec 2024. Jakým korekčním mechanismem, tj. na základě jakého ustanovení zákona o DPH je nutné provést prakticky vrácení odpočtu daně za zdaňovací období prosinec 2024, když se úprava odpočtu podle § 78 zákona o DPH provádí až následující rok po roce, ve kterém byl odpočet uplatněn?

OSVČ, plátce DPH, účtující v podvojném účetnictví, má v majetku "nebytový prostor", který odepisuje. Při prodeji tohoto NP, který bude zároveň vyřazovat z OM, zaúčtuje do nákladů zůstatkovou cenu. Může použít tuto zůstatkovou cenu k ponížení prodejní ceny? Nebo musí zdanit celou prodejní cenu daní z příjmu fyzických osob podle § 10 ZDP a zůstatková cena je pouze účetní záležitost.

Společnost pronajímající nebytové prostory provedla na objednávku nájemce výměmu klimatizační jednotky prostřednictvím svého dodavatele (šlo o výměnu staré nefunkční klimatizace za novou, která nemá lepší technické parametry), náklady přeúčtovala na nájemce - účtování 518/321 a následné přeúčtování ve stejné hodnotě jako byla faktura od dodavatele: 311/518?

Pronajímatel na základě nájemních smluv pronajímá byt a kancelářské prostory plátcům a neplátcům DPH. Nájemné bytu a kancelářských prostor neplátcům není zatíženo DPH, nájemné kancelářských prostor plátcům zdaněno je. V rámci roku pronajímatel hradí za nájemníky různé služby (pojištění, daň z nemovitosti, elektřinu, vodu, teplo, údržbu, recepci, úklid, odpad a jiné), které účtuje rozvahově a jednou ročně tyto služby na nájemníky přefakturuje. Při účtování došlých faktur za služby dodržuje detailní pohled na to, za jakého nájemníka/nájemníky je služba poskytnuta a dle toho účtuje položky bez nároku na uplatnění DPH, s možností uplatnění DPH nebo DPH krátí, pokud se jedná o kombinaci služeb pro nájemníky plátce a neplátce DPH. Přefakturace pojištění a daně z nemovitosti pak probíhá ve stejném režimu DPH, ve kterém je nájemné konkrétního nájemníka (bez daně, s daní) a ostatní služby přijaté za nájemníky jsou přeúčtovány v takovém režimu DPH, ve kterém jsou přijaty. To znamená, služby od plátců DPH jsou přefakturovány s daní (plátcům i neplátcům) a služby od neplátců jsou dle §36 odst. 13 zákona o DPH přeúčtovány bez DPH (plátcům i neplátcům), jelikož se nejedná o předmět DPH. Je tento postup správný, pokud vždy dodržujeme podmínku, že na nájemníky přeneseme v součtu maximálně částku přijatou od poskytovatelů služeb, tj. 1:1, nikdy ne více? A je tento postup správný v případě, že pronajímatel má v rámci nemovitosti taktéž kancelářské prostory a dle jeho koeficientu služeb přeúčtuje část těchto položek z rozvahy do svých nákladů, jelikož se jedná o jeho spotřebu?

Spol. s r.o. má pronajaté nebytové prostory, ve kterých provozuje restauraci. V nájemní smlouvě je uvedeno: Nájemce je oprávněn provést stavební úpravy v předmětu nájmu dle své potřeby pouze po obdržení písemného souhlasu pronajímatele.... Veškeré písemně předem schválené stavební úpravy bude nájemce provádět vlastním nákladem a na vlastní riziko s tím, že po skončení nájemního vztah mu nepřísluší ze strany pronajímatele žádná úhrada, a to ani poměrné části vynaložených nákladů, kdy nájemce je povinen uvést předmět nájmu do původního stavu, pokud se účastníci nedohodnou jinak. Ustanovení § 2220 odst. 1 OZ o vyrovnání podle míry zhodnocení se tak nepoužije. Pokud nebudou stavební úpravy provedené nájemcem z předmětu nájmu po skončení nájmu odstraněny, stávají se majetkem pronajímatele bez jakékoliv náhrady. Nájemce se zavazuje hradit na vrub svých nákladů výdaje spojené s běžnou údržbou a provozem předmětu nájmu. 1. Nájemce provádí průběžně opravy (malování, oprava podlah, dveří, omítek ...). Za rok tyto výdaje činí v součtu asi 180 000 Kč. Pro nájemce jde o daňově uznatelný výdaj? Předpokládám, že ano, i když částka je vysoká. Předmět nájmu má asi 200 m2. 2. Nájemce s písemným souhlasem pronajímatele rekonstruuje WC. Po ukončení rekonstrukce bude částku odepisovat do nákladů a v případě ukončení nájmu neodepsaný zbytek do nákladů nedostane? Pronajímatel dle smlouvy technické zhodnocení zdaňovat nemusí? Je nájemní smlouva nadřazena nad občanský zákoník?

Pokud ukončím nájemní vztah a vystavím fakturu za uvedení nebytových prostor do původního stavu, mohu zaúčtovat jako pronajímatel s. r. o. na účet 648?  

Fyzická osoba má v pronájmu nemovitost. Celou nemovitost dále podnajímá - kanceláře, obchod, ubytovna (7 pokojů). Fakturuje měsíčně jednou částkou dohromady podnájem prostor včetně režií (plyn, elektřina, voda) každé provozovně (zvlášť jednotlivé kanceláře, obchod, ubytovna). Nelze technicky energie vyúčtovávat zvlášť odděleně od podnájmu. Může to být pro podnájemce i pro tuto fyzickou osobu nějaký problém? Podnájem na ubytovnu fakturuje svému vlastnímu s.r.o., kde je jediným společníkem tato fyzická osoba. Je dodržena cena obvyklá za podnájem. Musí být ještě splněna nějaká jiná dodatečná podmínka? Fyzická osoba celkový podnájem včetně režií daní v § 9 ZDP.

Pronajímáme nebytový nemovitý prostor, došlo k ukončení nájemního vztahu. Nájemce zanechal v prostorech technické zhodnocení, které jsme nechali ocenit znalcem, abychom provedli dodanění. Je částka faktury od znalce součástí pořizovací ceny technického zhodnocení nebo můžeme zaúčtovat do nákladů?   

Bytové družstvo pronajímá nebytový prostor podle smlouvy za 100 jednotek měsíčné. Nájemce dlouhodobě nepodniká, neplatí nájem. Družstvo vedlo jednání k obnovení pokojného stavu, ale bez výsledku. Za rok 2021 nebyl zaplacen nájem za poslední tři měsíce roku 2021. Zahrnuto do daňového základu 2021, zdaněno, nebude zřejmě uhrazeno. Družstvo dalo nájemci výpověď k 30. 6. 2022 a nyní řešíme, zda existuje legální postup, nájem dle smlouvy o nájmu v roce 2022 neúčtovat nebo výrazně snížit nájem. Nájemce provozovnu neprovozuje, pravděpodobně nic neuhradí, obáváme se převodů obchodního podílu „do neznáma“, tedy i složitého insolvenčního řízení.

Z pohledu zákona č. 235/2004 Sb. , o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDPH “), se v případě nájmu nemovité věci jedná o specifický případ poskytnutí služby vztahující se k nemovité věci. Podle § 4 odst. 4 písm. g) ZDPH se pro účely tohoto zákona nájmem rozumí také podnájem, pacht a podpacht; nájmem se rozumí také zřízení, trvání nebo zánik věcného břemene zřízeného k nemovité věci, pokud jsou naplněny znaky nájmu. Aby se jednalo o nájem nemovité věci pro účely ZDPH , musí být naplněny všechny znaky nájmu, které vyplývají z judikatury Soudního dvora EU.

„Audentes fortuna iuvat“ – štěstí přeje připraveným. Tak toto latinské přísloví mě napadlo, když jsem si přečetla na stránkách https://curia.europa.eu judikát Soudního dvoru Evropské unie ve věci C-931/19 -Titanium Ltd, ze dne 3. června 2021.

Nájem nemovité věci je pro účely DPH jako poskytnutí služby, na kterou se vztahuje podle § 56a zákona o DPH osvobození od daně bez nároku na odpočet daně. Nájem nemovité věci však může být za splnění stanovených podmínek zdaňován, a chápán tedy jako zdanitelné plnění. Novelou zákona o DPH, která nabyde účinností od 1. 1. 2021, se změní podmínky, za nichž bude možno nájem nemovité věci zdaňovat. Zdaňování nebude možné u nájmu vymezených staveb určených pro trvalé bydlení. Tato změna bude mít také dopady na uplatňování nároku na odpočet daně ve vztahu k nemovitým věcem, jejichž nájmu se bude týkat přechod z režimu zdanění na režim osvobození od daně.

Pandemie poznamenala celé spektrum života, dotkla se téměř všech osob a ovlivnila současné i budoucí smluvní vztahy. Výjimkou nejsou ani vztahy nájemní. Nájemné je významnou nákladovou položkou nájemců, současně také zdrojem příjmů vlastníků. Jako i jiné oblasti, i nájemné a nájemní vztahy jsou současnou dobou modelovány a ovlivňovány. V článku se zaměříme na účetní a daňové dopady regulace, která dočasně nájemní vztahy modifikuje.

Zákon č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP “), uvádí tři možnosti zdanění příjmů fyzické osoby za nájem hmotného majetku (movitá věc, nemovitá věc). Jedná se o zdanění jako příjem ze samostatné činnosti podle § 7 ZDP (příjem z provozování volné živnosti „Pronájem a půjčování věcí movitých“ a „Ubytovací služby“ dle přílohy č. 4 živnostenského zákona a dále příjem z nájmu majetku zařazeného v obchodním majetku), zdanění jako příjem z nájmu podle § 9 ZDP a jako ostatní příjem dle § 10 ZDP (pouze zdanění příležitostného nájmu movitých věcí nezahrnutých v obchodním majetku). V článku si blíže rozebereme zdanění příjmů z nájmu dle § 9 ZDP .

Naprostá většina podnikatelských aktivit, zvláště při jejich větším rozsahu, vyžaduje určité stálé místo, nějaký nebytový prostor, kde např.: probíhá výroba nebo jednání s klienty, prodává se a uskladňuje zboží, pracují zaměstnanci, pěstují se plodiny či chovají zvířat. V civilizovaném a právním státě podnikatel nemůže kořistnicky zabrat a obsadit vyhlédnutou nemovitou věc, kterou vlastní někdo jiný. Může ale s dotyčným vlastníkem „dát řeč“, jestli by jí neprodal, anebo nepronajal. S ohledem na vysoké tržní ceny nemovitých věcí je většinou zvolena druhá možnost převedení užívacího práva, přičemž se zaměříme zejména na související problematiku DPH.

Podle rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 16. 5. 2019, čj. 1 Afs 25/2018-58

Text pojednává o nájmu obecně, o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, pronájmu věcí movitých a o nájmu dopravního prostředku. Ustanovením o ubytování na přechodnou dobu (např. v hotelovém zařízení či studentské koleji) se již pojednání nevěnuje. Komentář zvláštních ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu bude následovat v samostatném pokračování příspěvku.