Odpisování technického zhodnocení - strana 3

Mám dotaz týkající se technického zhodnocení na pronajatých prostorách. Lékař si nechal na míru vyrobit nábytek do své ordinace. Jedná se o skřínky, které jsou namontoványOS do dvou ordinací, sterilní místnosti, koupelny a pak dvě kuchyňské linky do dvou malých kuchyněk. Pořizovací cena skřínek do jednotlivých ordinací činí cca 135 tis. Kč, jedna kuchyňská linka je oceněna na 69 tis. Kč a druhý linka na 93 tis. Kč. Náš dotaz zní, do jaké odpisové skupiny zařadit tyto majetky. Zda skřínky a kuchyňskou linku evidovat samostatně či celé zařadit jako technické zhodnocení na pronajatých prostorách? Nejsem si jista, jakým způsobem ovlivní zařazení kuchyňských linek/skříněk fakt, že tento majetek bude našroubován do zdi, nebo to, že se jedná o nábytek vyrobený na míru do daného prostoru („vestavný nábytek“ ?). Skříňky jsou například pouze přízemní, ale jsou samozřejmě přichyceny do zdi. Pokyn D-22 pouze „K příloze č.1“ uvádí, že nedílnou součástí stavebních děl je např. “vestavný nábytek. K §26 pak uvádí, že naopak samostatnými věcmi jsou „nábytek určený k výrobním účelům a provozování služeb“… Z našeho pohledu je kuchyňská linka v kancelářských prostorech, v našem případě v lékařské ordinaci něco, co není nutné pro využití daného prostoru (či stavby), není to nutné pro kolaudaci dané stavby, a tedy není to nutně součást stavby (resp. technické zhodnocení stavby) i když je to se stavbou pevně spojeno a na ní napojeno (rozvody). Je pro nás klíčové, zda celou investici posoudíme jako technické zhodnocení nebo zda jako samostatné majetky ve 2. odpisové skupině a nebo zda vybavení ordinací bude ve 2.odpisové skupině a kuchyňská linka/linky jako technické zhodnocení.  

Společnost s.r.o. - veterinární ordinace má pronajatý prostor-ordinaci v rodinném domě jednatele společnosti. Ordinace je oddělena od rodinného domu, má samostatný vchod. V letošním roce majitel domu provedl výměnu oken v celém domě i v ordinaci. Částka za okna v ordinaci byla fakturována a přímo placena společností s.r.o. (plátce DPH - přenesená DPH). Celková částka bez DPH 71.000,-- Kč. Jak tuto částku použít do nákladů společnosti s.r.o.? Lze dát celou částku do nákladů společnosti a současně sepsat dodatek k nájemní smlouvě o snížení nájemného za letošní rok o stejnou částku? Je i nějaká jiná možnost?

Pronajímáme nebytový nemovitý prostor, došlo k ukončení nájemního vztahu. Nájemce zanechal v prostorech technické zhodnocení, které jsme nechali ocenit znalcem, abychom provedli dodanění. Je částka faktury od znalce součástí pořizovací ceny technického zhodnocení nebo můžeme zaúčtovat do nákladů?   

Společnost s r. o. vlastní nemovitost, kterou pronajímá. Nemovitost je odpisována a pro účely daně z příjmů je využita metoda rovnoměrného odpisování. Protože se společnost obává, že za současné situace by mohlo dojít k přerušení dodávek plynu (nemovitost je vytápěna plynovými kotly) a nebyla by schopna naplnit podmínky nájemní smlouvy, pořídila nově také dvě tepelná čerpadla, jako záložní (doplňkový) zdroj vytápění v případě nedostupnosti plynu nebo jeho vysoké ceny. Tepelná čerpadla tedy doplňují stávající plynové kotle. Mezi oběma zdroji vytápění je možnost libovolného přepínání. Za účelem napojení čerpadel na systém vytápění bylo nutno provést menší stavebně technické úpravy. Je pořízení tepelných čerpadel nutno považovat za technické zhodnocení budovy nebo se může jednat o samostatně evidovaný dlouhodobý majetek zařazený do druhé odpisové skupiny?

Skládka, s. r. o., koupila za 130 000 Kč kalové čerpadlo. Kalové čerpadlo odsává vodu a jiné nečistoty z nádrže, která je nedílnou součástí skládky. Skládku odpisujeme v 5. odpisové skupině. V roce 2021 bylo také zakoupeno čerpadlo, ale to již výkonově nestačí a proto bylo koupeno letos toto nové jako posila k němu. Čerpadla jsou napevno zabudovány. Jedná se o technické zhodnocení skládky, o její nedílnou součást tvořící jeden funkční celek? Nebo se jedná o samostatný movitý majetek se zařazením do druhé odpisové skupiny? V roce 2021 jsme čerpadlo odpisovali jako technické zhodnocení skládky.

OSVČ má v obchodním majetku nemovitost. V této nemovitosti je provozovna a 2 byty, které se pronajímají. Od 10/2022 probíhá v jednom bytě technické zhodnocení: podhledy, elektrikářské práce, příčky, nový vchod. Celková hodnota v r. 2022 bude do 80 000 Kč. V roce 2023 bude probíhat další technické zhodnocení, a sice výměna podlah. Celková hodnota bude opět do 80 000 Kč. Na celou rekonstrukci nebude stavební povolení. Jedná se o jedno technické zhodnocení, které budeme v roce 2023 odpisovat spolu s nemovitostí? Nebo můžeme vzít, že se jedná o dvě technické zhodnocení, které budou výdajem dle § 24 odst. 2 písm. zb) ZDP v každém roce? Jak to bude v případě, že by se 1. technické zhodnocení dělalo v 1. bytě v roce 2022 a druhé technické zhodnocení v 2. bytě v roce 2023? Bude se jednat o dvě investiční akce se samostatným řešením?

Společnost koupila pro účely své ekonomické činnosti (konkrétně k nájmu) objekt rodinného domu vč. 2 garáží a přilehlých pozemků oceněný znalcem na celkovou hodnotu 60 mil. Kč (z toho pozemky jako neodpisovaný majetek byly oceněny na částku 13 mil. Kč, zbytek je tvořen stavbou rodinného domu a garážemi), objekt byl zakoupen zároveň s nájemcem, který na tomto objektu aktuálně dokončil stavební úpravy v celkové hodnotě 27 mil. Kč, které na své náklady uhradil a se souhlasem dosavadního pronajímatele (zároveň teď prodávajícího) tyto úpravy odepisuje. Kupní cena byla dohodnuta tak, že vychází ze znalecké ceny 60 mil. Kč a je ponížena o cenu aktuálně dokončeného technického zhodnocení, které bude novým vlastníkem odkoupeno za zůstatkovou cenu ke dni ukončení nájmu od stávajícího nájemce. I přes prodej této nemovitosti nájemní smlouva běží dál bez ohledu na změnu pronajímatele a je uzavřena na 5 let. Jaká je pořizovací (účetní) cena staveb a pozemků u nového majitele (zároveň nového pronajímatele domu) pro účely výpočtu daňového a účetního odpisu? Je rovna kupní ceně nebo je účetní cena staveb rovna ceně dle znalce, který tam musel nacenit aktuální stav, tj. vč. toho dokončeného technického zhodnocení nájemce, který si to aktuálně odepisuje a za 5 let to odprodá pronajímateli?

Společnost (nájemce) po předchozím souhlasu pronajímatele provedla na stávajícím objektu (rodinném domě, který využívá pro svoji ekonomickou činnost) na svůj náklad rekonstrukci ve výši 26,8 mil. Kč. Toto technické zhodnocení bude nájemce po dobu nájemní smlouvy, tj. 5 let, odpisovat a po skončení nájemní smlouvy bude prodáno pronajímateli za daňovou zůstatkovou cenu při rovnoměrném odpisování. Daňově musí nájemce odpisovat 30 let, protože rodinný dům je zařazen v 5. odpisové skupině. Jaké má v tomto konkrétním případě možnosti, co se týče účetního odepisování? 1. Můžeme zvolit lineární odpisování po dobu 30 let, protože pokud bychom zvolili možnost podle délky nájemní smlouvy byly by účetní odpisy hodně vysoké? 2. Pokud využijeme účetní odpisování se zbytkovou hodnotou (v našem případě bude prodejní cena = DZC při rovnoměrném odpisování) bude výpočet ročního odpisu následující PC: zbytková hodnota (= prodejní cena po ukončení nájmu)/5 (délka nájemní smlouvy)?

OSVČ má v obchodním majetku nemovitost. V jedné části je byt, který pronajímá. Nyní nájemci odešli a byt se bude opravovat, protože byl dost poškozený. Nelze ho ihned znovu pronajmout. Celkové náklady budou kolem 120 000 Kč. Bude se jednat např. o opravu kuchyňské linky, koupelny, omítek. Dále se bude dělat místo koberců vinylová plovoucí podlaha. OSVČ uvažuje i o tom, že by zřídila nový samostatný vchod a tím by byt rozdělila na dva menší. O menší byty je nyní větší zájem. Bude se jednat o technické zhodnocení, nebo o opravu? Jde především o to, aby se poškozený byt vrátil do provozuschopného stavu. Je možné rozdělit něco na opravu a něco na technické zhodnocení (malé technické zhodnocení do 80 000 Kč), nebo se na celou stavební akci nahlíží dohromady?

Společnost (nájemce) po vzájemné dohodě s pronajímatelem provedla na své náklady rekonstrukci objektu pronajímatele za hodnotu 25 mil. Kč, nájemní smlouva je stanovena na 5 let. Toto technické zhodnocení nájemce za 5 let po kolaudaci TZn odprodá pronajímateli za kupní cenu rovnající se daňové ZC při rovnoměrném odpisování, kterou TZn bude po 5 letech mít. Pokud společnost ví, jaká bude DZC tj. kupní cena může využít účetní odpisování s využitím zbytkové hodnoty, která se bude rovnat DZC při rovn.odpisování? Nebo může nájemce odpisovat lineárně s dobou použitelnosti 30 let, protože jde o objekt zařazen v 5.odpisové skupině, byť je nájemní smlouva uzavřena na dobu kratší 30 let? jaké ještě má nájemce možnosti ve stanovení účetních odpisů v tomto případě, pokud daňové odpisy budou zrychlené a jak už jsem zmínila bude TZn prodáno pronajímateli po 5 letech za cenu rovnající se DZC při rovn. odpisování, tak aby to bylo daňově optimální?

Pokračujeme v představování ukončených příspěvků řešených v rámci tzv. Koordinačních výborů (dále jen „KooV“). Připomeňme, že KooV jsou uznávaná odborná jednání na daňové problémy předestřené daňovými poradci, k nimž se vyjadřují zástupci finanční správy – dnes se jedná vesměs o pracovníky Generálního finančního ředitelství (dále jen „GFŘ“). Z praktického hlediska mají KooV dvě hlavní přednosti: a) závěry potvrzené zástupci Finanční správy ČR lze považovat za bezpečné daňové řešení, které zřejmě řadoví pracovníci finančních úřadů nezpochybní, b) odborné názory zde nepadají z nebe, ale jsou věcně odůvodněné, takže nabízejí argumentační oporu pro řešení obdobných sporů a je vidět i logika uvažování správců daně. Koordinační výbory jsou zveřejňovány na https://www.financnisprava.cz/cs/dane/prispevky-kv-kdp /. Ovšem ani potvrzené závěry KooV nejsou neotřesitelné… Podle loňského rozsudku Nejvyššího správního soudu čj. 8 Afs 246/2019 , který neuznal závěr potvrzený GFŘ na KooV 199/27.11.2007, nemusí vždy jít o ustálenou (závaznou) praxi.

V roce 2021 s.r.o. koupila nový osobní vůz, který odepisuje mimořádnými odpisy na 24 měsíců. V roce 2022 si nechala namontovat klimatizaci za 120 000 Kč. Jak budu toto TZ odepisovat? Na nové kartě v odpisové skup. 2 na 5 let? Nebo se dají nějak navýšit mimořádné odpisy?

Jak zařadit do majetku a odepisovat FVE19,6 kWp umístěnou na střeše budovy (budova je zařazená v 5. odpisové skupině)? FVE se skládá z FVE panelů, střídače napětí, konstrukce k FVE panelům (tj. položené PVC vany zatížené betonovými dlaždicemi, PVC vany nejsou nijak spojeny s konstrukcí budovy), dále pak pořizovacích nákladů FVE (PD, revize, licence) a montáže FVE vč. eletroinstalačního materiálu. Technologická část FVE (panely, střídače a rozvaděče) se mají odepisovat samostatně ve 3. odpisové skupině a stavební část (konstrukce a kabelové svody) v 5. odpisové skupině jako technické zhodnocení v rámci navýšení zůstatkové ceny budovy. Konstrukce panelů (tj. PVC vany) však v tomto případě nejsou pevně spojené s konstrukcí budovy, můžeme tedy v tomto případě konstrukce FVE odepisovat společně s technologickou částí FVE?

Společnost zabývající se chovem zvířat upravila část svého pozemku tak, aby bylo možné v krajině zadržovat vodu. Provedla terénní úpravy spočívající ve vybagrování části půdy a upevnění geotextilie. Celkové náklady dosáhly částky cca 180 000 Kč. Může společnost tuto akci zaúčtovat rovnou do nákladů nebo je nutné částku odepisovat (pokud ano, tak v jaké odpisové skupině)?

Fyzická osoba (plátce DPH jen z titulu pronájmu nemovitostí, není podnikatel, má příjmy z pronájmu podle par. 9 zákona o dani z příjmů) pronajímá od roku 2015 nemovitost jinému plátci DPH. Zároveň tuto nemovitost pořídil jako FO a neuplatnil nárok na odpočet DPH při pořízení. Jako pronajímatel této nemovitosti dal souhlas nájemci k provedení technického zhodnocení na této nemovitosti v roce 2021 a nájemce (plátce DPH) si toto zhodnocení odepisuje a uplatnil si zároveň z tohoto technického zhodnocení DPH při pořízení. V roce 2022 bude ukončena nájemní smlouva a nemovitost bude prodána fyzické osobě (neplátci DPH). Jaké jsou daňové dopady pro pronajímatele (vlastníka) nemovitostí a jaké pro nájemce, v případě, že technické zhodnocení nebude odstraněno a v případě, že bude odstraněno? Jaké jsou daňové dopady prodeje nemovitostí, DPH v tomto případě na faktuře nebude, protože na vstupu nebyl uplatněn nárok na odpočet, takže to bude bez DPH? A jak je to s daní z příjmů při prodeji?

Skládka, s. r. o., provádí technické zhodnocení (rozšíření skládky). Skládka je odpisována v 5. odpisové skupině. Součástí rozšíření skládky je dle projektové dokumentace i oplocení. Předpokládáme, že i toto oplocení bude součástí technického zhodnocení a nebude se odpisovat samostatně 20 let. Je naše úvaha správná?

Společnost s. r. o. se zabývá mimo jiné montážemi tepelných čerpadel. Společnost vlastní budovu, kterou používá jako sklad a administrativní zázemí. V budově je plynové topení. V roce 2021 si nainstalovali sami tepelné čerpadlo. Napojení tepelného čerpadla a jeho montáž k budově je technickým zhodnocením budovy. Dotaz je na odpisy, jestli lze tepelné čerpadlo jako dodatečný zdroj tepla odepisovat jako samostatný majetek mimořádnými odpisy nebo je i tepelné čerpadlo technickým zhodnocením budovy?

Vždy jsem striktně oddělovala opravy majetku a technické zhodnocení. Poslední dobou mám ale podnikatele, který nechce opravy dávat do nákladů, ale chce je účtovat k majetku jako technické zhodnocení, a odpisovat je. Lze takto postupovat?

V souvislosti s opatřeními reagujícími na omezení podnikatelské činnosti v důsledku koronaviru se v zákoně o daních z příjmů opět zaktivovalo ustanovení § 30a , které bylo do zákona včleněno v roce 2009 a umožňovalo poplatníkům původně uplatnit mimořádné odpisy u majetku pořízeného v období od 1. ledna 2009 do 30. června 2010. Vzhledem k tomu, že už od té doby uplynulo více než 10 let, je vhodné tuto problematiku trochu připomenout a shrnout.

Výkon podnikatelské činnosti dává nepřeberné možnosti. V rámci podnikatelských aktivit mohou právnické i fyzické osoby využívat k dosažení kýžených příjmů a zisku nejen vlastní majetek, ale i majetek ve vlastnictví osoby odlišné, tedy majetek cizí. Jedním z nejčastějších právních titulů pro užívání cizího majetku je uzavření nájemní smlouvy podle § 2201 NOZ , event. podnájemní smlouvy dle § 2215 NOZ .1) Řešit nájemní vztah zpravidla bývá z pohledu daní opravdu velkým oříškem. Již samotná jednání obou smluvních stran bývají dle mých zkušeností velmi komplexní a zdlouhavá, neboť nalézt průnik potřeb a požadavků pronajímatele a nájemce je někdy nad lidské síly. A co teprve když se k tomu přidá ještě podnájemní vztah! Právě na tuto problematiku se budu zabývat v tomto příspěvku. Některé složitější daňové otázky související s podnájmem (např. dopad zásahů do majetku ve vlastnictví pronajímatele, které provádí podnájemce) nelze vyřešit bez detailní znalosti soukromoprávní úpravy a konkrétního uspořádání vztahu mezi oběma stranami. V nájemních i v podnájemních vztazích bývá velmi častým jevem, že jsou na pronajatém/podnajatém majetku provedeny práce charakteru technického zhodnocení (dále jen „TZH“).2)