Vydáno: 30. 11. 2005
91/23.11.05 - Daňové a účetní aspekty převodu bytu z bytového družstva na nájemce (člena družstva) Ing. Jiří Hlaváč, daňový poradce, č. osvědčení 3221 POPIS PROBLÉMU Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, zavedl svoji novelou č. 370/2000 Sb. právní definici bytového družstva. Bytovým družstvem tak, v souladu s § 221 odst. 2 obchodního zákoníku v platném znění, je družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů. Existence bytových družstev však sahá daleko před zmiňovanou novelu. Historicky nejstaršími bytovými družstvy na našem území jsou lidová bytová družstva, která byla zakládána již v dobách Rakouska-Uherska, a dobře známá stavební bytová družstva vznikající od 50. let 20. století.1) V 90. letech pak nastala další etapa zakládání nových bytových družstev, a to jednak za účelem nové výstavby a jednak za účelem privatizace obecního (státního) bytového fondu (tato bytová družstva zakládaná za účelem převodu budov z majetku obce označuje literatura [4] jako „družstva nájemníků“). Dle platné legislativy je však přesnější označení „družstvo nájemců“, a proto bude dále v textu používán tento termín. Na základě tzv. transformačního zákona č. 42/1992 Sb., který uložil tehdejším bytovým družstvům povinnost přizpůsobit své právní poměry obchodnímu zákoníku, došlo k odstranění rozdílů mezi výše uvedenými druhy družstev. V dalším textu bych se rád věnoval problematice družstev nájemců, tedy družstev zakládaných nájemci bytů za účelem koupě domu z obecního, resp. státního bytového fondu. Důležitým právním předpisem, který byl jedním z počátečních impulsů vedoucích k jejich vzniku, byl zákon č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku ČR do vlastnictví obcí. Na jeho základě se staly obce největšími vlastníky bytů u nás. Obce pak začaly takto nabytý bytový fond prodávat. Je nasnadě, že obce preferují prodej celých budov před prodejem jednotlivých bytů, jelikož je to pro ně efektivnější a jednodušší. Převod budovy pak obce často podmiňovaly jednak souhlasem více než poloviny nájemců, jednak, z ryze praktických důvodů, založením právnické osoby, která bude zřízena z řad zájemců o koupi budovy. Variant existuje několik, ale praxe zatím ukazuje, že nejvhodnějším řešením je družstvo. Po splacení kupní ceny budovy pak může docházet postupem uvedeným v tzv. bytovém zákonu č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, k převodu jednotlivých bytových jednotek na jejich nájemce (družstevníky). Vzniká zde tedy otázka, jaký daňový a účetní dopad má převod bytové jednotky z majetku družstva na dosavadního nájemce. Smyslem tohoto materiálu je sjednotit přístupy k této problematice v praxi a dát příslušným osobám k dispozici postup, podle kterého mohou při posouzení účetních a daňových aspektů postupovat. NÁVRH ŘEŠENÍ Pro názornost uvažujme následující příklad, na kterém budou rozebrány související účetní a daňové aspekty: Bytové družstvo chce nabýt do svého vlastnictví budovu o 10 bytech za 10 mil. Kč. V příkladě neuvažujeme s účtováním o pozemku (ten se na družstvo buď převede spolu s budovou nebo mu bude pronajat obcí). Členy bytového družstva je 8 fyzických osob z řad nájemců bytů v tomtéž domě, přičemž každá je nájemcem vždy jednoho z bytů. Zbývající dva byty jsou pronajaty dvěma fyzickým osobám, které nejsou členy družstva. Pro zjednodušení uvažujeme v našem příkladu byty o stejné velikosti a kategorii2) (vzhledem k tomuto zjednodušujícímu předpokladu uvažujeme v dalším textu, že se družstvo dohodlo s nájemci, že členský podíl, který bude členy družstva složen družstvu k úhradě kupní ceny domu3), bude činit 1 mil. Kč za každou bytovou jednotku, tj. že podíl na kupní ceně bude – vzhledem k předpokladu stejně velkých bytů – rozdělen rovnoměrně na byty a rovněž rovnoměrně na členské podíly). Kupní cena se však týká pouze družstva, a to nemá jiné zdroje než od svých členů, tzn. že její rozdělení se může týkat jen členů družstva. Proto by měla být uzavřena dohoda o rozdělení celé částky odpovídající kupní ceně budovy na jednotlivé členy družstva. Ve zvoleném příkladu je proto nutné rozdělit 10 mil. Kč kupní ceny na 8 členských podílů. 1. Založení bytového družstva Základní kapitál družstva činí, dle obchodního zákoníku, v platném znění, nejméně 50.000,- Kč (v příkladu uvažujeme se základním kapitálem družstva ve výši 80 tis. Kč). V rámci rozhodnutí příslušného obecního orgánu o prodeji bytového fondu jsou vypracována určitá pravidla „privatizace“. Tato pravidla obsahují i ustanovení o tom, jak má být splacena kupní cena budovy. Podle dostupné literatury [2] a poznatků z praxe, pokud jde o oprávněné nájemce bytů a nebytových prostor, bývá zpravidla od nabyvatele – v uvažovaném případě družstva – požadováno splacení 20 až 50 % kupní ceny do určité doby po podpisu kupní smlouvy. V našem příkladu uvažujeme např. o 20 % kupní ceny, které se rozhodli zakladatelé družstva vložit do družstva (v souladu s jeho stanovami) při jeho založení, a to jako další členský vklad.
    Aktiva          Rozvaha družstva při založení (tis. Kč)         Pasiva 
    ----------------------------------I-----------------------------------
    Běžný účet                  2.080 I Základní kapitál                80
                                      I Další členské vklady         2.000
    ----------------------------------I-----------------------------------
    AKTIVA CELKEM               2.080 I PASIVA CELKEM                2.080
2. Převod budovy z obce na bytové družstvo Zbývající částku – tj. 50 až 80 % kupní ceny, splácí družstvo nejčastěji v měsíčních splátkách tím způsobem, aby byla plná výše kupní ceny splacena zpravidla do 5 až 10 let [2]. V našem příkladu se obec a družstvo dohodly na harmonogramu splátek – např. 5 let. Dochází k převodu nemovitosti na družstvo a splacení první splátky ve výši 20 %.
    Aktiva     Rozvaha družstva po převedení budovy T (tis. Kč)    Pasiva 
    ----------------------------------I-----------------------------------
    Budova                     10.000 I Základní kapitál                80
    Běžný účet                  2.080 I Další členské vklady         2.000
                                      I Ostatní dlouhodobé          10.000
                                      I závazky 
    ----------------------------------I-----------------------------------
    AKTIVA CELKEM              12.080 I PASIVA CELKEM               12.080
 
 
    Aktiva    Rozvaha družstva po převedení budovy T+4 (tis. Kč)    Pasiva
    ----------------------------------I-----------------------------------
    Budova                     10.000 I Základní kapitál                80
    Běžný účet                     80 I Další členské vklady         2.000
                                      I Ostatní dlouhodobé           8.000
                                      I závazky 
    ----------------------------------I-----------------------------------
    AKTIVA CELKEM              10.080 I PASIVA CELKEM               10.080
3. Splacení kupní ceny budovy družstvem a převod bytových jednotek do vlastnictví nájemců (členů družstva) 3.1. Odepisování dlouhodobého hmotného majetku bytového družstva Podle účetních předpisů (konkrétně § 56 odst. 5 vyhlášky č. 500/2002 Sb., k provedení zákona o účetnictví pro podnikatele účtující v podvojném účetnictví, v platném znění, ve vazbě § 28 odst. 1 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, v platném znění) se dlouhodobý hmotný majetek, který je majetkem bytových družstev, pokud neslouží k podnikání, nemusí odepisovat. Pro zjednodušení vycházíme při dalších výpočtech z předpokladu, že se bytové družstvo rozhodlo budovu neodepisovat (pokud není uvedeno jinak). Podle ustanovení § 19 odst. 1 písm. c) bodu 2 zákona o daních z příjmů, v platném znění, jsou od daně z příjmů osvobozeny příjmy z nájemného z bytů a garáží v domech ve vlastnictví a spoluvlastnictví bytových družstev, označovaných podle dřívějších předpisů jako lidová bytová družstva, a z nájemného z bytů a garáží užívaných společníky nebo členy poplatníků, vzniklých proto, aby se stali vlastníky budov, a z úhrad za plnění poskytovaná s užíváním uvedených bytů a garáží, a to za předpokladu, že u nájemného z bytů budou dodržena pravidla regulace nájemného z bytů platná do 17. prosince 2002 týkající se uvedených bytů, pokud zvláštní právní předpis nestanoví pravidla jiná. Pravidla regulace nájemného, na která zákon o daních u příjmů odkazuje, a pouze při jejichž dodržení jsou příjmy z nájemného z bytů užívaných členy družstva od daně z příjmů osvobozeny, jsou obsažena v cenovém výměru MF č. 06/2002, kterým se stanoví maximální nájemné z bytu, maximální ceny služeb poskytovaných s užíváním bytu a pravidla pro věcně usměrňované nájemné v bytě a mění výměr MF č. 01/2002. Výměr č. 06/2002 byl uveřejněn v Cenovém věstníku částka 18 ze dne 15. listopadu 2002. Z uvedeného cenového výměru se nájemců – členů družstva – týká bod 3., upravující způsob stanovení věcně usměrňovaného nájemného.4) Jiný právní předpis zatím přijat nebyl. § 25 odst. 1 písm. i) zákona o daních z příjmů stanoví, že za výdaje (náklady) vynaložené k dosažení, zajištění a udržení příjmů pro daňové účely nelze uznat zejména výdaje (náklady) vynaložené na příjmy od daně osvobozené nebo nezahrnované do základu daně anebo na příjmy vyňaté podle mezinárodní smlouvy o zamezení dvojího zdanění. Současně je v § 23 odst. 5 zákona o daních z příjmů upraveno, že náklady (výdaje) související s druhem činnosti nebo jednotlivou činností v rámci téhož druhu činnosti, z níž dosažené příjmy nejsou předmětem daně nebo jsou předmětem daně, ale jsou od daně osvobozeny, nelze přičítat k nákladům (výdajům) souvisejícím s druhem činnosti nebo jednotlivou činností v rámci téhož druhu činnosti, z níž dosažené příjmy jsou předmětem daně a nejsou od daně osvobozeny. Z výše uvedeného vyplývá, že případné odpisy dlouhodobého hmotného majetku, pokud neslouží k podnikání, budou v daňovém přiznání bytového družstva posouzeny jako náklady daňově neuznatelné (tj. náklady, které nelze uznat za náklady vynaložené k dosažení, zajištění a udržení příjmů). 3.2. Splacení kupní ceny budovy družstvem Rozvaha družstva bude mít po splacení plné kupní ceny budovy následující podobu:
    Aktiva     Rozvaha družstva po splacení kupní ceny (tis. Kč)    Pasiva
    ----------------------------------I-----------------------------------
    Budova                     10.000 I Základní kapitál                80
    Běžný účet                     80 I Další členské vklady        10.000
    ----------------------------------I-----------------------------------
    AKTIVA CELKEM              10.080 I PASIVA CELKEM               10.080
Vycházíme z předpokladu, že všech 8 členů bytového družstva splatilo následující členské vklady: - základní členský vklad ve výši 10 tis. Kč a - další členský vklad ve výši 1 250 tis. Kč (1 000 tis. Kč na byt, který jako nájemci užívají a 250 tis. Kč na podíl na dvou bytech, které jsou užívány nájemci – nečleny družstva). 3.3. Způsob financování kupní ceny bytových jednotek nájemci (členy družstva) Pokud dojde ke splnění podmínek předvídaných bytovým zákonem, je možné převádět bytové jednotky z majetku družstva na nájemce. Jedním z důležitých okamžiků je prohlášení vlastníka budovy (tedy družstva), kterým dojde k rozdělení budovy ve smyslu § 2 písm. a) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, na jednotky a společné části domu; náležitosti prohlášení jsou obsaženy v § 4 bytového zákona. Tato změna bude zachycena v účetní evidenci družstva formou rozdělení budovy a přiřazením odpovídající části pořizovací ceny a případných oprávek jednotlivým bytovým jednotkám. V ceně bytové jednotky je obsažena i cena ideálního podílu na společných částech domu.5) V námi popisovaném případě vycházíme z obvyklého způsobu, kterým se nájemci (členové družstva) podílejí svými peněžními prostředky na splácení částky odpovídající kupní ceně budovy, tedy poskytnutím dalšího členského vkladu, který bude buď plně nebo částečně započten proti ceně bytové jednotky. Tento způsob je však vázán na podmínku, že splacení dalších členských vkladů je upraveno ve stanovách družstva. 3.3.1. Další členské vklady nájemníka (člena družstva) V případě, že všichni nájemci (členové družstva) uhradili částku odpovídající jejich podílu na kupní ceně budovy formou dalšího členského vkladu do družstva, disponuje družstvo peněžními prostředky odpovídajícími výši kupní ceny budovy. V našem příkladě uvažujeme následující případy: 1) převod 3 bytových jednotek na nájemce (členy družstva), 2) převod všech jednotek na nájemce s následnou likvidací družstva. Cena převáděné bytové jednotky se stanovuje jako cena smluvní (cena sjednaná mezi fyzickými osobami a družstvem). Jak již bylo uvedeno výše, činí smluvní cena 1 mil. Kč za jednu bytovou jednotku. Důležitou skutečností v daném příkladu je fakt, že převodem bytové jednotky nezanikne členství nabyvatele bytu v družstvu – nájemce bude mít po převodu bytové jednotky, mimo svůj základní členský vklad, ještě práva spojená s podílem, který bude odpovídat dalšímu členskému vkladu ve výši 250 tis. Kč. 3.3.2. Úplatný převod bytové jednotky a zápočet na pohledávku nájemce (člena družstva) z vrácení dalšího členského vkladu Prodej bytové jednotky z bytového družstva na člena družstva bude obvykle realizován za zůstatkovou cenu bytové jednotky evidovanou k datu prodeje v účetnictví družstva (je však možné, aby kupní cena byla sjednána i v jiné výši). Bytové družstvo je založeno za účelem plnění bytových potřeb svých členů a nemá tak zájem na maximálně ziskovém prodeji bytové jednotky, převod na jiný subjekt než nájemce – člena družstva není z hlediska právních předpisů ani možný (§ 23 odst. 1 bytového zákona jednoznačně stanoví povinnost bytového družstva převést vlastnické právo k bytu na nájemce – člena družstva). V účetnictví družstva se prodej bytové jednotky na nájemce (člena družstva) zaúčtuje zápisem: 1) strana MD účtu 35x – pohledávky za členy družstva souvztažně se stranou DAL účtu 64x – tržby z prodeje dlouhodobého majetku, 2) strana MD účtu 54x – zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku souvztažně se stranou DAL účtu 08x – oprávky k příslušné bytové jednotce zůstatková cena bytové jednotky, 3) následným vyřazením bytové jednotky z evidence zápisem: strana MD účtu 08x – oprávky k příslušné bytové jednotce souvztažně se stranou DAL účtu 02x – bytová jednotka. Dále předpokládáme, že členská schůze družstva rozhodla o vrácení dalších členských vkladů ve výši odpovídající kupní ceně bytové jednotky. Účetně se toto rozhodnutí zachytí zápisem: strana MD účtu 41x – další členské vklady souvztažně se stranou DAL účtu 36x – závazky vůči členům družstva. Pohledávka za členem družstva z titulu prodeje bytové jednotky, představovaná kupní cenou, pak bude započtena na pohledávku nájemce (člena družstva) z vrácení dalšího členského vkladu nebo jinak vypořádána (např. uhrazena v penězích). V účetnictví družstva se zápočet na závazek vůči členu družstva zaúčtuje zápisem: strana MD účtu 36x – závazky vůči členům družstva souvztažně se stranou DAL účtu 35x – pohledávky za členy družstva. Pokud uvažujeme první případ, tedy převod tří bytových jednotek na nájemce (členy družstva), pak dojde k jeho zachycení v rozvaze níže uvedeným způsobem. Tři členové družstva, kteří od družstva byty odkoupili, zůstávají členy družstva i nadále, jelikož jejich základní členský vklad zůstává nedotčen a navíc mají práva spojená s podílem na majetku družstva odpovídajícím zvýšení původního podílu v důsledku dvou bytových jednotek pronajatých nájemcům, kteří nejsou členy družstva (tomu odpovídá další členský vklad ve výši 250 tis. Kč). Je však třeba si uvědomit, že členové družstva po převodu tří bytů mají práva spojená s podílem na majetku družstva fakticky představovaného sedmi byty, nikoliv pouze dvěma byty užívanými nečleny. Majetek družstva je totiž představován i těmi byty, které jsou užívány nadále členy družstva jako byty nájemní.
                 Rozvaha družstva po prodeji tří bytových
   Aktiva                    jednotek (tis. Kč)                      Pasiva
   -----------------------------------I------------------------------------
   Dům s jednotkami             7.000 I Základní kapitál                 80
   Běžný účet                      80 I Další členské vklady         10.000
   Pohledávky za členy družstva 3.000 I                                    
   -----------------------------------I------------------------------------
   AKTIVA CELKEM               10.080 I PASIVA CELKEM                10.080 
 
 
   Aktiva           Rozvaha družstva po zápočtu (tis. Kč)            Pasiva 
   -----------------------------------I------------------------------------
   Dům s jednotkami             7.000 I Základní kapitál                 80 
   Běžný účet                      80 I Další členské vklady          7.000 
   -----------------------------------I------------------------------------
   AKTIVA CELKEM                7.080 I PASIVA CELKEM                 7.080 
V druhém případě dojde k prodeji všech bytů. Všech 8 nájemců – členů družstva – se stane vlastníky jimi užívaných bytů. Zbývající dva byty, které jsou pronajaty nečlenům družstva, budou prodány, a to za smluvní cenu odpovídající hodnotě evidované v účetnictví. Pokud by došlo k prodeji za cenu vyšší, pak rozdíl mezi touto vyšší cenou a účetní hodnotou by vytvořil družstvu základ daně z příjmů právnických osob. Pro prodej těchto bytů pak platí podmínky stanovené v § 22 bytového zákona. Převod těchto dvou bytů užívaných nečleny družstva podléhá dani z převodu nemovitostí.
                 Rozvaha družstva po prodeji všech bytových
  Aktiva                   jednotek (tis. Kč)                       Pasiva 
  -----------------------------------I------------------------------------
  Dům s jednotkami                 0 I Základní kapitál                 80 
  Běžný účet                      80 I Další členské vklady         10.000 
  Pohledávky za členy                I                                     
  družstva                    10.000 I                                    
  -----------------------------------I------------------------------------
  AKTIVA CELKEM               10.080 I PASIVA CELKEM                10.080 
 
 
  Aktiva            Rozvaha družstva po zápočtu (tis. Kč)           Pasiva 
  -----------------------------------I------------------------------------
  Běžný účet                      80 I Základní kapitál                 80 
  -----------------------------------I------------------------------------
  AKTIVA CELKEM                   80 I PASIVA CELKEM                    80 
Následně rozhodne členská schůze o zrušení družstva s likvidací. Každý z členů družstva tak obdrží podíl na likvidačním zůstatku družstva. Úpravu likvidace družstva a podílu na likvidačním zůstatku obsahují příslušná ustanovení obchodního zákonku. 4. Úplatný převod bytových jednotek z hlediska zákona o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí Podle ustanovení § 20 odst. 6 písm. j) zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, v platném znění, jsou od daně darovací a daně z převodu nemovitosti osvobozeny „převody bytů a garáží z vlastnictví právnické osoby, vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem budovy, do vlastnictví fyzických osob – nájemců převáděných bytů a garáží, kteří jsou členy nebo společníky této právnické osoby, pokud se fyzické osoby nebo jejich právní předchůdci podíleli svými peněžními prostředky a jinými penězi ocenitelnými hodnotami na pořízení budovy“. Podle ustanovení § 21 odst. 2 zákona o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí je poplatník povinen podat místně příslušnému správci daně přiznání k dani z převodu nemovitostí nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Součástí daňového přiznání je podle § 21 odst. 3 zákona o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí ověřený opis nebo ověřená kopie smlouvy nebo jiné listiny, kterou se potvrzují nebo osvědčují vlastnické vztahy k nemovitosti, a znalecký posudek o ceně zjištěné podle zákona o oceňování majetku, jde-li o úplatný nebo bezúplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti. Ustanovení § 21 odst. 4 písm. b) zákona o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí však stanoví, že se znalecký posudek nevyžaduje při podání daňového přiznání k dani darovací nebo k dani z převodu nemovitostí, jde-li o převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti, který je zcela osvobozen od daně. Je však nutné podotknout, že spolu s bytovou jednotkou bývá zpravidla převáděn i spoluvlastnický podíl na pozemku, přičemž jeho převod již od daně osvobozen není. Pak je třeba k přiznání k dani přiložit znalecký posudek o ceně zjištěné podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. Z výše uvedených ustanovení zákona o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí je tedy možné učinit závěr, že převody bytových jednotek z bytového družstva na nájemce (člena družstva) jsou osvobozeny od daně z převodu nemovitostí, a že znalecký posudek jako součást daňového přiznání k dani z převodu nemovitostí není v těchto případech vyžadován. Výjimkou je pouze v předchozím odstavci zmiňovaný převod pozemku. 5. Závěr Navrhuji potvrdit výše uvedený postup a po projednání na Koordinační výboru odsouhlasený závěr vhodným způsobem publikovat. Použitá literatura: [1] DVOŘÁK, T.: Družstevní právo, 2. vydání, C. H. Beck, Praha 2002, ISBN 80-7179742-1 [2] HELEŠIC, F. – SUCHÁNKOVÁ, J.: Malá bytová družstva, 1. vydání, Prospektrum, Praha 2002, ISBN 80-7175-115-4 [3] NEPLECHOVÁ, M.: Účetnictví pro bytová družstva a společenství vlastníků jednotek od A do Z, 1. vydání, Anag, Olomouc 2003, ISBN 80-7263-165-9 [4] ŘÍMALOVÁ, O. – HOLEJŠOVSKÝ, J.: Družstva, 2. přepracované a doplněné vydání, C. H. Beck, Praha 2004, ISBN 80-7179-812-6 [5] SUCHÁNEK, J.: Družstvo jako správce privatizovaného domu, 1. vydání, Prospektrum, Praha 1996, ISBN 80-7175-036-0 Speciální poděkování: Na tomto místě bych rád poděkoval JUDr. Janě Janečkové z odboru 16 – cenové politiky Ministerstva financí České republiky za odborné a vysoce přínosné podněty k úpravě a doplnění tohoto příspěvku. Stanovisko Ministerstva financí V souladu s § 8 odst. 2 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů je účetnictví správné, pokud neodporuje tomuto zákonu a ostatním právním předpisům a neobchází jejich účel. Pokud jsou tedy účtované skutečnosti v souladu s právním řádem, potom Ministerstvo financí (odbor 28 – Účetnictví) souhlasí s předkladatelem. Z hlediska působnosti odboru 15 – Legislativa daní z příjmů nemáme z předloženému příspěvku žádné připomínky a vyjadřujeme souhlasné stanovisko. K bodu 4.: uváděn text k úplatnému převodu bytových jednotek z hlediska zákona o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. S obsahem této části, vztahující se přímo k majetkovým daním, vyjadřujeme souhlasné stanovisko. Pro úplnost uvádíme, že k předmětné problematice se naše oddělení prostřednictvím JUDr. Mikulášové již vyjadřovalo v souvislosti s podklady pro jednání KDP dne 26. 1. 2005.
1 Zákon o družstevní bytové výstavbě byl přijat pod č. 27/1959 Sb., nabyl účinnosti 26. 5. 1959. První družstva v „klasickém“ pojetí „stavebních bytových družstev“ tak vznikala až od roku 1959. Prvním předpisem upravujícím pomoc družstevní bytové výstavbě byla vyhláška ministerstva financí č. 94/1959 Ú.l., o financování, úvěrování a kontrole družstevní a podnikové bytové výstavby, která nabyla účinnosti 26. 5. 1959, poté následovala vyhláška č. 191/1964 Sb., pak 137/1968 Sb., až po vyhlášku č. 136/1985 Sb., která ve znění provedených novel platí dodnes. 2 V praxi, nejsou-li všechny byty stejné velké, je částka odpovídající kupní ceně rozdělována podle velikosti bytů, tj. propočtena na 1 m2 plochy bytu, a například u bytů s lodžiemi či balkony, je počet m2 bytu zvýšen většinou o polovinu plochy balkonu nebo lodžie. 3 Člen družstva nikdy neskládá prostředky jako cenu bytu, byt nenabývá, skládá členský podíl do družstva, aby družstvo jako nabyvatel mohlo zaplatit prodávajícímu cenu domu jako celku. Spojení „domu jako celku“ je třeba zdůraznit proto, aby členové družstva nenabyli dojmu, že „uhradili či zaplatili kupní cenu“, nebo že „byt je jejich“. Uhradili totiž pouze členský podíl, mají tak pouze obligační právo vůči družstvu, žádné vlastnické ani jiné věcné právo k bytu nemají, nadále trvá jejich nájemní vztah, a to ze zákona. Podle § 680 odst. 2 občanského zákoníku jejich pronajímatelem již nebude obec, ale družstvo, občané jsou však nadále nájemci bytů. 4 Protože uvedený výměr byl zvláštním právním předpisem ve smyslu § 696 občanského zákoníku, mohlo družstvo do 18. 12. 2002 včetně rozhodnout, jakou částku bude ta která položka, z nichž se nájemné skládá, činit. Cenový výměr byl zrušen Ústavním soudem, tj. v současnosti není dána působnost družstva, např. jeho členské schůze nebo představenstva, upravovat svým rozhodnutím výši nájemného. Vždy tak musí dojít k občanskoprávní dohodě s každým jednotlivým nájemcem – členem družstva (podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách). Nestačí odhlasování na členské schůzi. Tyto dohody se členy však musí odpovídat uvedenému cenovému výměru, aby bylo možno aplikovat osvobození podle § 19 odst. 1 písm. c) bod 2 zákona o daních z příjmů. 5 Společné části domu totiž nejsou a ani nemohou být samostatným předmětem občanskoprávních vztahů, a tudíž „nemají samostatnou cenu“. Ta je zohledněna právě v ceně bytové jednotky. Totéž platí o nebytovém prostoru v domě (např. garáži, prodejně v domě, apod.). Skutečnost, že některý z nabyvatelů bytové jednotky užívá navíc specifickým způsobem některou ze společných částí domu ve větším rozsahu než jiný nabyvatel (např. na lodžii či balkon, které jsou vždy součástí společných částí domu je přístup jen z jím nabývané bytové jednotky), je vyjádřena již v ceně této bytové jednotky, nikoliv ale jako ocenění společných částí domu.