Dodání nemovité věci

K 1. červenci 2025 vstoupila v platnost novela zákona o DPH, která zásadně mění pravidla zdanění nemovitých věcí. Stáhněte si zdarma naši PDF příručku a buďte v obraze! Změny se týkají zejména oblasti novostaveb, definice stavebního pozemku nebo podstatné změny stavby. Nově byly upraveny i postupy vůči zahraničním osobám. Cílem je sjednotit výklad podle judikatury Soudního dvora EU a zvýšit právní jistotu v transakcích s nemovitostmi.  Co v příručce najdete? Nový režim zdanění novostaveb Podstatná změna dokončené stavby – kdy je dodání nutné znovu zdanit? Dodání pozemků – nová definice stavebního pozemku Sazby DPH a stavby pro (sociální) bydlení – nové vymezení To vše ilustrujeme na praktických příkladech Ve spolupráci se společností BDO jsme pro vás připravili praktickou PDF příručku na toto téma, kterou si mohou zdarma stáhnout všichni uživatelé zaregistrovaní v aplikaci DAUČ.

Od 1. 7. 2025 nabyly účinnosti některé změny zákona č. 235/2004 Sb. , o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o DPH “), které byly provedeny zákonem č. 461/2024 Sb. , jenž byl schválen koncem roku 2024. Většina změn, které přinesla tato novela, nabyla účinnosti od 1. 1. 2025, ale u změn, které se týkají uplatňování DPH u nemovitých věcí, byla účinnost záměrně odložena až na 1. 7. 2025. Při uplatňování DPH při dodání nemovitých věcí je třeba od 1. 7. 2025 postupovat podle příslušných ustanovení zákona o DPH , které navazují terminologicky na zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“) a zákon č. 283/2021 Sb. , stavební zákon (dále jen „stavební zákon “). Při dodání nemovitých věcí se za stanovených podmínek uplatní osvobození od daně bez nároku na odpočet daně. Tyto podmínky se s účinností od 1. 7. 2025 oproti dřívějšímu znění zákona o DPH významně změnily. Novelou zákona o DPH byl s účinností od 1. 7. 2025 dřívější § 56 zákona o DPH , který upravoval podmínky pro osvobození od daně při dodání nemovitých věcí, rozdělen na § 55a a § 56 zákona o DPH . Z nového § 55a zákona o DPH od tohoto data vyplývají pravidla pro osvobození od daně při dodání pozemku a z novelizovaného § 56 zákona o DPH nová pravidla pro osvobození od daně při dodání vybraných nemovitých věcí. Úprava pravidel pro osvobození od daně při dodání pozemků a vybraných nemovitých věcí je odůvodňována harmonizací s pravidly stanovenými směrnicí Rady 2006/112/ES o společném systému daně z přidané hodnoty (dále je „směrnice o DPH “) a přesnější návazností použitých pojmů na nový stavební zákon .

V posledních letech lze ze strany poplatníků stále častěji zaznamenat určitou míru nejistoty v otázkách souvisejících se zdaněním, respektive s možnostmi osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí. Jednou z hlavních příčin tohoto stavu jsou legislativní změny v daňové oblasti, které významně upravily podmínky osvobození od daně z příjmů fyzických osob při prodeji nemovitostí. Nejvýznamnější novela, účinná od 1. 1. 2021, přinesla změny zejména v oblasti časových testů pro osvobození a rovněž definovala některé klíčové pojmy, jako například vymezení bytové potřeby, která se v praxi stala podstatnou pro využití nově zavedeného režimu osvobození. Ačkoli jsou tyto změny v současné době již plně účinné, jejich aplikace není vždy zcela jednoznačná, zejména proto, že při posuzování konkrétních případů se lze i nadále setkat s využitím znění zákona platného před uvedenou novelou. V následujícím textu proto podrobně rozebereme jednotlivé rozdíly mezi úpravami platnými před a po 1. 1. 2021, přičemž poukážeme na důležité souvislosti, které je nutno zohlednit při aktuálním posuzování konkrétních transakcí.

Společnost A, plátce DPH, chce koupit objekt pro podnikání od společnosti X (plátce DPH) za 10 mi. Kč bez DPH. Kolaudace proběhla před 15 lety, o rekolaudaci nemáme informaci. V srpnu 2025 má dojít k prodeji nemovitosti. Prodávající chce prodej zdanit, i když by měl být osvobozen a kupující souhlasí. Problém nastal, že nám prodávající předložil smlouvu, kde je cena prodejní cena ve výši 10 mil. + DPH 21 % = 12 100 000,--. Domníváme se správně, že nelze prodávat v režimu "běžné DPH" , ale je povinnost uplatnit režim tuzemského přenesení? Platí lhůta 5 let i po 1.7.2025 nebo platí už jen lhůta 23 měsíců (nejsou nějaké přechodné ustanovení)?

Fyzická osoba (podnikatel) je OSVČ zapsaná v obchodním rejstříku. Je plátcem DPH od roku 1993. Do obchodního majetku vložil v roce 1991 nemovitost, kterou začal odepisovat. V roce 2000 proběhla velká rekonstrukce v řádech milionů Kč. Rekonstrukce se odepisuje na 30 let, tzn. dosud není odepsána a má daňovou zůstatkovou hodnotu. Podnikatel plánuje předání nemovitosti svým dvěma dcerám, aby ji případně mohly dále pronajímat (buď jako fyzické osoby nebo prostřednictvím s.r.o., do které by nemovitost byla vložena). Zvažuje varianty: 1) darování, 2) dědictví (pouze nemovitost nebo pokračování v podnikání po zemřelém), 3) prodej. Jaké jsou výhody a nevýhody jednotlivých variant z pohledu daně z příjmů a daně z přidané hodnoty?

FO plátce DPH vlastní nemovitost. Nemovitost cca 20 let stará, v katastru byla zapsána jako ubytovací zařízení. Ve 12/2022 proběhla nová kolaudace/rekolaudace na rodinný dům (ale stále zde probíhá ekonomická činnost – pronájem apartmánů, byť již v menší míře, ale z pronájmu odvádí DPH z ubytovací činnosti – poskytuje povlečení a podobně). FO zvažuje prodej nemovitosti buď jako celku (podle § 56 je tedy splněno dnes osvobození – rekolaudace proběhla ve 12/2022) a to by mělo být již bez DPH. Ale bude muset upravit/vrátit část odpočtu daně za posledních 10 let při technickém zhodnocení a významných opravách. FO zvažuje další možnost a to, že udělá další rekolaudaci na bytový dům a prodá jednotky samostatně. To by ale znamenalo, že již zde bude platit DPH při prodeji kratším než dva roky od poslední kolaudace – u 4 bytů pro sociální bydlení 12% a 2 ateliérů 21%. Nebude se ho týkat osvobození při dodání nemovitosti, ale ani nebude muset dodaňovat/upravit část odpočtů za posledních 10 let. Myslím si to správně? U daně z příjmu – nemovitost byla vyřazena z obchodního majetku ve 2023, neprobíhají odpisy. Předmětem daně z příjmu bude nemovitost v obou případech, v §10 a proti příjmu může dát do výdajů neodepsanou část a případné náklady spojené s prodejem. Taky budete stejného názoru? 

Firma s. r. o. (stavební činnost) koupila bytovou jednotu, měla navíc peněžní prostředky. Jaký je správný postup v následujících případech? Byt nebude zatím pronajímat, občas bude sloužit k ubytování pracovníků. Může si firma uplatit DPH a v jaké sazbě a byt zrychleně odpisovat po dobu 30 let? Byt bude pronajímat krátkodobě fyzickým osobám. Může si uplatnit DPH ve výši 12 % a byt zrychleně odpisovat po dobu 30 let? Byt bude pronajímat dlouhodobě fyzické osobě. Může si uplatnit DPH ve výši 12 % a byt zrychleně odpisovat po dobu 30 let? Byt nebude zatím pronajímat, občas bude sloužit k ubytování pracovníků. Firma si neuplatní DPH, ale byt může zrychleně odpisovat po dobu 30 let?

Klient, fyzická osoba, začal v květnu 2020 stavět kancelářský prostor na pozemku svého rodinného domu, který nemá v obchodním majetku. Odpočty DPH při nákupu materiálu byly uplatňovány na žádost klienta ve 100 %. Dne 1. 1. 2021 byla kancelář zařazena do užívání, ovšem bez kolaudačního rozhodnutí, opět na základě písemného souhlasu klienta. Odpisy byly používány pouze účetní (vede účetnictví). Daňové nikoliv. Klient kancelář užíval ve 100 % ke své ekonomické činnosti. V průběhu roku 2024 byla celá nemovitost, včetně kancelářských prostor prodána. Jak nyní v prosinci 2024 vypořádat uplatněné odpočty DPH? A dále, měl by se prodej této kanceláře zdanit daní z příjmu? A na jakém základě stanovit prodejní cenu. Klient s rodinou vlastnili rodinný dům a na stejném pozemku, kde stál i tento rodinný dům (na zahradě) si klient svépomocí postavil menší kancelář (materiál na výstavbu byl za 102 000 Kč).  Klient tuto stavbu nezkolaudoval. Kolaudace nebyla dle výměry v m2 povinná, dle vyjádření klienta. Takže používal povolenou stavbu. V roce 2024 byly nemovitosti prodány fyzické osobě, neplátci DPH, nebyla to spojená osoba. Prodejní cena byla stanovena celková za rodinný dům a pozemek. Tato malá kancelář jednotlivě vyčíslena není.

Developer, plátce DPH, postavil rodinné domy, zkolaudoval v 3/2023 a uplatnil plný nárok na odpočet. V 7/2025 společnost část rodinných domů prodá neplátcům DPH. Tento prodej bude od DPH osvobozen. Provede korekci odpočtu daně podle § 78 (vrátí 8/10 DPH)? Co s uplatněnou DPH u zbývajících neprodaných rodinných domů?

Prodej nezastavěného pozemku je sice osvobozen od DPH, jenže… Nesmí jít o „funkční celek“ se stavbou, byť stojí na jiné parcele, ani o „stavební pozemek“. A právě ohledně poslední podmínky přituhuje. Správci daně za pozemek – stavební, tudíž zdanitelný – považují i prázdnou zahradu/pole, pokud jsou územním plánem určeny k zastavění, a soudy souhlasí.

Společnost Truhlárna s.r.o. koupila v roce 2009 nemovitost, budovu vepřína včetně pozemku, zastavěné plochy a manipulační plochy. V roce 2012 vstoupilo v platnost Stavební povolení na stavbu "Stavební úpravy zemědělské stavby na truhlárnu s novou elektrickou přípojkou". V roce 2012 byly zahájeny stavební úpravy (dále jen technické zhodnocení - TZ), které probíhaly průběžně svépomocí a do konce roku 2023 bylo vynaloženo na účtu 042 453tisKč, když u některých dodávek materiálu či služeb byl uplatněn odpočet DPH v plné výši, některé dodávky byly pořízeny od neplátců DPH. Za dobu přestavby byl celkem uplatněn odpočet DPH na vstupu ve výši 93tisKč. Stavební úpravy (technické zhodnocení) nejsou dokončeny ani v roce 2024 a společnost nemovitost včetně pozemků prodá kupci, který je neplátcem DPH. Jaké povinnosti z pohledu DPH společnost bude řešit? 1. Prodej nemovitosti bude zřejmě osvobozen od DPH dle par. 56 zák. o DPH. 2. Společnost by měla zřejmě vypořádat DPH z nedokončených stavebních úprav (technického zhodnocení) nemovitosti. Protože se nejedná o dokončené TZ , nelze použít úpravu odpočtu dle par. 78b zák o DPH. Dle jakého ustanovení zák. o DPH bude společnost postupovat, dle par. 78d? Bude vracet plný odpočet DPH ze všech přijatých plnění za celou dobu výstavby náležících účtu 042, tedy od roku 2012 do roku 2023? 3. Je možné, aby společnost v kupní smlouvě rozdělila cenu na 2 položky, na cenu za nemovitou věc - osvobozenou od DPH a na cenu za provedené stavební úpravy (nedokončené technické zhodnocení) se sazbou DPH 21%, přičemž by neprováděla úpravu odpočtu?

Společnost s r. o., plátce DPH, kupuje pozemky zapsané v katastru nemovitostí jako orná půda od fyzické osoby, občana. Záměrem společnosti je převedení orné půdy na stavební pozemky, jejich zasíťování a následný prodej. Společnosti vzniknou s převodem orné půdy na stavební pozemky náklady, u kterých bude uplatňován nárok na odpočet DPH. Při následném prodeji stavebních pozemků bude uplatněna daň na výstupu ve výši 21 %. Jak to bude ale v případě, kdy se nepodaří změnu provést, protože bude zamítnuto vyjmutí orné půdy z půdního fondu a společnost bude muset pozemky prodat jako ornou půdu? Z pohledu již uplatněných nároků na odpočet DPH z přijatých plnění vztahujících se k připravované změně nebude nijak řešeno? Náklady vzniklé z tohoto titulu bude možné odepsat jako zmařenou investici podloženou rozhodnutím příslušných správních orgánů? Prodej pozemků(orné půdy) bude osvobozen dle § 56 odst. 1 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, po schválení novely platné od 1. 1. 2025 dle § 55a zákona o DPH?

Plátce DPH koupil v 7/2019 nemovitost, kterou pronajímal. Nemovitost nebyla zařazena do obchodního majetku. V 9/2024 potřebuje nemovitost prodat. Máme za to, že prodej bude zatížen DPH, ale prodejní cena bez DPH je osvobozena od daně z příjmu pro splnění časového testu. Prodaná nemovitost byla prvně zkolaudována před rokem 2000. V době, kdy ji vlastnila osoba uvedená v dotazu, nebyla nemovitost technicky zhodnocena. Dodání nemovité věci při jejím pořízení v červenci 2019 bylo na straně prodávajícího bylo daní z přidané hodnoty zatíženo. Prodávající i kupující byli v roce 2019 plátci DPH, nyní je prodáváno plátcem plátci DPH.

Při prodeji nemovitých věcí se dle § 56 odst. 6 ZDPH může plátce DPH rozhodnout, že u nemovitých věcí splňujících podmínky osvobození, uplatní daň. V případě, že je kupující rovněž plátce, lze tak učinit pouze po jeho předchozím souhlasu a uplatní se režim přenesení daňové povinnost. Jak se bude postupovat, pokud kupujícím bude neplátce DPH? Lze tento převod nemovitých věcí dobrovolně zdanit? Jak se to bude u prodávajícího a kupujícího vykazovat?

V měsíci listopadu 2023 přijala s.r.o. na svůj bankovní účet platbu na základě rezervační smlouvy k zprostředkování prodeje nemovitosti. V měsíci listopadu 2023 nebyl prodej dokončen. Jak správně určit datum uskutečnění zdanitelného plnění, pokud k prodeji nemovitosti dojde zápisem na KN? Děkuji za rychlou odpověď. 

Rozsudek Soudního dvora Evropské unie ze dne 4. 5. 2023 ve věci C-516/21 Finanzamt X versus Y

Jsme spol. s r. o., plátce DPH, a naší ekonomickou činností je prodej betonu. Máme svůj vlastní pozemek, na kterém stojí obalovna = průmyslové zařízení k výrobě betonu. Obalovnu máme pronajatou od jiného plátce DPH, není naším majetkem. Také máme pronajaté další pozemky, které jsou na vedlejších parcelách, také od plátce DPH. Nyní se na nich skladují materiály, je přístupová cesta. Spol. s r. o. chce koupit jeden z pronajatých pozemků, který je na vedlejší parcele, přilehlé té, co vlastní. Dle katastru se jedná o ornou půdu, koupě bude v režimu osvobození od DPH, nejedná se o stavební pozemek. Obalovna je movitá věc, ale je pevně připojená k zemi, tedy z pohledu DPH je stavbou? Pokud ano, může tvořit funkční celek s pozemkem ve vlastnictví spol s. r. o., na kterém stojí? Může tvořit funkční celek i s pozemky ve vlastnictví jiné osoby, které má spol. s r.o. pronajaté a které jsou využívány plně k činnosti obalovny. Spol. s r. o. plánuje postupně odkoupit všechny pozemky, které má nyní v pronájmu. Nakonec (cca za 5 let) by chtěla odkoupit i obalovnu. Bude se toto dodání pro spol. s r. o. řešit z pohledu funkčního celku? Obalovna je 10 let po kolaudaci.

Rozsudek Soudního dvora Evropské unie ze dne 29. 9. 2022 ve věci C 235/21 Raiffeisen Leasing

Rozsudek Soudního dvora Evropské unie ze dne 30. 6. 2022 ve věci C-56/21 UAB „ARVI“ ir ko

Povinnost zdanění se na příjemce nepřenáší jen v režimech přenesení daňové povinnosti, popsaných v § 92a až 92g zákona č. 235/2004 Sb. , o dani z přidané hodnoty (dále jen „ZDPH “), ale výrazně častěji. Další významnou skupinou jsou zdanitelná plnění poskytnutá osobou neusazenou v tuzemsku. V praxi jsou označována jako tuzemský reverse-charge a jejich užití je poměrně nekomplikované. Na rozdíl od plnění v režimu přenesení daňové povinnosti nejsou svázána ani s kódy klasifikace produkce, ani se jejich užití neodvíjí od nějaké limitní hodnoty úplaty. Přesto je potřeba při aplikaci tuzemského reverse-charge také zbystřit, a to, když je dodáváno zboží osobou neusazenou k dani v rámci tuzemska.