Příjmy z pronájmu - strana 7

V článku si ukážeme daňové řešení v případě přerušení nebo ukončení nájmu a při změně způsobu uplatnění daňových výdajů v rámci nájmu. Budeme se při tom zabývat nájmem nemovitého majetku poplatníka daně z příjmů fyzických osob, jehož příjmy jsou zdaňovány dle § 9 ZDP (majetek nezařazený do obchodního majetku), přičemž se nebudeme zabývat situací, kdy pronajímatel (vlastník) dobrovolně vede účetnictví v souvislosti s nájmem.

Pro podnikání i soukromé účely jsou často využívány movité věci patřící jiné osobě. Nebylo by ostatně rozumné, aby si třeba malá stavební firma kupovala bagr, který využije jen párkrát za rok. Ani kvůli opravě automobilu si obvykle hned neběžíme koupit druhý. Aby se nejednalo o neoprávněné užívání cizí věci, musí mít její dočasný uživatel sjednánu nějakou smlouvu s vlastníkem věci, přičemž nejčastěji jde o smlouvu nájemní. V tomto příspěvku se podíváme na základní právní, účetní a daňové souvislosti provázející nájem movitých věcí.

V následujícím příspěvku se budeme blíže věnovat problematice příjmů z nájemného a jejich zdanění, a to se zaměřením na poplatníky – fyzické osoby. Nejdříve se krátce zastavme u právní úpravy nájmů a nájemní smlouvy podle občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „NOZ “). Problematika nájmu je obsažena v § 2201 až 2331 NOZ . Tato úprava je rozdělena na obecná ustanovení (§ 2201 až 2234), zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu (§ 2235 až 2301), zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího k podnikání (§ 2302 až 2315), zvláštní ustanovení o podnikatelském pronájmu věcí movitých (§ 2316 až 2320), zvláštní ustanovení o nájmu dopravního prostředku (§ 2321 až 2325) a ubytování (§ 2326 až 2331). K problematice nájmu je nutné doplnit také úpravu pachtu. Ta je obsažena v § 2332 až 2357 NOZ a je rozdělena na obecná ustanovení (§ 2332 až 2344), zemědělský pacht (§ 2345 až 2348) a na pacht závodu (§ 2349 až 2357).

V dubnu zemřel poplatník, starobní důchodce, který měl příjmy pouze z pachtovného za pronájem orné půdy (polí). Danil dle § 9 zákona o daních z příjmů 30% výdajovým paušálem. Pole nebyla ve společném jmění manželů, byla pouze poplatníka. V dědickém řízení, které bylo ukončeno v září, zdědily pozemky děti. Příjem z pachtovného bude vyplacen na účet zemřelého poplatníka v prosinci, jeho účet byl v rámci dědického řízení převeden na manželku poplatníka. Pachtovné bude vyplaceno v souladu s pachtovní smlouvou zpětně za období hospodářského roku říjen minulého roku až září letošního roku. Kdo bude danit daní z příjmu příjem z pachtovného za daný rok – pozůstalá manželka nebo děti?

Je možné žádat o podporu COVID – Nájemné v těchto následujících případech: 1. Pronajímatelem je fyzická osoba, otec nájemce, která pronajímá nemovitost synovi za účelem provozování hotelu, který byl nyní již několikrát nuceně uzavřen z důvodu nařízení vlády (opatření proti šíření viru Covid-19). Nájemné nebylo ze strany otce nájemníkovi odpuštěno a bylo uhrazeno za všechny měsíce roku 2020. Je možné žádat o finanční podporu? 2. Pronajímatel, fyzická osoba dává do podnájmu část nemovitosti za účelem provozování restaurace, která nyní musela být také již několikrát uzavřena. Nájemcem je fyzická osoba, bratr pronajímatele. Podnájem nemovitosti byl také za všechny měsíce roku 2020 uhrazen. 3. Pronajímatelem je právnická osoba, která pronajímá nájemci movité věci – vybavení hotelu. Právnická osoba (pronajímatel) je společnost s ručením omezeným, kde jsou společníky (i jednateli) otec a matka nájemce – fyzické osoby. 4. Je možné žádat o podporu COVID – Nájemné, když pronajímatelem je fyzická osoba a nájemcem je právnická osoba (s. r. o.), a v této společnosti s ručením omezeným je společníkem i jednatelem osoba shodná s pronajímatelem? Jestliže ustanovení o osobách blízkých není aplikováno na orgány obchodních korporací, tak by toto nemuselo být překážkou získání podpory, je to tak? Lze žádat o podporu COVID – Nájemné i v případě nájmu movitých věcí, nebo pouze nemovitosti? A jsou ve výše uvedených všech třech případech nájemních vztahů osoby blízké, což by bránilo podání žádosti o finanční podporu? V současné době se někteří dostávají do velice složité situace, kdy se např. u tohoto hotelu jedná o sezonní činnost, tudíž k datu 18. 12. 2020 nebyl ve stavu žádný zaměstnanec. Všichni se přijímají až před začátkem zimní sezony, cca v polovině prosince. Nyjí jim hrozí, že nebudou mít z tohoto důvodu nárok na podporu COVID Gastro – uzavřené provozovny. Proto bychom potřebovali zjistit, zda alespoň nějakou podporu mohou získat.

Případy, kdy vlastník (fyzická osoba) pronajímá z nějakého důvodu svůj byt („jednotku“), nejsou nijak výjimečné. S příjmy z nájmu bytu souvisí i některé daňové povinnosti a ty budou předmětem tohoto článku.

Pandemie poznamenala celé spektrum života, dotkla se téměř všech osob a ovlivnila současné i budoucí smluvní vztahy. Výjimkou nejsou ani vztahy nájemní. Nájemné je významnou nákladovou položkou nájemců, současně také zdrojem příjmů vlastníků. Jako i jiné oblasti, i nájemné a nájemní vztahy jsou současnou dobou modelovány a ovlivňovány. V článku se zaměříme na účetní a daňové dopady regulace, která dočasně nájemní vztahy modifikuje.

Zákon č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP “), uvádí tři možnosti zdanění příjmů fyzické osoby za nájem hmotného majetku (movitá věc, nemovitá věc). Jedná se o zdanění jako příjem ze samostatné činnosti podle § 7 ZDP (příjem z provozování volné živnosti „Pronájem a půjčování věcí movitých“ a „Ubytovací služby“ dle přílohy č. 4 živnostenského zákona a dále příjem z nájmu majetku zařazeného v obchodním majetku), zdanění jako příjem z nájmu podle § 9 ZDP a jako ostatní příjem dle § 10 ZDP (pouze zdanění příležitostného nájmu movitých věcí nezahrnutých v obchodním majetku). V článku si blíže rozebereme zdanění příjmů z nájmu dle § 9 ZDP .

Cest ke generování pasivních příjmů je v současné době několik. Jednou z nich je úplatné poskytnutí vlastních aktiv jiné osobě, konkrétně (pro účely tohoto příspěvku) nemovitých věcí, a to formou nájmu. V této souvislosti je nutné zmínit, že taková dispozice s majetkem, která má za následek navýšení hodnoty majetku ve vlastnictví fyzické osoby, ať už ve formě peněžní, nebo nepeněžní, má daňové konsekvence v podobě podrobení obdrženého příjmu dani z příjmů.

Bydlím v České republice a vlastním chatu na Slovensku, kterou hodlám pronajmout. Daně z nájmu budu platit v České republice nebo na Slovensku? Musím mít na tuto činnost živnost?

Řešení nájmu je obsaženo v § 2201 až 2331 zákona č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ObčZ “), přičemž nájem bytu a nájem domu je řešen v § 2235 až 2301 ObčZ , nájem prostoru sloužícího podnikání je řešen v § 2302 až 2315 ObčZ , podnikatelský pronájem věcí movitých je předmětem § 2316 až 2320 ObčZ a nájmem dopravního prostředku se zabývá § 2321 až 2325 ObčZ . V článku si ukážeme rozdíly ve zdanění příjmů z nájmu hmotného majetku, který je zařazen v obchodním majetku a který naopak v hmotném majetku zařazen není.

Poplatník daně z příjmů fyzických osob s příjmy ze samostatné činnosti nebo s příjmy z nájmu si může vybrat, jakým způsobem uplatní daňové výdaje, tj. výdaje na dosažení, zajištění a udržení příjmů. Zvolit si může paušální výdaje, kde se mu podstatně sníží administrativa, protože v tom případě nemá povinnost vést evidenci výdajů, včetně jejich prokazování při případné kontrole. Pokud je uplatnění paušálních výdajů pro poplatníka nevýhodné z důvodu jejich výše, může vést daňovou evidenci (případně i účetnictví).

Příjem z nájmu je jedním z možných příjmů každé fyzické osoby. Tento příjem je zpravidla příjmem podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP “), méně pak podle § 7, resp. 10 ZDP - viz dále. Poplatníci musí příjem z nájmu zdanit ve svém daňovém přiznání. Protože se s příjmy z nájmu lze setkat v praxi (a nejen podnikatelské) poměrně často, neboť pro řadu majitelů movitých či nemovitých věcí je to vhodná příležitost ke zlepšení finanční situace, budeme se v tomto článku věnovat správným postupům při jejich zdanění.

Manželé pronajímají byt ve společném jmění manželů, u kterého uplatňují skutečné výdaje. Manžel zdaňuje ještě podíl z pronájmu domu – vlastní polovinu domu (spolu se sestrou), který nabyl dědictvím a výdaje uplatňuje v paušální výši 30 % z příjmů. Může příjmy z obou pronájmů danit manžel ve svém daňovém přiznání při zachování různých způsobů vykazování výdajů (skutečné výdaje a paušální 30 %)?

Zejména v poslední době se často objevují otázky cílené na problematiku nájmu a ubytování a zdá se, že ne vždy je objektivně vnímán rozdíl mezi těmito skupinami relativně četných typů příjmů. Z hlediska podstaty těchto skupin příjmů plynoucích z nájmu, resp. ubytování, je však možné nalézat celou řadu odlišností, které jsou důležitým a určujícím faktorem pro správné zařazení příslušného typu příjmu. Zatímco každý poplatník rozumí tomu, že hotel bude mít asi jiný daňový režim než občan, jenž pronajímá za úplatu svůj byt nebo jeho část, už ne každý si uvědomí, že ta samá situace jako v případě hotelu, bude nutně vznikat také u zmíněného občana, který bude poskytovat obdobné služby jako předmětný hotel, i když to tak na první pohled nemusí úplně vypadat. Jedná se přitom o posouzení té hlavní složky nabízené služby, tj. nabídky ubytování. Další služby, které jsou se službou eventuálně nabízeny jako např. snídaně, úklid apod., mohou také přispět k argumentům pro správné posouzení zdanitelných příjmů.

Finanční správa ČR zveřejnila 11. 10. 2017 na svých internetových stránkách „Informaci k daňovému posouzení povinností poskytovatelů ubytovacích služeb prostřednictvím internetových platforem, jako je například Airbnb a další“, jejímž cílem je seznámit subjekty účastnící se transakcí, v rámci kterých jsou poskytovány ubytovací služby prostřednictvím internetových platforem, s jejich daňovými povinnostmi:

Následující příspěvek je věnován příjmům z nájemného a jejich zdanění daní z příjmů v souladu s v současnosti platnou právní úpravou a se zaměřením na zemědělské podnikatele – fyzické osoby.

V následujícím příspěvku se budu věnovat příjmům z nájemného a jejich zdanění v souladu s právní úpravou platnou v současné době. Nejdříve se však krátce zastavme u právní úpravy nájmů a nájemní smlouvy tak, jak je upravena v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb. , dále jen „OZ “).

Jsem vlastníkem bytu a spoluvlastníkem suterénních prostor, které společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) pronajímá. Příjem z nájmu je mým příjmem v § 9 ZDP . Na shromáždění vlastníků jsme se ale rozhodli tento příjem převést do tzv. fondu oprav – dlouhodobých záloh. V roce 2016 jsme nedělali žádné velké akce, takže fond oprav čerpán nebyl. Je pro mě příjem, který současně vydám do fondu oprav, také výdejem, a základ daně je tedy nula nebo je výdajem až taková akce SVJ, při které se fond oprav použije?

Podnikající fyzická osoba s daňovou evidencí má v obchodním majetku věci movité i nemovité. Nyní končí s činností jako OSVČ a bude pokračovat s právní formou s. r. o. Pro potřeby s. r. o. jí ale hodlá společník některé movité (stroje) a nemovité věci pronajímat, aby si zajistil příjem nepodléhající pojistnému na sociální a zdravotní pojištění. Je to možné, když bude i nadále drobně podnikat jako OSVČ (v jiné oblasti než jeho s. r. o.)?